Страхование ипотечного кредитования

Задача страхования состоит в уменьшении кредитного риска, его перераспределении.

Российские страховые компании, работающие на рынке ипотечного страхования, предлагают банкам-партнерам в качестве одного из инструментов снижения кредитного риска специальные программы комплексного ипотечного страхования заемщиков и заложенного имущества. В зависимости от типа ипотечного кредита эти программы могут включать в себя до трех видов страхования - имущественное, личное, титульное. При этом страхователем является заемщик, а выгодоприобретателем - банк-кредитор.

Личное страхование покрывает риски банка, связанные с жизнью, здоровьем и утратой трудоспособности заемщика.

Имущественное страхование покрывает риски банка, связанные с утратой и повреждением заложенной квартиры.

Титульное страхование покрывает риск утраты заемщиком права собственности на квартиру.

Рассмотрим подробнее, что является объектами комплексной страховой программы при ипотечном кредитовании (таблица 3).

 

 

 

 

Таблица 3. Объекты комплексного ипотечного страхования

Вид страхования	Объект	Страховой случай
1. Личное страхование	Жизнь заемщика	Смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора страхования, как на территории РФ, так и за ее пределами
	Страхование на случай потери заемщиком трудоспособности	Частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида) застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора страхования
2. Имущественное страхование	Жилье, предоставляемое в залог (ипотеку) в качестве обеспечения ипотечного кредита	Определяется в каждом договоре отдельно
3. Титульное страхование	Право собственности владельца жилья, являющегося предметом ипотеки	Вступление в законную силу решения суда, в результате которого заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки (в том числе решения суда после окончания срока страхования, если судебный иск был подан в период действия договора страхования

 

Для осуществления комплексного ипотечного страхования своих заемщиков и заложенного имущества банку целесообразно заключать соглашения о сотрудничестве со страховыми компаниями-партнерами. В соглашениях желательно оговорить права и обязанности каждой из сторон, процедуры взаимодействия при ипотечном страховании, утвердить формы документов, которые будут использоваться в процессе взаимодействия (формы страховых договоров (полисов), заключаемых с заемщиками, а также документы взаимодействия банка и страховой компании - отчеты, реестры и т.п.), тарифы, а кроме того, порядок выплаты страхового возмещения при наступлении различных страховых случаев.

Стоимость комплексного ипотечного страхования (трех видов) в настоящее время колеблется от 0,9 до 1,1% от страховой суммы. Порядок расчета страховой суммы, как правило, определяет банк.

Срок действия договора комплексного ипотечного страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим ежегодным продлением.

Банку следует осуществлять контроль за исполнением заемщиком обязательств по выплате страховых премий по договору комплексного ипотечного страхования.

Договор комплексного ипотечного страхования должен быть заключен до предоставления ипотечного жилищного кредита, а страховая премия может быть уплачена заемщиком одновременно с получением кредита безналичным путем со счета, открытого в банке-кредиторе.

После оформления страховых документов банк и заемщик приступают к оформлению кредитных и внутрибанковских документов, а затем купли-продажи и/или ипотеки квартиры.

2.2 Состояние развития ипотечного страхования в РФ

 

Страхование ответственности заемщика имеет ряд законодательных ограничений в соответствии с ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ: страховая сумма ограничена величиной 20 % от стоимости заложенного имущества, а страховой премия должна быть уплачена единовременно, сразу за весь срок договора.

Ипотечное страхование (страхование ответственности заемщика) в России не заменяет, а дополняет уже существующие на рынке виды страховой защиты, предоставляемой при ипотечном кредитовании, - страхование имущества, жизни и здоровья, титула. При этом договор страхования ответственности заемщику нужно будет заключить, только если он берет в банке ипотечный кредит с низким первоначальным взносом (меньше 20-30 %).

Компания Profi Online Research огласила, результаты проводимого исследования, в итоге которого стало известно, что на первый квартал 2011 года 6% из 7100 опрошенных обладали полисами ипотечного страхования. При этом многие из них застраховались в одной из самых известных и крупнейших компаний России - Росгосстрах, а выдает кредиты для россиян больше всего самый крупный банк России - Сбербанк.

Клиент приобретает некую уверенность в завтрашнем дне, благодаря ипотечному страхованию, это избавляет его от рисков, которые связаны с потенциальным ущербом. На данный момент принято, кроме предмета залога, страховать и жизнь, трудоспособность, а также право собственности заемщика.

