Износ объектов недвижимости

- клубы (залы  встреч и собраний) многоцелевого  и специализированного назначения,

- библиотеки, архивы, информационные центры,

- музеи, выставочные  залы,

- танцзалы, дискотеки,

- кинотеатры, видеосалоны,

- театры, концертные залы,

- аптеки,

- поликлиники,

- рестораны,  бары (с предложением алкогольных  напитков),

- кафе, закусочные, столовые,

- индивидуальное обслуживание  клиентов,

- офисы, конторы различных  организаций, фирм, компаний, банки,  научные, проектные и конструкторские организации за исключением лабораторий биологического профиля или индустриальных технологий при условии использования первого или нижних этажей под объекты коммерческого и некоммерческого назначения, обслуживающие население,

- суды, нотариальные конторы, другие юридические учреждения,

- издательства и редакционные  офисы,

- компьютерные центры,

- телевизионные и радиостудии,

- рекламные агентства,

- объекты, связанные с  отправлением культа,

- открытое или встроенное  место парковки легковых автомобилей на каждые 30 кв. м общей площади зданий общественного назначения,

 

2.2 Рынок недвижимости  в Самаре

 

Развитие рынка  офисной недвижимости замедлилось  в условиях кризиса. Еще летом  эксперты прогнозировали бурный рост в этом сегменте, появление к концу года все новых объектов. В начале 2009 г. участники рынка считали, что до 2010 г. дефицит офисных площадей может быть удовлетворен, причем не только в количественном, но и в качественном отношении. Только на 2009 г. планировалось к сдаче около 150 тыс. кв. м офисных площадей класса А, притом что общий запланированный на 2009 г. объем составлял порядка 190 тыс. кв. м. Сегодня эксперты более осторожны в своих оценках. Генеральный директор компании «Индэст Development» Михаил Ненашев, например, отмечает, что, скорее всего, к концу года предложение по офисной недвижимости будет в несколько раз меньше заявленного. В частности, будут отложены те проекты, которые находятся на начальном этапе. Кроме того, большая часть площадей, которые строители раньше планировали сдавать в аренду, сегодня будет продаваться из-за возникших сложностей с собственным финансированием и желанием застройщиков сразу получить средства на реализацию проектов. Руководитель отдела аренды РИК «Камертон» Леонид Дубман говорит, что сегодня заморожено около 70% всех проектов и, соответственно, большая часть обещанного офисного «изобилия» в текущем году сдана не будет. Причем продлится кризисная ситуация достаточно долго, как минимум до весны следующего года.

Однако эксперты считают, что развитие рынка все же не остановится: офисных центров в Самаре пока недостает, а уровень деловой активности, напротив, достаточно высокий. По данным агентства недвижимости «Визит», в 2007 г. показатель обеспеченности офисными площадями в Самаре составлял примерно 0,15 кв. м на одного жителя. Для сравнения: в Москве эта величина составляет 0,5 кв. м. При этом деловая активность в Самаре растет с каждым годом, сюда выходят новые международные, федеральные компании, которые испытывают потребность в качественных офисах с полным инженерным обеспечением.

По утверждению экспертов, кризис заставил многих самарских бизнесменов  пересмотреть свои требования к офисам, и самым главным критерием  выбора для них стала цена. Как  отмечает Леонид Дубман, сегодня уже  наметилась довольно острая для рынка тенденция: арендаторы меняют офисы, съезжают в менее дорогие помещения, здания ниже классом. Примерно на 50% вырос спрос на офисы низкого класса с приемлемыми качественными характеристиками в Советском, Промышленном, Кировском районах за 300-600 руб. за кв. м. в месяц. Тем более в отличие от дорогих Железнодорожного и Ленинского районов здесь нет такой острой проблемы с дорожным движением.

Как считают эксперты, востребованность недорогих, не слишком обустроенных офисных помещений приведет к тому, что качественное развитие рынка офисной недвижимости затормозится. Во-первых, многие проекты будут заморожены, во-вторых, новых объектов пока проектировать не будут — развивать низкоклассные помещения, дорабатывая их, достраивая, превращая в офисы класса B+ не будет смысла, равно как и вкладываться в дорогие проекты, не надеясь получить от них отдачу. Так, Леонид Дубман говорит, что цены снижать придется на офисы всех классов: в итоге арендные ставки могут упасть на 40%, и если для офисных центров классов C, D эти изменения не так ощутимы и позволяют получать свой доход, то окупить дорогостоящие проекты при таком снижении ставок будет чрезвычайно сложно.

Ожидать же, что девелоперы, посмотрев на рыночные тенденции, станут быстро менять свои планы и переквалифицировать строящиеся объекты высоких классов в классы B и C, не приходится: решение о статусе объекта принимается, исходя из многих критериев оценки, самые важные из которых месторасположение объекта, его возможности. Уже потраченные на здание средства девелоперу необходимо окупить, а сделать это он может, только назначив достаточно высокие арендные ставки за кв. м. Скорее всего, такие компании начнут более четко позиционировать имиджевую сторону своих проектов, чтобы привлечь тех немногих арендаторов, для которых статусность является одной из главнейших характеристик снимаемого помещения. Для этого понадобится дорабатывать многие проекты, приближая их характеристики к действительному классу A. Вероятнее всего, отмечают эксперты, пока девелоперы затаятся, заморозят свои проекты как минимум до весны следующего года, для того чтобы более четко проступили рыночные тенденции, стал понятен уровень спроса на их предложение.

