Статистический анализ рынка жилья в Санкт-Петербурге

Не исключая естественного языка, искусственные, или символические языки упрощают изложение специальных вопросов определенной области знаний.

Таким образом, статистический график - это чертеж, на котором статистические совокупности, характеризуемые определенными показателями, описываются с помощью условных геометрических образов или знаков. Представление данных таблицы в виде графика производит более сильное впечатление, чем цифры, позволяет лучше осмыслить результаты статистического наблюдения, правильно их истолковать, значительно облегчает понимание статистического материала, делает его наглядным и доступным. Это, однако, вовсе не означает, что графики имеют лишь иллюстративное значение. Они дают новое знание о предмете исследования, являясь методом обобщения исходной информации.

Значение  графического метода в анализе и  обобщении данных велико. Графическое изображение, прежде всего, позволяет осуществить контроль достоверности статистических показателей, так как, представленные на графике, они более ярко показывают имеющиеся неточности, связанные либо с наличием ошибок наблюдения, либо с сущностью изучаемого явления. С помощью графического изображения возможны изучение закономерностей развития явления, установление существующих взаимосвязей. Простое сопоставление данных не всегда дает возможность уловить наличие причинных зависимостей, в то же время их графическое изображение способствует выявлению причинных связей, в особенности в случае установления первоначальных гипотез, подлежащих затем дальнейшей разработке. Графики также широко используются для изучения структуры явлений, их изменения во времени и размещения в пространстве. В них более выразительно проявляются сравниваемые характеристики и отчетливо видны основные тенденции развития и взаимосвязи, присущие изучаемому явлению или процессу.

При построении графического изображения следует  соблюдать ряд требований. Прежде всего, график должен быть достаточно наглядным, так как весь смысл графического изображения как метода анализа в том и состоит, чтобы наглядно изобразить статистические показатели. Кроме того, график должен быть выразительным, доходчивым и понятным. Для выполнения вышеперечисленных требований каждый график должен включать ряд основных элементов: графический образ; поле графика; пространственные ориентиры; масштабные ориентиры; экспликацию графика

5. Сегменты  рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Жилье в Петербурге можно условно разделить на три основные категории:

• типовое;
• повышенной комфортности;
• элитное.

Рис. 6. Сегментация рынка  жилой недвижимости Санкт-Петербурга по уровню комфортности.

Основными критериями являются местоположение, планировочные решения, уровень и качество отделки и оборудования, площадь, внутренние и внешние благоустройства, окружение.

Типовое жилье предполагает ориентацию на потребителей среднего класса и ниже среднего. Это многоэтажные здания (начиная с построек 1960-х  годов), с набором из нескольких типов квартир, разной площади и количества комнат. Это могут быть дома с различными архитектурно-конструктивными характеристиками, разного качества, от самых дешевых "панельных" хрущевок, до современных кирпичных и кирпично-монолитных построек. Используемые строительные материалы могут быть как невысокого, так и среднего хорошего качества. Такие объекты - основное заполнение "спальных районов", хотя они наличествуют и в центральных районах.⁹

К элитному жилью и жилью  повышенной комфортности предъявляют более строгие требования по местоположению, качеству строительных материалов, уровню предлагаемого сервиса и техническому оснащению здания.

Качественная  структура рынка. В профессиональном сообществе Санкт-Петербурга используется различная сегментация жилья по его качеству, которая, однако, относится в основном к новому (строящемуся или реконструируемому) жилью. Предлагаемая экспертами компании Real Estate & Development Consulting RDC классификация включает в себя четыре класса (табл. 2).

Табл. 2. Классификация  жилой недвижимости.

В структуре  общего жилого фонда эконом-класс  занимает значительную долю (55%), однако за 2007 год и первую половину 2008 года его доля несколько сократилась. Это связано с тем, что в  последнее время выделился еще один сегмент жилой недвижимости (табл. 2) – класс комфорт, отличный от эконом-класса более качественными характеристиками и сервисом.

В отношении  действующего многоэтажного жилья  в городе наиболее распространена классификация  ИИЦ "Недвижимость Петербурга": старый фонд без капремонта, старый фонд с капремонтом, сталинские дома, кирпичные хрущевки, панельные хрущевки и брежневки, корабли, другие панельные дома, современные кирпичные дома.

