Износ объектов недвижимости

анализ реализуемости  варианта;

анализ наиболее эффективного использования.

Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения  стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного  и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением  конкретных участников рынка, сроков осуществления  проекта, источников финансирования для  выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

При анализе  оптимального варианта использования  мы провели качественный анализ возможных  видов использования объектов, удовлетворяющих  вышеописанным критериям.

ЖИЛОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Объект оценки относится к объектам нежилого фонда, поэтому использование Объекта оценки в качестве жилого не соответствует критерию юридической допустимости.

ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ  И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ

Учитывая, что  уровень арендных ставок за аналогичные  помещения оцениваемого объекта при использовании их под производственное и складское назначения значительно уступает уровню арендных ставок при использовании Объекта оценки в качестве торговых и офисных помещений, Специалисты приняли решение, что производственное и складское назначение объекта не соответствует критерию максимальной эффективности.

ОФИСНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании  оцениваемого объекта в качестве офисных помещений:

1) Оцениваемый  объект представляет собой нежилые  помещения;

2) Кабинетная планировка;

3) Расположение  объекта недалеко от станции  метро;

4) Объект находится  на 1 этаже.

ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании  оцениваемого объекта под торговое помещение:

1) Оцениваемый  объект представляет собой нежилое помещение;

2) Объект оценки  расположен в районе жилой  застройки;

3) Расположение  объекта на 1 этаже здания.

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании  оцениваемого объекта под торговое помещение:

1) Отсутствие  витрин;

2) Кабинетная  планировка, отсутствие больших помещений, которые можно использовать под торговые залы;

3) Наличие только  одного входа;

4) Отсутствие  подсобных помещений.

Таблица - Определение  факторов наилучшего и наиболее эффективного использования

Факторы	Производственное и складское назначения	Офисные помещения	Торговые помещения
Потенциал местоположения	-	+	+
Рыночный спрос	-	+	+
Правовая обоснованность	-	+	-
Физическая возможность	-	+	-
Финансовая оправданность	-	+	-
Максимальная  эффективность	-	+	-
Итого	0	6	2

 

Исходя из вышеуказанных  критериев анализа наилучшего использования, месторасположения, физического состояния  и ситуации, которая сложилась  на рынке нежилой недвижимости, а  также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования  оцениваемого объекта, Оценщики пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является использование в качестве помещений офисного назначения

 

Глава 3. Оценка износа объекта недвижимости различными методами

 

3.1 Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания

 

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости  объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых  для восстановления либо замещения  объекта недвижимости, с учетом его  износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости за минусом накопленного износа:

 

 

где Cmнедв. –  стоимость единого объекта;

Cmул. – стоимость  улучшений;

Cmземли –  рыночная стоимость участка земли,  как «условно» свободного.

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».

В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости, в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1. Оценка восстановительной  стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины  предпринимательской прибыли (прибыли  инвестора).

3. Расчет выявленных  видов износа.

4. Оценка рыночной  стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо помнить  также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив — создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Выход о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта  делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

Оценка новых  или недавно построенных объектов. В данном случае стоимость строительства  таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования  земельного участка.

Наилучшее и  наиболее эффективное использование  — это такое использование  не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

Технико-экономический  анализ нового строительства позволяет  сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.

Оценка объектов незавершенного строительства.

Оценка объектов незавершенного строительства носит  специфический характер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.

Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную  оценку земельного участка и находящихся  на нем улучшений.

Оценка в целях  страхования.

Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).

Переоценка основных фондов предприятий.

Недостаток информации для применения других подходов к  оценке.

Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.

Определение стоимости  участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.

Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие  методы:

метод сравнения  продаж;

метод распределения;

метод выделения;

метод разбивки на участки;

техника остатка  для земли;

капитализации чистой земельной ренты.

Метод сравнения  продаж при наличии необходимой  информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

права собственности;

условия финансирования;

условия продажи;

условия рынка;

месторасположение;

физические характеристики;

доступные коммунальные услуги;

условия зонирования;

наилучшее и  наиболее эффективное использование.

При оценке земли  можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Метод распределения  основан на положении о том, что  для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли.

Итак, затратный  подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы  процедуры оценки при данном подходе:

1. Расчет стоимости  приобретения или долгосрочной  аренды свободной и имеющейся  в распоряжении земли в целях  оптимального ее использования.

2. Расчет восстановительной  стоимости нового здания. В основе  расчета восстановительной стоимости  лежит расчет затрат на воссоздание  рассматриваемого объекта, исходя  из современных цен и условий  изготовления аналогичных объектов  на определенную дату.

В зависимости  от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной  стоимости:

- метод сравнительной  единицы;

- метод разбивки  по компонентам;

- метод количественного  обследования.

3. Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.

4. Определение  стоимости воспроизводства / замещения  объекта путем уменьшения восстановительной  стоимости на величину накопленного  износа.

5. Суммирование  полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода.

 

3.2 Расчет совокупного  износа

 

Определение стоимости  земельного участка

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права  собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Учитывая тот  факт, что в настоящее время  в городе Москве практически отсутствует  частная собственность на земельные  участки, оценке подлежит стоимость  прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.

При определении  стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

сравнительный подход;

доходный подход;

затратный подход.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2009 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2010 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода используются