Износ объектов недвижимости

Износ считается  устранимым, если его устранение физически  возможно и экономически целесообразно.

Сумма всех возможных  видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов:

определение величины исправимого физического износа;

определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;

определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный  ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый  физический износ соответствует  позициям, исправление которых в  настоящее время практически  невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета  износа элементы сооружения, имеющие  неустранимый физический износ, делят  на долгоживущие и короткоживущие.

У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Для оценки неисправимого  физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета  срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая  физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Для оценки неисправимого  физического износа в долгоживущих элементах используют также метод  расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости  от типа основных конструктивных элементов  для различных категорий зданий по долговечности.

Определение физического износа зданий методом срока жизни

Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных  понятий, характеризующих общий  накопленный износ здания с точки  зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении.

Таким образом  процент износа элементов или  здания в целом может быть переведен  в стоимостное выражение (обесценение):

 

О = ВС Ч (И/100);

 

где:

И — износ  в процентах;

ВС — восстановительная  стоимость.

Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

Короткоживущие  элементы — элементы, имеющие меньший  срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

У долгоживущих элементов ожидаемый срок жизни  сопоставим со сроком жизни и всего  сооружения (фундамент, несущие стены  и т. д.).

Устранимый физический износ короткоживущих элементов

Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесценению, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении определен  как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта  до состояния, эквивалентного первоначальному.

Неустранимый  физический износ компонентов с  коротким сроком жизни.

Неустранимый  физический износ элементов с  коротким сроком жизни представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов  и определяется разницей, между восстановительной  стоимостью и величиной устранимого  взноса, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении  может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый  физический износ элементов с  долгим сроком жизни.

Неустранимый  физический износ элементов с  долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

В некоторых  источниках выделяется экспертный метод  оценки износа. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Экспертный метод  расчета физического износа основан  на создании дефектной ведомости  и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод  предполагает использование различных  нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера можно назвать ВСН 53-86, применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ  здания определяется следующим образом:

 

его рыночной стоимости  на примере офисного помещения" width="320" height="72" align="BOTTOM" border="0" />

 

Fф – физический  износ здания, (%);

Fi – физический  износ i-го конструктивного элемента (%);

Li – коэффициент,  соответствующий доле восстановительной  стоимости i-го конструктивного  элемента (участка) в общей стоимости  здания;

n – количество  конструктивных элементов в здании

Физический износ недвижимости сопровождается внешними проявлениями, имеет причины, вызывающие его, характеризуется степенью и характером распространения.

В целом, для  оценки износа требуется большой  массив информации: ценовой, экономической, технической, производственной, маркетинговой, эксплутационной и т.д., с учетом того, что машины и оборудование как объекты оценки отличаются огромным разнообразием по функциональному назначению, конструкции и условиям применения.

Состав информации, возможной для использования, непосредственно влияет на строгость и точность методов определения износа, что в итоге обеспечивает надежность результата.

Как известно, запрос на независимую оценку возникает  в связи с появлением у заказчика  необходимости в документе, обосновывающем величину стоимости его собственности, или собственности, которой он управляет. В зависимости от целей оценки этот документ обязательно поступит в соответствующую организацию (банк, суд, налоговую инспекцию и т.д.) для использования и интерпретации полученных результатов. Поэтому одним из главных критериев качества оценки является надежность результата или, другими словами его точность и аргументированность, что повышает качество оценочных работ. Конкурентоспобность компании, осуществляющей оценку, формируется за счет качества отчетов, снижения стоимости оценочных работ, сокращения сроков выполнения заказов, снижения трудоемкости своих бизнес - операций, в которых наиболее трудоемким является этап сбора информации, занимающий до 70% общего времени.

Критерием, определяющим стоимость оценочных услуг является методическая сложность, соответственно трудоемкость выполняемых при расчете стоимости работ, т.е. обоснованный объем затрат при безусловном выполнении требований законов, нормативных актов и стандартов в оценочной деятельности.

