Поняття, юридична характеристика, зміст договору найму житла

     Київський Національний Університет  Внутрішніх Справ  України 
 

     Курсова робота на тему: 

     «Поняття, юридична характеристика, зміст договору найму житла» 
 
 
 

         Виконала:

                 студентка 3-го курсу 304 групи

                 юридичного факультету

                 Мельниченко Анастасія Андріївна                                                      

                 Науковий керівник:

                  Павловська Н.В. 
 
 
 
 

     Київ - 2006

     План:  

     Вступ  

     1. Загальна та юридична характеристика  договору найму житла:

        1.1. Поняття та особливості укладення  договору найму житла.

        1.2. Істотні, звичайні та випадкові  умови договору найму житла. 

     2. Зміст договору найму житла:

        2.1 Права та обов’язки наймодавця

        2.2. Права та обов’язки наймача

        2.3. Тимчасові мешканці 

     3. Загальні підстави розірвання  договору найму житла. 

     Висновки 

     Список  використаної літератури 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Вступ  

     Однієї  з основних соціальних проблем, що була і залишається в центрі особливої  уваги , є житлова проблема.

     Житло є одним з найголовніших матеріальних умов життя людини поряд з їжею, одягом, водою, повітрям і т.п. Потреба людини в житлі виникає з моменту його народження і зберігається протягом його життя, тобто носить постійний характер, не змінюється з віком, появою родини і т.д.

     Конституція України (ст. 3) проголошує людину , її життя і здоров’я, честь і гідність, недоторканість і безпеку найвищою цінністю. Визнання, дотримання і захист прав і свобод людини і громадянина є обов'язком держави. Це відноситься і до права громадян мати і користуватися житлом. Належне житло входить складовою частиною в поняття гідного життєвого рівня людини .

     Розвиток ринку житла є найважливішими умовами переходу до нових соціально-економічних умов життя, від їхнього здійснення багато в чому залежать успіхи України, її соціальний розвиток, підвищення життєвого рівня населення.

     Сьогодні  вже можна зробити висновок , що за останні роки підтвердилась ефективність напрямків житлової політики, намічених у багатьох законах і інших нормативно-правових актах. Серед них необхідно віділити:

     Закон України від 07.02.1991 року № 697 "Про власність", що зняв кількісні і вартісні обмеження в праві власності громадянина на яке-небудь майно, у тому числі на житлові приміщення, і наділивший правом власності членів житлових і житлово-будівельних кооперативів, що цілком виплатили пайові внески;

     Закон України від 19.06.1992 року № 2482 "Про приватизацію житлового фонду", який встановив основні принципи здійснення приватизації державних і комунальних житлових фондів і визначив правові, соціальні й економічні основи перетворення відносин власності на житло ;

     А також багато інших законів та нормативно-правових актів.

     У цих документах був також закріплений  основний принцип нової житлової політики - здійснення зваженого переходу житлової сфери на ринкові принципи при значному посиленні мір соціальної підтримки малозабезпечених родин по гарантованому забезпеченню умов проживання на рівні соціальних стандартів. Було передбачене виконання наступних першочергових задач :

     здійснення швидкого переходу від домінуючого положення держави як основного власника житла до приватної і комунальної власності як необхідної умови функціонування ринку житла і передачі прав по керуванню нерухомістю реальним власникам;

     формування  правової основи, що встановлює права власності на нерухомість у житловій сфері, включаючи земельні ділянки ;

     реформа оплати житла з метою застосування цінового механізму, що забезпечує більш ефективний розподіл і використання житлового фонду;

     створення нових механізмів фінансування і кредитування житлового сектора, спрямованих , у першу чергу, на залучення позабюджетних коштів ;

     демонополізація і приватизація будівельної, ремонтної  і житлово-експлуатаційної діяльності;

     реалізація  програм соціальної підтримки громадян у рішенні житлової проблеми, виходячи з принципу забезпечення малозабезпеченим прошаркам населення соціально прийнятних житлових умов .

     Необхідно відзначити явні позитивні тенденції  в рішенні поставлених задач . У власність громадян передано більше 40 відсотки від усього державного і комунального житлового фонду України, що підлягає приватизації.

     Почав функціонувати ринок житла. В  даний час у великих містах України щорічно щорічно здійснюються угоди приблизно з 10 відсотками приватного житла. Підсумок - майже на 1 мільйон зменшилася кількість черговиків на поліпшення житлових умов.

     Згідно  ст. 47 Конституції України держава бере на себе зобов'язання надати житло безкоштовне або за з державних, місцевих і інших житлових фондів відповідно до встановленого закону нормами тільки малозабезпеченим, іншим зазначеним у законі громадянам, що мають потребу у   житлі . Для всіх інших категорій громадян держава бере участь у реалізації їхнього конституційного права на житло тим, що органи державної влади й органи місцевого самоврядування заохочують житлове будівництво, створюють умови для здійснення права на житло .

