Статистический анализ рынка жилья в Санкт-Петербурге

В то же время, по данным исследовательской компании «Гортис», количество людей, планирующих  строительство загородного дома в ближайшие 2 года, сократилось на 0,5%. Если учесть, что собираются строить  коттедж всего 4% от жителей города, то снижение спроса можно считать ощутимым.

В 2009-2010 годах, прогнозируют эксперты АРИН, в связи  с финансовым кризисом и ухудшением благосостояния населения цены на загородном рынке немного снизятся. Из-за ужесточения  условий по ипотечному кредитованию, в первую очередь, упадет спрос на недвижимость класса «эконом» и «бизнес». Крупные проекты будут замораживаться. Часть из них выйдет на рынок на 2-3 года позже ранее планируемых сроков, часть так и не будет реализована; В 2009 году в условиях мирового финансового кризиса будет введено не более 47 % от ранее заявленного ввода.

Объем предложения  на рынке загородной недвижимости будет  снижаться – и, в первую очередь, это скажется на классе «эконом», так  как основная доля масштабных проектов заявлена именно в этом ценовом сегменте. Но уже в 2011 году на фоне недостатка предложения, особенно в этом классе, будет наблюдаться увеличение спроса, и как следствие, повышение стоимости загородного жилья.

Таблица 6. Средневзвешенная стоимость домовладения на середину строительства (руб.)

Класс	Коттедж (отдельностоящий), руб. /кв.м	аун-хауз, руб. /кв.м	Квартира, руб. / кв.м	Участок, руб. /сотка
эконом	47 562	42 107	45 420	134 011
бизнес	62 347	79 637	87 810	246 185
элит	107 782	110 245	93 791	371 774
премиум	142 595	-	-	616 308

7. Обзор вторичного рынка жилья Санкт-Петербурга за период с 29 декабря 2008 по 12 января 2009 года

 

Средняя цена предложения на вторичном рынке  жилья за период с 29 декабря 2008 по 12 января 2009 года снизилась на 0,50% и составила 99 542 рублей за один квадратный метр общей площади.

За этот период больше всего уменьшилась в стоимости  однокомнатные квартиры – 0,92%, средняя  стоимость квадратного метра  после уменьшения составила – 99 734 рублей.

Что касается изменения стоимости квартир в зависимости от типов домов, то больше всего уменьшилась стоимость квадратного метра в домах старого фонда – 1,13%, средняя стоимость после снижения цен составила – 111 395 рублей. Больше всего увеличилась стоимость на квартиры в кирпичных домах – 0,60%.

Самые высокие  цены в Петроградском и Центральном  районах Санкт-Петербурга, - здесь  средняя стоимость составляет 120 997 и 121 311 рублей * за квадратный метр общей  площади. По сравнению с периодом с 22 декабря по 29 декабря 2008 года в  этих районах произошло уменьшение стоимости квадратного метра на 2,14% и 3,32% соответственно.

Самые недорогие  квартиры в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Средняя стоимость квадратного  метра составляет – 84 226 рублей. Стоимость  квартир в этот период уменьшилась на – 0,69 %.

Наиболее  сильно за этот период подорожали квартиры в Кировском районе Санкт-Петербурга, - увеличение произошло на 3,71%.

Наибольшее  уменьшение стоимости за период 29 декабря 2008 по 12 января 2009 года произошло в  Василеостровском районе Санкт-Петербурга – 3,56%.

Рис. 7. Динамика средних цен предложения по типам квартир (руб. /кв. м.).

Рис. 7. Динамика средних цен предложения по типам домов (руб. /кв. м.)

Рис. 9. Динамика курсов валют.

Таблица 7. Сводная таблица изменения стоимости квартир за период с 29 декабря 2008 года по 12 января 2009 года в зависимости от категории.

Категория квартир	Цена, руб./кв. м.	Изменение за неделю, %
1 к.кв.	99 734	-0,92
2 к.кв.	98 024	-0,62
3 к.кв.	100 783	-0,65
4 к.кв.	105 917	-0,01

Таблица 8. Сводная таблица стоимости жилых квартир за период с 29 декабря 2008 года по 12 января 2009 года в зависимости от типа дома. 

Тип дома	Цена, руб./кв. м.	Изменение за неделю, %
Кирпич	99 685,6	0,60
Панель	90 417,0	-0,07
Сталинские	110 866,3	0,57
Старый фонд	111 395,2	-1,13

Таблица 9. Цены предложения по районам города.

Район	Цена,	руб./кв. м.	Изменение с  декабря 2007 года, %
Адмиралтейский	107 752	29,12	0,72
Василеостровский	109 512	27,16	-3,56
Выборгский	96 598	23,19	0,10
Калининский	90 856	22,89	0,61
Кировский	90 732	24,05	3,71
Красногвардейский	93 397	23,69	0,78
Красносельский	84 226	25,00	0,69
Московский	104 050	23,12	0,72
Невский	91 029	27,62	0,15
Петроградский	120 998	37,74	-2,14
Приморский	95 246	22,28	-0,89
Фрунзенский	89 074	28,86	0,25
Центральный	121 311	32,27	-3,32

Проанализируем  динамику активности спроса на вторичном  рынке жилья Санкт-Петербурга (рис. 10).