Благодаря увеличению объемов нового строительства, в  последние годы в Санкт-Петербурге обозначилась тенденция к росту доли жилья, находящегося в хорошем состоянии (степень износа – 0-20%) – 49,3% или 53197,3 тыс. кв. м (в 2007 году – 48,7%). С другой стороны, за счет уменьшения доли жилья, находящегося в удовлетворительном состоянии (степень износа – 21-40%) - 43,7% (45,3% - в 2007 году), растет совокупная доля жилья, находящегося в неудовлетворительном состоянии (степень износа – 41-60%) - 6,5% (по сравнению с данными на 01.01.2007 года площадь таких домов увеличилась больше чем на млн кв. м - до 7011,7 тыс. кв. м) и ветхого (степень износа – 61% и более) - 0,5% (546,1 тыс. кв. м). Таким образом, для вторичного рынка характерно усиление поляризации жилья по качеству.

По площади  жилого фонда, имеющего износ менее 20%, лидирует Приморский район (9625,0 тыс. кв. м), по количеству строений – Выборгский (1502), однако это – одни из самых крупных городских районов, и изношенного жилья (в абсолютных величинах) здесь тоже хватает.

По доле изношенного  жилого фонда наиболее благополучны Колпинский, Московский, Кировский, Невский, Приморский и Фрунзенский районы, где в неудовлетворительном состоянии не более 2% площадей. Наименее благополучны – Центральный (23%), Василеостровский (22%) и Калининский (15%) районы.

Территориальная структура рынка. Наибольший объем петербургского жилья концентрируется в периферийных (спальных) районах: Приморский, Калининский, Невский, Выборгский, Фрунзенский и др. (табл. 3). В основном они же плюс Василеостровский и Московский районы являются и лидерами по объему ввода нового жилья. Доля жилого фонда в центре Санкт-Петербурга из года в год сокращается как следствие быстрого сокращения участков под застройку и перепрофилирования жилья под коммерческие функции (торговлю, гостиницы, офисы).

Первичный и вторичный рынки. На протяжении нескольких лет в Санкт-Петербурге ежегодно совершается около 100 тысяч сделок с жильем, в том числе: на вторичном рынке - 65% (квартиры – 50%, комнаты – 15%), на первичном – около 35%.

Обеспеченность  петербуржцев жильем в расчете на одного жителя по сравнению с европейскими показателями остается на низком уровне - в среднем 24 кв. м против 36 кв. м. В настоящее время около 70% петербуржцев не удовлетворено своими жилищными условиями. Плюс постоянный приток мигрантов, который дает дополнительную нагрузку к внутреннему спросу.

Однако взвинченные  цены, неразвитость ипотечного кредитования, в том числе высокие ставки, а также неопределенность общей  ситуации на рынке жилой недвижимости на фоне серьезных кризисных проявлений в экономике в целом в последние полгода играют на понижение покупательского и платеже-способного спроса на жилье.¹⁰

Районы Петербурга имеют  различные возможности для развития нового строительства. Наиболее интенсивное  строительство происходит в относительно новых районах с хорошей транспортной доступностью, имеющих «пятна» под застройку. В то же время возможности строительства жилья в исторической (и наиболее престижной) части города весьма ограничены из-за отсутствия площадок под застройку, необходимости соблюдения высотного регламента и сохранения исторических архитектурных видов.

Табл. 3. Распределение  жилого фонда по районам (на 0.1.01.2008).

На рынке  жилой недвижимости финансовый (точнее, уже экономический) кризис, зримо  проявился в снижении его активности. Так, в сентябре вместо традиционного оживления сделки заключались так же, как и в августе, а в октябре их количество снизилось уже на 10%. И хотя в ноябре спрос несколько увеличился (интерес покупателей на фоне ожидания падения цен), общая тенденция та же: предложение заметно превышает платежеспособный спрос.

По оценкам  риэлторов, в настоящее время  рынок фактически стоит. Сокращение объема сделок по сравнению с январем-ноябрем 2007 года составило 40-50%, числа обращений  в агентства – в 2,5 раза, ипотечных сделок - почти втрое. На этом фоне количество желающих продать, наоборот, увеличилось на 10%.

Первичный рынок.

Спрос-предложение. В 2007 году в Санкт-Петербурге платежеспособный спрос на жилье снизился до своего текущего минимума, рынок находился  в неактивном состоянии.

Однако начало 2008 года ознаменовалось резким увеличением  спроса, который в феврале и  вовсе приобрел ажиотажный характер. Однако этот всплеск оказался краткосрочным - к маю большая часть платежеспособного  спроса была реализована, и уже в июне спрос понизился, а с июля и до конца лета установился на стабильно низком уровне.

Начало осени  также не сопровождалось традиционным (для многих лет в прошлом) подъемом активности спроса. Кроме запредельно  высоких цен, это усугубилось  разразившимся финансовым кризисом. По данным Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в связи с резким уменьшением ипотечного кредитования для застройщиков потеря покупателей жилья составила более 20%. Еще примерно на 15% снизился инвестиционный спрос. Инвесторы остерегаются вкладывать средства в недвижимость, поскольку не исключается значительное падение ее стоимости.