Желающий взять кредит может сам выбрать страховую компанию, но многие банки настойчиво предлагают сотрудничество со строго определенными организациями.

Важно отметить, что большее предпочтение Сбербанку отдают женщины (33%), чем мужчины (27%). Банк ВТБ 24 выбирают 11% и мужчин, и женщин. Женщины (9%) чаще выбирают Альфа-Банк, чем мужчины (5%), а банку «Уралсиб» свои предпочтения отдали 2% женщин и 6% мужчин.

Получив ипотечный кредит можно не только расширить свои возможности, но и получить серьезные финансовые обязательства. При заключении страхового договора свое предпочтение 22,4% отдают Российской государственной страховой компании.

Объем рынка ипотечного страхования составляет, по экспертным оценкам, чуть более 1 млрд. долларов. Поскольку развитие данного сегмента почти полностью определяется развитием ипотеки, которая сейчас переживает бурный рост, в ближайшем будущем можно ожидать не только увеличения объемов страхования, но и ускорения темпов его роста. По расчетам аналитиков, годовой рост должен составить около 40%.

«Представители страховых компаний указывают на растущую привлекательность данного сегмента рынка. Однако пока этот сегмент только формируется, и в ближайшее время следует ожидать прихода новых игроков, расширения спектра страхуемых рисков и некоторого снижения страховых тарифов», - говорит эксперт отдела банковских рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Ирина Велиева. Сейчас среди безусловных лидеров в данном сегменте рынка можно назвать крупные универсальные страховые компании, такие как «Ингосстрах», «Росгосстрах», Страховой дом ВСК, РОСНО, «Ренессанс страхование» и «Спасские ворота».

Страховщики не только увеличивают страхование ипотечных кредитов. Они все глубже входят в сделку по выдаче кредитов. «Многие страховые компании указывают на то, что хотели бы сотрудничать не только с банками, но и напрямую с заемщиками, чтобы по их желанию включать в комплексный пакет ипотечного страхования дополнительные страховые продукты, утверждает аналитик «Эксперт РА». Ожидается, что по мере повышения уровня финансовой грамотности населения сами заемщики будут нацелены на диалог со страховщиком.

Поскольку рынок только формируется, у страховщиков нет ни статистики по страховым случаям, ни опыта урегулирования убытков по ним. Пока что объем собираемых премий значительно превышает объем выплат, что обусловлено короткой историей развития ипотечного страхования в России.

Сегодня большинство кредиторов старается не выходить за рамки «классической» троичной схемы. Они предписывают своим клиентам страховать саму квартиру, жизнь и трудоспособность, а также титул. В среднем договор «три в одном» обходится в 0,8-1% от страховой суммы (точнее, величине задолженности по договору ипотечного кредитования) в год. Но это при условии, что заемщик находится в расцвете сил, а приобретаемый объект имеет более или менее понятную историю. В противном случае цена полиса может увеличиться в разы.

Некоторые кредитные организации сокращают свои требования. Так, при получении кредита в одном из банков - партнеров «Санкт-Петербургского ипотечного агентства» (региональный оператор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) сегодня не требуется страховать титул. За счет этого страховой тариф снижается на 0,2-0,4%.

Вынести титульное страхование за рамки ипотечного предпочитают и некоторые банки, реализующие собственные программы. При этом чтобы снизить риск, они самостоятельно проверяют «чистоту» покупаемой в кредит квартиры. Так поступают, в частности, Абсолют Банк, КБ «Юниаструм банк» и др.

Особняком на рынке ипотеки стоит Сбербанк России. Он предписывает заемщику страховать только сам объект залога (в полном соответствии с законом об ипотеке). В результате полис обходится всего в 0,15-0,35% от страховой суммы в год.

Раньше претендент на ипотечный кредит, как правило, не мог сам выбирать страховую компанию. Каждый кредитор предписывал обращаться к одному страховщику (максимум к двум), аккредитованному данным банком. Не имея перед глазами «ценового диапазона», заемщик вынужден был соглашаться на любые предложенные ему условия.