     Регулювання житлових відносин носить досить складний характер і здійснюється головним чином  на базі сполучення принципів житлового  і цивільного законодавства (слід зазначити, що окремі житлові відносини регулюються також адміністративним, сімейним, земельним законодавством). Усе це підвищує необхідність заглибленого вивчення й освоєння основних житло-правових і інших правових категорій у сфері регулювання житлових відносин, без знання яких неможливо правильне застосування діючого законодавства.

     Сучасне житлове законодавство України являє собою сукупність законодавчих і інших нормативних актів, що регулюють відносини за участю громадян, юридичних осіб, органів державної влади і місцевого самоврядування з приводу:

     підстави  виникнення і припинення права користування житловими приміщеннями:

     здійснення  права користування житловими приміщеннями;

вимог до житлових приміщень, їхньому облікові і реєстрації;

контролю органів  державної влади і місцевого самоврядування за дотриманням житлових прав громадян і використанням житлового фонду.

     Актуальність  даної теми виправдана її високою  соціальною значимістю, як для професійних  юристів, так і в цілому для  населення країни, і недостатньою вивченістю.

     Стаття 47 Конституції України говорить:

кожний має  право на житло;

     органи  державної влади й органи місцевого  самоврядування створюють умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду;

     малозабезпеченим, іншим зазначеним у законі громадянам, що мають потребу у житлі , житло надається безкоштовно або за доступну плату з державних, місцевих або інших житлових фондів відповідно до встановленого закону нормами.

     Відповідно  до конституційних норм безкоштовне надання житла держава гарантує далеко не всім громадянам, а тільки тим, що, з одного боку, прямо названі в Законі, а з іншого боку – мають потребу у житлі . Безумовно наявність двох обставин, без яких неможливо безкоштовне одержання житла, повинно знайти свій розвиток у новому житловому законодавстві . Поки ж конституційне відсилання на закон фактично (і юридично) переводять дані відносини до старого житлового законодавства: Житлового кодексу України і заснованим на ньому правилам. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Загальна та юридична характеристика договору найму житла.  

        1.1 Поняття та особливості укладання договору найму житла

      Договір житлового найму є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене та гарантоване  ст. 47 Конституції України. За цим договором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя людини, як забезпечення її житлом. Особливість договору житлового найму полягає в тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним договором житлового права.

      У ЦК України передбачено щодо договору найму житла 17 статей (829-824). Законодавець виділяє договір найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності. Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу застосовується до такого договору, якщо інше не встановлено законом. У новому ЦК прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається у приватному житловому фонді. В літературі цей договір вже дістав назву «комерційний договір найму житла».

      Соціальний і комерційний найм відрізняється цільовою спрямованістю. Різниця ще й у тім , що соціальний найм може бути використаний винятково в державному і комунальному житловому фонді, а комерційний найм - у приватному житловому фонді.

     Комерційний найм, крім всього іншого, відрізняється від соціального тим, що йому не передують численні адміністративні передумови (потреба, становлення на облік , одержання ордера), що, як правило, необхідні для договору соціального найму. У даному випадку необхідне досягнення угоди за всіма істотними умовами договору.

      На  відміну від договору соціального  найму, де розмір наданих житлових приміщень нормується, площа житла, наданого в комерційний найм, визначається тільки угодою сторін .

      Однак у Цивільному кодексі змінилася  не тільки форма, але і зміст розглянутих  вище відносин.

      ЦК  України установив ряд нових імперативних (загальнообов'язкових) правил, спрямованих на захист власників житлових приміщень, передбачивши обов'язок наймача, термін договору.

     ЦК України в основному розділив у різні законодавчі коридори (цивільний і житловий) багато в чому схожі відносини, предметом яких виступає один об'єкт - житлові приміщення.

      Договір соціального найму - безстроковий , а відповідно до ЦК України комерційний найм житлового приміщення є тстроковим договором. ЦК України встановлює два терміни такого договору: короткостроковий - до одного року, і довгостроковий - від одного до п'яти років. При цьому якщо в договорі термін не визначений, то він вважається укладеним на п'ять років.

      З метою забезпечення стабільності відносин, що виникають внаслідок комерційного найму житла, а також прав, як наймача, так і наймодавця, ЦК України встановлює переважне право наймача на укладання договору на новий термін. Для дотримання зазначеного права наймодавцеві необхідно не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну найму житлового приміщення запропонувати наймачеві укласти договір на тих же або інших умовах. При узгодженні колишніх або нових умов договору наймач не вправі вимагати збільшення числа осіб , постійно з ним проживаючих за договором найму житлового приміщення.

      У тих випадках, коли наймодавець вирішив  не здавати в найм житлове приміщення більше року, він зобов'язаний попередити наймача про відмову від продовження договору. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих же умовах і на той самий термін.

      Якщо  наймодавець відмовився від продовження  договору в зв'язку з рішенням не здавати приміщення в найм, але  протягом року з дня закінчення терміну  договору з наймачем уклав договір  наймання житлового приміщення з іншою особою, наймач вправі вимагати визнання такого договору недійсним і (або ) відшкодування збитків, заподіяних відмовою відновити з ним договір.