Поняття, юридична характеристика, зміст договору найму житла

      Квартирна плата в соціальному наймі лімітована, у комерційному - ні.

      У договорі соціального найму зберігається поняття членів родини наймача, а в комерційному введене поняття "наймач і постійно проживаючі разом з ним громадяни". Природно, особи , що припинили сімейні відносини з наймачем, за умови соціального найму, зберігають житлові права й обов'язки, якщо продовжують проживати в найнятому житловому приміщенні .

      Договір комерційного найму поступово займає все більш вагоме положення в реальному житті. Якщо ще недавно він мав напівлегальний характер, житлові приміщення здавалися власниками в найм без будь-якого документарного оформлення, то розвиток ринкових відносин у житловій сфері спричинило за собою легалізацію такого виду одержання доходів як найм житла.

      1.2 Істотні, звичайні  та випадкові умови  договору найму  житла.

      Разом із тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму житла, в цілому незалежно від виду житлового фонду, в якому він укладається.

      У загальному вигляді договір найму  житла можна визначити як договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов’язана передати іншій стороні (наймачеві) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.

      Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем  може виступати як власник житлового  приміщення (держава, місцевий орган  самоврядування, громадська організація), так і уповноважена власником  особа (житлово-експлуатаційна організація). За чинним житловим законодавством наймачем може бути лише громадянин. ЦК України в ст. 832 передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Особливістю цього договору є те, що правата обов’язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним (ст. 835 ЦК). В житловому законодавстві ці особи дістали назву членів сім’ї наймача. До членів сім’ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім’ї наймача може бути визнано й інших осіб, що постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

      Визнаючи  предмет договору, законодавець застосовує поняття «житло» та «помешкання». Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України, слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення , одноквартирний будинок аба його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення. Житло може бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати іншим вимогам, що встановлюються житловим законодавством. Відповідно до ст. 831 ЦК України предметом договору найму житламожуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатне для постійного проживання в ньому.

      Договір найму житла є оплатним. Розмір і порядок оплати може встановлюватися  як домовленністю сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку органами державної влади  або органами місцевого самоврядування (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).

      Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з моменту  досягнення сторонами згоди за всіма  істотними умовами. Волевиявлення  сторін має бути виражене в письмовій  формі.

      Необхідно звернути увагу на те, що залежно  від належності предмета договору до певного виду житлового фонду  існують деякі особливості в  порядку укладення договору, в  обсязі прав та обов’язків наймача, в порядку і наслідках припинення договору. І залежно від цього можна виділити особливості та відмінності, які притаманні договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів та договору найму житлового приміщення у приватному житловому фонді.

      Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спрямований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укладається на визначений строк. У новому ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, а якщо в договорі передбачено, що він не визначений, договір вв ажається таким, що укладений на п’ять років.

      Договір найму житлового приміщення в  державному, комунальному і громадському житлових фондах спрямований на передачу житла в постійне користування і  по суті є довічним.

      Однією  з основних особливостей договору найму  житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів є те, що законодавством встановлено спеціальні умови і  порядок надання житлового приміщення в користування. Так, житлове приміщення може бути надано лише громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючою можливістю отримання житла.

      Громадяни мають право на одержання у  користування житлового приміщення за сукупності таких умов:

1. досягнення, як правило, 18-річного віку;
2. постійного проживання в даному населеному пункті;
3. потребування в поліпшенні житлових умов.

      Потреба у житлі визначається певними  критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового Кодексу України:

• забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних, Київською та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;
• проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;
• тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв’язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім’ї;
• проживання у гуртожитках;
• проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя тощо.

Крім  того житлові приміщення можуть надаватися позачергово:

• громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання у зв’язку зі стихійним лихом;
• громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;
• особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудженння;
• особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов’язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких інших випадках (ст. 46 Житлового Кодексу);

      Договір найму житлового приміщення в  будинках державного, комунального та громадського житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і наймачем – громадянином, на ім’я якого виданий ордер.

      Тривалий  час у літературі дискусійним  є питання про співвідношення і значення ордера і договору у виникненні і формуванні правовідносин з користування цими приміщеннями в будинках державного, комунального житлового фонду. Більшість вчених [22]  дійшли висновку, що підставою виникнення права користування житловим приміщенням є юридичний склад, до якого входять ордер та договір найму. Ордер дає право громадянинові звернутися для певної житлово-експлуатаційної організації з вимогою про надання конкретного, вказаного в ордері житлового приміщення.