Наметившаяся тенденция  к росту популярности дешевых  офисов может привести к улучшению состояния рынка офисной недвижимости в целом. Объекты низких классов будут плотнее конкурировать между собой, стремясь привлечь клиентов не только ценой, но еще и качественным обслуживанием, дополнительными сервисами. Эксперты предсказывают: уходя из качественных, но дорогих офисов, бизнесмены все-таки будут выбирать помещение более дешевое, но обладающее всеми необходимыми для них условиями. И если раньше клиентами офисных центров низких классов становились совсем небольшие, нетребовательные компании, то теперь владельцы подобных зданий имеют возможность привлечь клиентов повыше рангом, заполнить свои до этого пустовавшие площади. Но для этого им будет необходимо обеспечить в офисах хотя бы минимальный набор необходимых коммуникаций, сделать приемлемые парковки, хороший ремонт. Таким образом, в Самаре в целом вырастет уровень качества офисов класса C, которые превратятся в уверенных середняков, пользующихся спросом у местных бизнесменов.

Сегодня владельцы офисных  центров присматриваются к ситуации на рынке, не делая особенно новаторских предложений. Однако эксперты считают, что существует ряд новинок, которые могут быть востребованными на самарском рынке, и вполне возможно, что именно в этих направлениях будут развиваться офисные центры в ближайшее время.

Например, Леонид Дубман говорит, что в Москве сейчас развивается направление сдачи в аренду готовых офисов: уже полностью укомплектованных мебелью, готовыми коммуникациями, техникой. Бизнесмену, снимающему его, уже нет необходимости что-то докупать или менять. Самара пока до этого недоросла, комментирует г-н Дубман, в частности потому, что еще не сформировалась потенциальная аудитория данной услуги. Пока что подавляющее большинство именно самарских бизнесменов предпочитает работать по принципу максимальной экономии и снимать в аренду недорогие офисы в не самых престижных районах.

Г-н Дубман отмечает, что, безусловно, для подобных новаторских  решений сейчас не самое лучшее время, поскольку бизнесмены ищут любые способы сэкономить деньги, так что не потерять клиентов офисным центрам поможет только снижение цен. Однако новые подходы могут быть и в формировании цены на офисы. Как отмечают эксперты, это может быть не просто снижение ставок, а всевозможные скидки при заключении длительных договоров, бонусы за предоплату и т. д.

Наиболее же активно будет развиваться прослойка  среднего офисного класса: пока девелоперы дорогих бизнес-центров выжидают время и из дорогих офисов съезжают арендаторы, выигрывают владельцы низкоклассных помещений, которые еще год назад не могли полностью заполнить свои здания. Теперь они имеют возможность обеспечить своим ОЦ 80-90% заполненности, а прибыль тратить на улучшение условий содержания зданий, косметический ремонт, что в итоге приведет к улучшению качества данного подсегмента рынка. А если качество офисных центров класса C улучшится, то вполне возможно, что и с окончанием кризиса они не останутся без своих арендаторов, а высококлассным БЦ придется искать новые фишки привлечения клиентов и более тесно конкурировать с низким классом.

Особо престижные офисные помещения и торговые площади к настоящему времени  «нашли» своих относительно постоянных владельцев. Соответственно растут цены на помещения хотя менее престижные, но пока еще предполагаемые для продажи. Помимо этого колебания цен предложений не всегда оправданы с точки зрения экономической логики.

На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор престижные офисы, соответствующие  мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и  качественно отремонтированных  квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях  муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий, кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг.

Арендные ставки здесь невысокие.

Офисный центр  должен обладать многими характеристиками. Прежде всего – это месторасположение. Бесспорно, большей популярностью  пользуются офисные центры, которые находятся в центре города или близко к центру.

Не менее важный критерий - это специализация. То есть, если это офисный центр, то в нем  должны быть расположены только офисы. Причем занимать эти офисы должны фирмы определенного уровня и  определенной специализации. Иными словами рядом с офисом юридической фирмы не должен находиться офис фирмы, занимающейся продажей сантехники. По мнению специалистов, соседство двух настолько разных по специфике деятельности фирм не пойдет на пользу бизнесу обеих. Офисный центр предполагает соответствующую отделку общих мест - лифты, коридоры, лестничные пролеты, туалеты. В обязательном порядке должны быть хорошие паркинги. Современный офисный центр - это обеспеченность средствами связи, охранными системами и системами видеонаблюдения.

Как уже отмечалось выше, подавляющее большинство офисных  центров если и соответствует  одному требованию, то не отвечает другому. Но самой большой проблемой самарских  офисных центров остается отсутствие паркингов.

Одним из самых  популярных способов решения офисной проблемы для самарских фирм стало приобретение офисов на первых этажах в домах-новостройках.

Что касается строительства  новых офисных центров в Самаре, то оно ведется. Но подобные стройки  можно пересчитать по пальцам, и  темпы строительства не сравнимы с размахом домостроения и с количеством вновь возводимых торговых центров.

 

2.3 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования

 

Поскольку оценочная  деятельность предполагает определение  рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка. Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.

Стоимостной основой  любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные  на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта  недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и  наиболее эффективное использование  объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование  участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к  которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании  недвижимости на дату оценки, рассматриваются  в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения  стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.

Если оцениваемая  недвижимость предполагает последующее  личное использование или сдачу  в аренду, то их основная мотивация  при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.

Обычно анализ наиболее эффективного использования  проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие  направления:

рыночный анализ;