Сегодня ситуация изменилась. Скажем, банк «КИТ-Финанс» предлагает своим клиентам воспользоваться услугами одного из 14 страховщиков. В их числе компании «Ингосстрах - Санкт-Петербург», «Прогресс-Гарант», «Военно-страховая компания» (ВСК), «ГСК «Югория», «АльфаСтрахование», «Русский мир», «КапиталЪ Страхование», «СОГАЗ», «СК «ПАРИ», «Ренессанс Страхование», «НАСТА», «Страховая группа «УралСиб», «РОСНО» и «Стандарт-Резерв». Цены у данных компаний сильно разнятся. Так, например, минимальная тарифная планка по страхованию жизни и трудоспособности (в рамках комплексного ипотечного страхования) у компании «КапиталЪ Страхование» составляет 0,22% от страховой суммы. А компания «АльфаСтрахование» установила минимальное значение в размере 0,45%. Здесь есть над чем поломать голову.

В целом же комплексный тариф у названных компаний варьируется в пределах 0,46-5,5%. Максимальных показателей цена полиса достигает при условии, что заемщику исполнилось более 50 лет, здоровье его оставляет желать лучшего, а история квартиры запутана. Установление столь высокой тарифной планки - это фактически отказ в выдаче кредита. Поэтому чаще всего «ипотечные полисы» реализуются по среднерыночным ценам.

Некоторые банки по-прежнему предпочитают иметь не более трех-четырех страховых партнеров. Так, ВТБ 24 сотрудничает с компаниями «ВТБ-РОСНО» (создана в прошлом году на базе принадлежавшей Внешторгбанку СК «Страховой капитал»), «Ингосстрах», «Росгосстрах-Северо-Запад» и ВСК. Среди партнеров «Раффайзенбанка» - компании «Ингосстрах - Санкт-Петербург», «Группа «Ренессанс Страхование», «Прогресс-Гарант» и «АльфаСтрахование».

Отдельные банки предпочитают работать с родственными страховыми структурами. В частности, Промышленно-строительный банк доверяет страхование своих заемщиков лишь дочерней компании «Русский мир». Стоимость полиса (включая титул) у нее составляет 0,9-1%. Подобной тактики придерживается и «Финансовая корпорация «УралСиб». Кредитор работает только со своей собственной одноименной страховой компанией (страхование объекта залога - 0,16-0,4% от страховой суммы, жизни и трудоспособности - от 0,64%, титул не страхуется).

2.3 Факторы определяющие величину страховой премии: использование франшизы

 

Под страховой премией понимается плата за страхование, которую страхователь обязан уплатить страховщику в порядке и в сроки, установленные договором страхования. Страховая премия уплачивается страхователем в валюте Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле.

При определении размера страховой премии, подлежащей уплате по договору страхования, страховщик применяет рассчитанные им страховые тарифы, определяющие страховую премию, взимаемую с единицы страховой суммы, с учетом особенностей предмета ипотеки, представленной страхователем документации о его назначении или ином целевом использовании, наличия охранной и противопожарной сигнализации, дополнительных средств защиты и охраны, иных обстоятельств, связанных с исполнением договора об ипотеке, степени страхового риска. Конкретный размер страхового тарифа определяется договором страхования по соглашению сторон. При заключении договора страхования для учета конкретной степени риска наступления страхового случая страховщик вправе применять к базовым тарифным ставкам повышающие или понижающие коэффициенты с учетом всех факторов риска.

По договору страхования, заключенному на срок менее 1 года, страховая премия уплачивается в следующих размерах от суммы годовой страховой премии: при страховании на срок 1 месяц - 25%, 2 месяца - 35%, 3 месяца - 40%, 4 месяца - 50%, 5 месяцев - 60%, 6 месяцев - 70%, 7 месяцев - 75%, 8 месяцев - 80%, 9 месяцев - 85%, 10 месяцев - 90%, 11 месяцев - 95%. ³

При заключении договора страхования на срок более одного года, страховая премия рассчитывается страховщиком ежегодно в течение пяти дней, с момента истечения предыдущего годичного периода действия договора страхования, или в иные сроки, оговоренные сторонами при заключении договора страхования. При этом страховщиком учитываются все обстоятельства, влияющие на степень страхового риска, а также изменения в договоре ипотеки, объеме обязательств страховщика, страховой сумме и т.д. если они имели место. Страховая премия уплачивается страхователем в порядке и сроки, предусмотренные договором страхования.

По договору страхования, заключенному на срок менее одного года, страховая премия уплачивается единовременно.

По договорам страхования, заключенным сроком на один год и более, страховая премия может быть уплачена в рассрочку. При этом конкретный порядок рассрочки уплаты страховой премии определяется сторонами в договоре страхования.

Франшиза - предусмотренные условиями договора страхования освобождения страховщика от обязательств возместить убытки, не превышающие определенную величину.