Методика расчета физического износа здания экспертным методом

 

Для оценки износа всего  здания в целом следует пользоваться следующей формулой для определения  физического износа:

,

где Ф_з – физический износ здания, в %;

Ф_кi – отдельной конструкции, элемента или системы, в %;

l_i – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания, в %;

n – число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей  восстановительной стоимости здания, (в %) следует принимать по укрупненным  показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей – по их сметной стоимости.

Также усредненные доли восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов здания приведены в рекомендуемом приложении 2 к ВСН 53-86.

Физический износ внутренних систем инженерного оборудования здания в целом должен определяться по таблицам 64-71 ВСН 53-86 на основании оценки технического состояния элементов, составляющих эти системы. Если в процессе эксплуатации некоторые элементы системы были заменены новыми, физический износ системы следует уточнить расчетным путем на основании сроков эксплуатации отдельных элементов по графикам, приведенным на рисунках 3 – 7 того же ВСН. За окончательную оценку следует принимать большее из значений.

При оценке физического износа конструкций, элементов и систем, не указанных в настоящих Правилах, следует пользоваться данными наиболее близких аналогов (по таблицам 1 – 71 ВСН 53-86) или соответствующих республиканских нормативных документов.

Численные значения физического  износа следует округлять: для отдельных  участков конструкций, элементов и  систем – до 10%; для конструкций, элементов и систем до – 5%; для здания в целом – до 1%.

 

6. Пример расчета физического износа здания экспертным методом.

 

Приведем пример экспертного  метода расчета физического износа здания, на примере жилого дома, расположенного по адресу: Липецкая область, с. Большой Хомутец, ул. Энергетиков, дом 8.

Согласно сборнику УПВС №28, удельные веса укрупненных конструктивных элементов для данной группы зданий равны:

1) фундаменты: 15%;

2) стены: 20% (из которых 20% - перегородки);

3) перекрытия: 8%;

4) крыша: 13% (75% - крыша, 25% - кровля);

5) полы: 10%;

6) окна и двери: 9% (56% - окна, 44% - двери);

7) отделочные покрытия: 15%;

8) внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование: 10%, в том числе:

- отопление – 1,7%;

- холодное водоснабжение  – 0,4%;

- горячее водоснабжение  – 0,5%;

- канализация – 3,6%;

- газоснабжение – 1,1%;

- электроснабжение –  2,7%.

 

1. Доступ к фундаментам затруднен, поэтому оценку их технического состояния и физического износа конструкции определим на основе анализа технического состояния отмостки и низа стен.

Так как на всём протяжении дома встречаются мелкие трещины  в цоколе фундамента с шириной  раскрытия трещин менее 1,5 мм, однако следов нарушения штукатурного слоя цоколя не обнаружено, то, согласно табл. 4 ВСН 53-86, при наличии на всей конструкции  одного признака износа из двух, физический износ фундаментов принимается  равным 10%.

2. В перегородках здания в качестве признаков разрушения обнаружены отдельные нитевидные трещины, а также некоторая неровность и редкие выбоины. В соответствии с табл. 21 ВСН 53-86, принимаем физический износ перегородок принимаем равным 15%.

В отдельных участках несущих  внешних стен обнаружены трещины. Найдем физический износ конструкции внешних  стен:

Общая протяженность внешних  стен равна:

 

На фасадах обнаружены несколько глубоких трещин с раскрытием до 2 мм (отслоение и отпадение  штукатурки не выявлены, выпадение  кирпичей и ослабление кладки отсутствует, карнизы и перемычки имеют  трещины, имеется некоторая выветрелость трещин, увлажнение внутренней поверхности  стен не происходит, что соответствует  физическому износу Ф₁ = 24%) на общей длине стены в 1,5 м, что соответствует l₁ = 4,6% длины конструкции.

Также есть трещины с раскрытием до 2 мм, имеющие те же признаки износа, кроме растрескивания перемычек  и карниза, что соответствует  физическому износу Ф₂ = 22%, на протяжении примерно 4 м, что соответствует l₂ = 12,3%.

На некоторых участках стен обнаружены отдельные трещины  с раскрытием до 1 мм, что соответствует  физическому износу Ф₃ = 10% , на протяжении примерно 12 м, что соответствует l₃ = 36,9%.

На остальных участках стен признаков физического износа не обнаружено, т.е. Ф₄ = 0, l₄ = 46,2%.

Тогда физический износ внешних  стен равен:

 

Округляем до 5%, получаем Ф = 10%.

3. Перекрытие выполнено из сборных железобетонных плит.

В местах примыкания к стенам имеются некоторые незначительные нитевидные трещины, ширина которых  не превышает 0,5 мм, что соответствует  физическому износу, равному 10%.

