Определение стоимости объекта недвижимости

Курсовая  работа: Определение  стоимости объекта  недвижимости

Новосибирск 2005 

Содержание 

Введение

Постановка задачи оценки

Анализ лучшего  и наиболее эффективного использования  недвижимости

Определение стоимости  здания различными подходами к оценке недвижимости

Использование затратного подхода

Использование сравнительного подхода

Использование доходного подхода

Сведения стоимостных  показателей в итоговую оценку стоимости  недвижимости

Заключение

Список литературы

Введение 

Понятие «недвижимое  имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость – это земля как  физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость – это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями.

Ст. 130 ГК РФ к  недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, т.е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам  относятся так же подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические  объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений.

Недвижимость  как товар с экономической  точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом  России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты  неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть  к продукту. Рынки недвижимости могут  быть сегментированы. Сегментирование  – это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в Росси, то следует отметить, что в настоящее  время он находится в начальной  стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми  основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

В связи с  развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества  – это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение  в отчетности, купля-продажа, обмен; 

2. Проведение  конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное дарение; 

4. Страхование; 

5. Исчисление  налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное  проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность  вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного  вида (движимое или недвижимое, в  том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты  гражданских прав, в отношении  которых законодательством РФ установлена  возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого  имущества и в то же время –  необходимый момент при совершении практически любой операции с  недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка – сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка. [ , с.25]

К основным Законодательным  актам Российской Федерации, на основании  которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

постановление № 285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;

постановление № 519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Целью данной курсовой работы является закрепление теоретических  знаний и приобретение практических навыков в области экономики  и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Задачами курсовой работы являются:

определение проблемы по оцениваемому объекту;

изучение подхода сравнительного анализа, затратного и доходного методов оценки недвижимости;

сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и  определение рыночной стоимости  объекта;

[6, с.2]

1 Постановка  задачи оценки 

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. Этап включает следующую последовательность действий:

идентификация и описание объекта оценки;

установка оцениваемых имущественных прав;

указание даты оценки;

описание цели оценки;

определение вида оцениваемой стоимости, соответствующего цели оценки;

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой помещение  пристройку общей площадью 418 м2. Помещения  составляют15-30м2 с коридором. Объект расположен в г. Новосибирске, в центральной части, по адресу: ул. Красный проспект 25.

Общая площадь  участка, на котором располагается  объект, составляет 1054 м2: из них 40% занимает здание (418м2), 10% (105,4 м2) приходятся на асфальтобетонное покрытие. Несущая способность грунтов средняя. Расположение здания на участке показано на рис.1.

22 34 

19

31 

Рис.1 Общий вид  участка

S участка = 1054 м2

S объекта = 418 м2

S асф.бет.пок  =105,4 м2

0,2 S участка <= S объекта <=0,4 S участка

Объект недвижимости находится в праве собственности  компании «Сибирь» на основании соглашения о передачи в уставной капитал  одного из учредителей компании от 15.08.03 г.

Дата оценки недвижимости 11.10.05 г.

Конечной целью  оценки данного объекта недвижимости является продажа. Для этого определяем рыночную стоимость объекта.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ», под рыночной стоимостью объекта  оценки понимается наиболее вероятная  цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При определении  рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки. 

2 Анализ лучшего  и наиболее эффективного

использования недвижимости 

Определение наилучшего и наиболее эффективного (оптимального) использования считается наиболее важным в процессе оценки.

Принцип лучшего  и наиболее эффективного использования  основан на определении стоимости  недвижимости в случае использования  объекта наилучшим (наиболее эффективным, оптимальным) образом (физически возможным и юридически разрешенным).

Наиболее вероятное  и рентабельное на момент оценки использование  объекта обеспечивает самую высокую  текущую стоимость недвижимости.

Анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование, во-первых, предположительно вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимся не жилым помещением. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является базовым в оценке недвижимости и формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционных подхода к стоимости.[ ,с.39]

Существуют факторы, определяющие наилучшее и наиболее эффективное использование объекта  недвижимости. К ним относятся:

предполагаемая  доходность;

местоположение объекта недвижимости;

конструктивные  особенности;

экономическая целесообразность;

Экономическая целесообразность означает обоснование  с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная  доходность, по данным таблицы 2.1, для  каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания.

Доходность от сдачи в аренду:

Административное 700*418*12=3.511.200

Складское 250*418*12=1.254.000

Производственное 300*418*12=1.504.800

Общ. Питания 1000*418*12=5.016.000

Торговое 900*418*12=4.514.400  

При анализе  ставок аренды по нежилым помещениям выявили, что при существующем наборе характеристик объекта (местоположение, площадь, состояние помещений и  т.д.) наиболее эффективно его использование  под здание общественного питания (ресторан).