В настоящее  время, по данным аналитиков, спрос  на новостройки Санкт-Петербурга упал по сравнению с весной 2008 года на 20% и, скорее всего, упадет еще больше.

Сегодня первичный  рынок переживает очевидный кризис доверия: отток покупателей строящегося  жилья резко увеличился, а частных  продавцов недостроя, наоборот, становится больше.

Своеобразным  зеркалом нынешней ситуации на первичном  рынке стала высокая для Санкт-Петербурга доля предложения однокомнатных квартир – 26% притом, что в структуре жилищного фонда города такие квартиры составляют лишь 20%. Высокий уровень предложения "однушек" традиционно характерен именно для периода застоя на рынке. Они всегда были и остаются самым ликвидным товаром. По мере восстановления активности спроса такие квартиры будут раскуплены в первую очередь (после соответствующей ценовой коррекции или просто паузы) и доля их предложения вернется к своей нормальной величине (не более 18-20%).

Предложение строящегося жилья на рынке характеризуется  двумя основными показателями: (1) общей площадью строящегося жилья  в городе в данный промежуток времени  и (2) общей площадью непроданных  квартир.

В 2007 году в  Санкт-Петербурге было введено 2,637 млн кв. м жилья – на 261 тыс. кв. м больше, чем в 2006 году. Однако по итогам 9 месяцев 2008 года ввод в действие жилья снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого на 4,4% и составил 1329,1 тыс. кв. м или 17,9 тыс. квартир (следует отметить, что снижение объемов ввода жилья по итогам января-сентября 2008 года отмечается также и в других регионах-лидерах. Так, в Москве снижение этого показателя составило 54,4%, Московской области - 2,7% и Краснодарском крае - 1,1%).

Основные причины снижения – резкий спад платежеспособного спроса, кризис ипотечного кредитования покупателей и проектного кредитования застройщиков на фоне общего финансового кризиса. С учетом этого, некоторые эксперты прогнозируют возможный спад ввода нового жилья в Санкт-Петербурге в 2009-2010 годы на 50-80%.

Несмотря  на снижение темпов ввода жилья в  Санкт-Петербурге, городские власти уверяют, что в 2008 году ввод составит 2,75 млн кв. м - на 4% больше, чем в 2007 году. В этом году к вводу заявлены дома в составе 12 крупных жилых комплексов: "Пулковский пасад" (Московский район), "Фортуна" (Приморский район), "Серебряные ручьи" (Приморский район) и др. В сентябре 2008 года в продажу поступили и пер-вые квартиры жилого квартала "Жемчужная премьера" (общая площадь квартир – 80 тыс. кв. м), составной части территории "Балтийская жемчужина".

Правда, выход  на рынок "Балтийской жемчужины" и других проектов-миллионников в  среднесрочной перспективе, скорее всего, не повлечет кардинальных изменений  в структуре спроса, а, следовательно, и в цене. Большинство из них слабо конкурируют с продающимися сейчас объектами по месторасположению и инфраструктуре, особенно транспортной.

Если сбудутся прогнозы чиновников, то ввод в 2008-2009-ом годах в среднем не менее чем  по 2,5 млн кв. м жилья плюс уже построенные за 10 лет более 10 млн относительно качественного жилья сулят первичному рынку жесткую конкуренцию со вторичным. Уже сегодня каждая четвертая квартира, выставленная на вторичном рынке, построена после 1990 года. А через четыре года (к 2012 году) их может стать уже каждая вторая.

Однако, аналитики GWA Sawyer полагают, что объем сданного жилья в 2008 году не превысит 2,4 млн  кв. м даже в том случае, если в IV квартале жилье будет достраиваться  в ускоренном темпе. А в 2009 году уже все специалисты ожидают резкий спад ввода нового жилья.

По приблизительным  оценкам аналитиков, в настоящее  время в разной степени разработки находятся участки под строительство 30 млн кв. м жилья. Этот немалый  запас рассчитан на срок до 2020 года, но с течением времени он будет пополняться, том числе, за счет реконструкции.

По данным корпорации "Петербургская недвижимость", в настоящее время в городе и его окрестностях заявлено порядка 40 проектов комплексного освоения территорий (не менее чем по 250 тыс. кв. м жилья). Они либо уже реализуются, либо этот процесс должен был начаться в течение ближайших 2 лет. Около 20 из них – "миллионники". Еще несколько месяцев назад эксперты были единодушны в том, что после 2009 года предложение будет насыщаться в основном за счет крупных проектов в рамках комплексного освоения территорий. Именно в этом и виделась основная тенденция развития рынка жилья в Санкт-Петербурге на обозримую перспективу.