Рис. 10. Динамика активности спроса на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга.

Изменение за неделю составило: 8.51%.¹³

Данный индикатор показывает количество первичных обращений граждан по поиску жилья на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга и характеризует активность покупательского спроса.

8. Ситуация на рынке жилья Санкт-Петербурга в настоящее время

 

Как и предыдущие месяцы динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в значительной степени соответствует общероссийским тенденциям. В феврале 2009 года средние цены предложения на жилье в городе в совокупности на первичном и вторичном рынках снизились на 3,2% в рублях. Снижение цен на вторичном рынке в рублевом исчислении составило 2,2%. Эта цена к концу февраля 2009 стала ниже 97000 рублей за кв. м. На первичном рынке снижение рублевых было более существенным – оно составило 3,2% и теперь средняя цена квадратного метра новостроек в Санкт-Петербурге находится на уровне 75000 рублей за кв. м. Учитывая, что последние три месяца цены на первичном рынке города, снижались более чем на 3% ежемесячно, весной темпы коррекции цен могут стать меньше.

В целом, с  начала года средние цены предложения в рублях на жилье в Санкт-Петербурге снизились на 5%, а с учетом инфляции – на 9,4%. Долларовые цены предложения на жилье с начала года стали ниже на 22,8%.

Таблица 10. Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за февраль 2009 года в рублях.¹⁴

	Цена руб. за кв. метр в конце февраля	Прирост за месяц	Изменение за предыдущий месяц, рублей за кв. метр	Прирост с  начала года, %
Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения  жилья.	79129	-3,2	-1,9	-5,0
Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения жилья на вторичном рынке	96751	-2,2	-1,0	-3,3
Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения  жилья на первичном рынке	75119	-2,9	-3,2	-6,1

 

График на рис. 11 отражает изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за декабрь 2008 – февраль 2009 года (в рублях).

Таблица 11. Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за февраль 2009 года в долларах.¹⁵

	Цена в  долл. за кв. метр в конце февраля	Прирост за месяц	Изменение за предыдущий месяц, рублей за кв. метр	Прирост с  начала года, %
Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения жилья.	2215	-4,1	-19,6	-22,8
Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения  жилья на вторичном рынке	2709	-3,1	-19,0	-21,5
Санкт-Петербург, средневзвешенная цена предложения  жилья на первичном рынке	2103	-3,9	-20,7	-23,8

 

График на рис. 13 отражает изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге за декабрь 2008 - февраль 2009 года (в долларах).¹⁶

 

Рис. 13 Изменение  цен на жилье в Санкт-Петербурге за декабрь 2008 - февраль 2009 года (в долларах).

 

Заключение

Таким образом, анализируя рынок недвижимости Санкт-Петербурга, можно от метить, что ни о каком  «обрушении» рынка недвижимости как в Петербурге, так и по стране в целом не может идти речи. Прекратившийся рост цен на вторичном рынке и замедление динамики роста на первичном говорят отнюдь не о коллапсе. Наоборот, происходящие процессы свидетельствуют о том, что российский рынок недвижимости приобретает цивилизованный вид, переходя от рынка продавца, который существовал вплоть до 2004 года, к рынку покупателя.

На сегодняшний  день недвижимость перестала быть инструментом для быстрого получения прибылей, вложенные деньги уже не могут  принести реальный доход за 1,5-2 года, и это вполне нормально.

Россия испытывает традиционный для себя дефицит жилых площадей. Достаточно высокой степени удовлетворения спроса на жилье не удается достичь  уже на протяжении многих десятилетий. За последние 15 лет из-за снижения покупательной способности населения произошло накопление неудовлетворенного спроса.

В первую очередь  все вышесказанное относится  к сегменту жилой недвижимости. Основным «двигателем» подавляющего большинства  совершенных сделок является стремление покупателя решить свои жилищные проблемы, а не прибыльно вложить деньги.

Из основных тенденций развития вторичного рынка  жилья можно отметить постепенное  снижение разницы в цене между  двухкомнатными и многокомнатными  квартирами, а также перемещение  интереса покупателей от стоимости квартиры к условиям окружающей среды обитания. В перспективе на состояние дел на рынке может повлиять развитие потребительского кредитования на приобретение жилья. Часто для улучшения своих жилищных условий людям не хватает $7-8 тыс., которые они вполне могут взять в кредит в банке. Постепенное «привыкание» к покупкам в кредит и его распространение на сферу недвижимости может в скором будущем благотворно сказаться на операциях купли-продажи квартир.

Ситуация  на первичном рынке жилья также далека от катастрофической. В связи со снижением предложения в ближайшем будущем спрос и предложение придут в равновесие, так как сейчас спрос гораздо ниже, чем количество предложений на рынке, чем и можно объяснить возросшее количество непроданных квартир в принятых госкомиссией домах.

Снижения  цен на первичном рынке ожидать  не приходится, поскольку продолжается рост себестоимости. Удар по жилищному  домостроению может нанести только уход с рынка ряда игроков, которые  в стремлении реализовывать квартиры снизят цены до границ окупаемости. Это может отпугнуть потенциальных покупателей, которые отдадут предпочтение вторичному рынку жилья. Если этого не произойдет, то первичный рынок придет в нормальное состояние сбалансированного спроса.