      Наступною особливість договору найму житлового приміщення в державному, комунальному та громадському житлових фондах є те, що він укладається на підставі Типового договору, в якому чітко регламентовано, хто є сторонами в договорі, характеристика предмета договора, права, обов’язки та відповідальність сторін за договором.

      Згідно  з Типовим договором найму  житла в будинках державного і  комунального житлового фонду (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 року № 939) наймодавець зобов’язаний забезпечити належне утримання житлового будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім’ї інше житлове приміщення тощо.

      Права та обов’язки сторін регламентують  також Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 року № 572.

      Наймач  зобов’язаний виконувати правила користування житловими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

      Також існують певні особливості і  у визначенні предмета договору найму  житлового приміщення у будинках державного, комунального житлового  фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового Кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

      Чинне законодавство не дає однозначного юридичного визначення понять «окрема  квартира» та «інше ізольоване приміщення». Проаналізувавши поняття термінів, які визначив Державний комітет України з житлово- комунального господарства для розв’язання спірних питань у сфері приватизації та утримання житла, [23] та визначень, які наводилися в літературі, [24] слід визначити окрему квартиру (або ізольовану) як частину житлового будинку, що призначена для постійного проживання однієї сім’ї містить обладнані житлові та підсобні приміщення та має окремий вихід. Під іншим ізольованим житловим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для проживання однієї або кількох сімей.

      Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене  для проживання в  ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населенного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      2. Зміст договору  найму житла. 

         2.1 Права та обов’язки наймача

      У договорі наймання житлового приміщення визначаються права та обов'язки сторін по користуванню житловим приміщенням. Договір соціального найму, укладаэться з наймачем - громадянином, на ім'я якого виписаний ордер.

      Згідно  зі ст. 834 ЦК у договорі найму житла  мають бути вказані особи, які  проживають розом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо користування житлом. Порядок користування житлом наймачем та особами, що постійно проживають разом з ним, визначаються за домовленістю між ними, а у разі спору встановлюються за рішенням суду. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

      Більш детально ці питання врегульовані у  Житловому Кодексі.

      У частині 1 ст. 64 та ст. 160 Житлового Кодексу  передбачено, що члени сім’ї наймача, які проживають разом з ним, користуються усіма правами і несуть усі обов’язки нарівні з наймачем. Повнолітні члени сім’ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність за зобов’язаннями, що випливають з договору.

      У частині 2 ст. 64 Житлового Кодексу  визначено, хто може належати до сім’ї наймача. Передусім це дружина наймача, їх діти та батьки.

      Дружиною  наймача є особа, з якою наймач перебуває у зареєстрованому  шлюбі (термін «дружина» стосується не тільки жінки, а й чоловіка), права  та обов’язки дружини наймача  виникають водночас з наймачем у  разі внесення до ордера її прізвища та спільного вселення у житлове приміщення. Дружиною наймача є також особа, яка вселилась у найняте приміщення після реєстрації шлюбу з наймачем для створення сім’ї і постійного проживання у найнятому житловому приміщенні.

      Неповнолітні  діти наймача та його дружини належать до членів сім’ї наймача, оскільки за ст. 17 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце проживання їх батьків, а повнолітні діти наймача і його дружини є членами сім’ї наймача лише у тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.

      Поняття члена сім’ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім’ї наймача за житловим законодавством. Так, до членів сім’ї за сімейним законодавством належать особи, пов’язані між собою шлюбом та спорідненістю, а до членів сім’ї наймача ці особи належать лише тоді, коли вони проживають разом з наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в одному житловому приміщенні і чоловік – наймач цього приміщення, то його дружина є не лише членом сім’ї цієї особи, а й членом сім’ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особи живе окркмо і має самостійне право на інше житлове приміщення, то вона хоч і є членом сім’ї свого чоловіка, проте не є членом сім’ї наймача. Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

      Членами сім’ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом з наймачем та ведуть зним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичи наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім’ї наймача за умови, якщо вони не тільки обов’язково проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність родинних зв’язків при цьому не обов’язкова.