Определение стоимости объекта недвижимости

*Относительно  объекта оценки.

Элементы сравнения  объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.

Расчет скорректированных  цен объектов коммерческой недвижимости проводится в форме таблицы 3.6.

Цкх – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

На основании  сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах  аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

10% между центром  и районами средней отдаленности;

Поправки на состояние объекта и условия  транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов (таблица 3.6, гр.1-9).Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной  характеристики, наличием которой и  объясняется разница в ценах  этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и  транспортная доступность, но разное состояние;

при определении  поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой  на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод  позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированную цену аналогов определяем с учетом всех поправок(гр.13 таб. 3.6 определяется умножением гр.9 на гр.10, гр.11, гр.12).

Теперь для  определения стоимости объекта  недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости  объекта принимается в результате анализа пяти показателей:

среднего арифметического  значения скорректированных цен: (4733,77+4807,03+4625,137+)/9=4717,82 тыс.р.

модального значения.

В качестве модального значения примем 4763,929 тыс.р.

3. медианного  значения:

4551,04 4652,137 4657,748 4692,373 4733,769 4761,138 4796,88 4807,03 4808,265

Медианой в  данном ранжированном числовом ряду является число 4733,769 тыс.р.

скорректированной цены самого похожего на оцениваемый 

объект аналога. Самым похожим в данном случае является аналог А9, его скорректированная  цена – 4808,265 тыс.р.

скорректированной цены с учетом весовых коэффициентов:

Для расчета  весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = [aij],

где aij – числовая мера, определяющая степень превосходства  влияния на результат оценки сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).

a ij = {1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj}.

Итак, составим квадратную матрицу А размером 9х9:

(xi/xj) А1 А2 А3 А4 А5 А6 А7 А8 А9 А1 1 0,5 0,5 0,5 0,5 1 0,5 0,5 0,5 А2 1,5 1 1 1 1 1,5 1 0,5 0,5 А3 1,5 1 1 1 1 1,5 1 0,5 0,5 А4 1,5 1 1 1 1 1,5 0,5 0,5 0,5 А5 1,5 1 1 1 1 1,5 1 0,5 0,5 А6 1 0,5 0,5 0,5 0,5 1 0,5 0,5 0,5 А7 1,5 1 1 1,5 1 1,5 1 0,5 0,5 А8 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1 1 А9 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 1 1

 

Рассчитаем весовые  коэффициенты, для этого найдем сумму  значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты (Р(Но)) для каждого из аналогов. Параметр Р1 найдём путём умножения матрицы А = [aij] на столбец суммы значений по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Р(Н1) путём деления каждого из аналогов Р1 на сумму всех значений Р1.После чего, найдя итоговую сумму по графе Р(Н1)*гр.13 получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов.

Таблица 3.7

Расчет стоимости  объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов

Сумма значений по строкам матрицы  Р(Но) Р1 Р(Н1) Р(Н1)*гр.13 тыс.р. А1 7,5 0,068 0,568 0,068 320,627

А2 7,5 0,111 0,913 0,109 523,351

А3 10 0,111 0,913 0,109 506,487

А4 12 0,105 0,855 0,102 478,414

А5 12 0,111 0,913 0,109 495,480

А6 12 0,068 0,568 0,068 315,478

А7 5 0,117 0,966 0,115 548,445

А8 8,5 0,154 1,345 0,160 769,354

А9 6 0,154 1,345 0,160 771,180

Итого: 81 1,000 8,386 1,000 4728,817

 

Таким образом, с учетом весовых коэффициентов  получили цену, равную 4728,817 тыс. р.

Стоимость объекта  недвижимости, оцененную в рамках сравнительного подхода в итоге  принимаем как среднеарифметическое значение выше приведенных показателей:

(4717,82+4763,929+4733,769+4808,265+4728817)/5=4750,52 тыс.р. 

3.3. Использование  доходного подхода 

Доходный подход заключается в преобразовании в  текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может  принести использование или будущая  продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование  будущих доходов в текущую  величину стоимости осуществляется по формуле 

Сдп = ЧОД/Ккап, (3)

где Сдп –  стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс.р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта  за год, тыс.р.;

Ккап – коэффициент  капитализации.

Для определения  ЧОД необходимо рассчитать потенциальный  и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

ПВД – это  доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости  площадей без учёта потерь и расходов.

ПВД определяется за год с учётом ставок аренды (табл.2.1).

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора  арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно  к оцениваемой недвижимости. [6, c. 20 ]

В нашем случае величина убытков (т.е. понесенных потерь) составляет 8% от ПВД, которые в основном связаны с недозагрузкой объекта  недвижимости, т.е. часть помещений  пустует.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД  осуществляется в виде отчета о доходах  и расходах в форме таблицы 3.8.

Таблица 3.8

Отчет о доходах  и расходах 

Показатели Сумма, р. Порядок расчета  ПВД 3511200 Доход от аренды*70% т.к здание в удовлетворительном состоянии  Убытки  245784 5-10% от ПВД(7%) ЭВД 3265416 ПВД - Убытки ОР: 1184571   - налог  на землю  50592 12 р./м2 площади  участка Sз*12*4 - налог на имущество 69755 2% в год от  Снс с учетом износа (Снс-Ин)*2%*1000 - коммунальные расходы 42160 40 р./м2/мес. Sз*40 - расходы  на  управление 489812 15% от ЭВД  - страхование  5572 0,1% от Снс  в год  - обеспечение безопасности 526680 15% от ПВД Резервы 111430 2% от Снс в  год  ЧОД 1969414 ЭВД - ОР