При реализации оценочного проекта необходимо обойтись без непродуктивных затрат, принимая во внимание взаимосвязанность оценочных, аналитических и информационных операций. Нередко возникает потребность  в дополнительных специальных работах, таких как исследования рынка, экспертиза реального физического состояния, инвестиционный анализ, расчеты по динамике тех или иных показателей и т.д. Выполнение подобных работ требует привлечения соответствующих специалистов, экспертов и, конечно же, увеличивает трудоемкость, а соответственно и стоимость выполняемых работ.

Повышение требований к оценке износа недвижимости по надежности результата сопряжено с затратами  на получение дополнительной информации, ее анализ и многовариантные расчеты  несколькими методами. Таким образом, интенсификация оценочного проекта предполагает снижение трудоемкости, а значит и затрат на оценку машин и оборудования, без снижения надежности результата и информационной обоснованности.

 

2. Оценка износа  объекта недвижимости на примере офисного помещения

 

2.2 Характеристика  объекта оценки

 

Объектом оценки является объект индивидуального жилищного  строительства, а именно нежилое  здание площадью 967,5 м2.

Здание расположено  по адресу Самарская область, Кировский  район, пр-т Металлургов/Елизарова

Характеристика  объекта оценки дана в таблице

 

Таблица

Характеристика  объекта оценки

Объект	Здание кирпичное
Назначение	Нежилое здание
Субъект РФ	Самарская область
Район	Кировский
Населенный пункт	Г. Самара
Улица	Пр-т Металлургов/Елизарова
Номер дома	б/н
Литер	АА1А2А3
Общая площадь	967,5 м2
Этажность	1
Год ввода в  эксплуатацию	1999
Кадастровый номер	63:17:000000:0000(0)//3:0122500:АА1А2А3//0039:00:0000:000:0:0

 

В таблице 5 даны общие сведения об оцениваемом объекте

 

Таблица

Общие сведения

Назначение	нежилое
Фактическое использование	По назначению
Год постройки	1997
Общая площадь	967,5 м2
Основная площадь	932,8 м2
Вспомогательная площадь	34,7 м2
Число этажей наземной части	1
Число этажей подземной  части	-
Примечание	-

 

Площадь здания распределяется следующим образом (см. таблицу)

 

Таблица

Распределение площади здания

Общая площадь  здания	Площадь застройки	Нежилые помещения
		Площадь, с учетом прочей, м2	Основная площадь, м2	Вспомогательная площадь, м2
967,5	1 148,5	967,5	932,8	34,7

 

Описание земельного участка

Форма участка  – прямоугольная;

Площадь участка  – 556,0 м2

Состояние почвы  – основанием фундаментов здания служат песчаные почвы.

Топография местности: рельеф участка спокойный.

Обеспеченность  инфраструктурой:

К жилому дому подключены следующие коммуникации для:

водоснабжения;

канализации;

электроснабжения;

теплоснабжения;

телефонизации

Возможные ограничения  по использованию и сервитуты

Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального  назначения недвижимого имущества  возможно лишь при согласовании с  органами местной администрации, что  подтверждает и собственник объекта  оценки.

Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

Объект находится  в зоне Ц-2 (зона центров регионального и городского значения).

Основные разрешенные  виды использования земельных участков:

- многоквартирные  дома свыше 4-х этажей только  на внутриквартальных территориях  и только при условии размещения  на 1 этаже нежилых объектов,

- квартиры в  многоквартирных домах, которые разрешается использовать для занятий бизнесом или торговлей на первом этаже или в пристроенном отдельностоящем здании,

- жилые квартиры  в зданиях многоцелевого использования,  где разрешены занятия бизнесом, торговлей, при условии обеспечения отдельного входа, таким образом, чтобы ни на одном этаже не смешивались разные виды использования (в зданиях общей площадью не более 1000 кв. м),

- гостиницы,  дома приема гостей, центры обслуживания  туристов,

- заведения среднего  специального образования,

- высшие учебные  заведения,