4. Крыша деревянная (табл. 38 ВСН 53-86).

Помещение чердака не накапливает излишнюю влажность, что предотвратило поражение гнилью опорных ног, стропил и прочих элементов конструкции, однако местное ослабление крепления деревянных элементов между собой присутствует повсеместно, потому принимаем физический износ равным 20%.

Кровля выполнена из профилированного металлического настила по деревянной обрешетке.

В креплении 3-х листов обнаружены местные ослабления, что не вызывает протечек, то есть физический износ  данного участка равен Ф₁ = 5% на площади в примерно 5% общей площади кровли, следовательно износ кровли равен:

 

Округляем до 5%, получаем Ф = 0.

5. Полы.

Полы выполнены из рулонного  материала (линолеум) на площади 60,5 м², что составляет 95,3% площади дома, на площади в 3 м² покрытие пола выполнено из керамической плитки, что составляет 4,7% площади пола дома.

Никаких дефектов и признаков  износа у покрытия пола не обнаружено, что по табл. 49, 53 соответствует Ф = 0%.

 

6. Окна и двери.

Входная внешняя дверь, а  также внешняя дверь, ведущая  в чердачное помещение, -  металлические, остальные 7 дверей в здании – деревянные.

У входной внешней двери  имеется незначительное повреждение  декоративного элемента, что соответствует физическому износу в 5%. У двери, ведущей в чердачное помещение, признаков износа не обнаружено, т.е. Ф = 0. У пяти деревянных дверей обнаружена небольшая стертость и щели в притворах, что соответствует износу Ф = 10%. У двух дверей обнаружен неплотный притвор по периметру коробки, что соответствует износу в 25%.

Таким образом, физический износ  дверей равен:

 

Округляем до 5%, получаем 10%.

Все окна имеют пластиковые  оконные блоки. Так как подобная группа не представлена в сборнике №28, то оценку ведем по табл. 56 данного  сборника «Оконные блоки металлические». Трещин в местах сопряжения оконных коробок со стенами нет, оконные блоки следов повреждения не имеют, приборами полностью укомплектованы, следовательно, Ф = 0.

 

7. Отделочные покрытия.

Большая часть площади  стен (92%) оклеена обоями, имеющие  незначительные отслоения не более чем на 5% площади, что соответствует физическому износу в Ф = 0,05*0,20=0,01=1%. Остальная площадь (8%) облицована керамическими плитками, не имеющими признаков износа. Следовательно, физический износ отделочных покрытий составляет:

 

Округляем до 5%, получаем Ф = 0.

 

8. Внутренние коммуникации.

а) внутреннее горячее водоснабжение:

Табл. 1.

Оценка физического износа системы внутреннего горячего водоснабжения.

№ п/п	Название элемента	Удельный вес элемента, %	Срок эксплуатации	Физический износ, %
				По оценке	Средневзвешенный
1	Магистрали	40	4	37	14,8
2	Стояки	30	4	37	11,1
3	Полотенцесушители	10	4	32	3,2
4	Смесители	10	4	32	3,2
5	Запорная арматура	10	4	37	3,7
	Итого:	100			36

Округляем до 5%, получаем Ф = 35%.

 

 

 

 

 

Б) отопление:

Табл.2.

Оценка физического износа системы отопления.

№ п/п	Название элемента	Удельный вес элемента, %	Срок эксплуатации	Физический износ, %
				По оценке	Средневзвешенный
1	Магистрали	35	4	22	7,7
2	Стояки	26	4	17	4,4
3	Отопительные приборы	30	4	10	3
4	Запорная арматура	9	4	34	3,1
	Итого:	100			18,2

Округляем до 5%, получаем Ф = 20%.

В) холодное водоснабжение:

Табл. 3.

Оценка физического износа системы холодного водоснабжения.

№ п/п	Название элемента	Удельный вес элемента, %	Срок эксплуатации	Физический износ, %
				По оценке	Средневзвешенный
1	Трубопроводы	35	5	23	8,1
2	Бачки смывные	25	5	29	7,3
3	Краны и запорная арматура	30	5	37	11,1
	Итого:	100			26,5

Округляем до 5%, получаем Ф = 25%.

Г) внутренняя канализация:

Табл. 4.

Оценка физического износа внутренней системы канализации.

№ п/п	Название элемента	Удельный вес элемента, %	Срок эксплуатации	Физический износ, %
				По оценке	Средневзвешенный
1	Мойки, раковины, умывальники	25	5	29	7,3
2	Ванные	30	4	23	6,9
3	Унитазы	20	5	29	5,8
4	Трубопроводы	25	21	35	8,8
	Итого:	100			28,8

Округляем до 5%, получаем Ф = 30%.