Поняття, юридична характеристика, зміст договору найму житла

      Згідно  зі ч. 3 ст. 64 Житлового Кодексу особи, які перестали бути членами сім’ї  наймача (наприклад у зв’язку  з розірванням шлюбу між наймачем та його дружиною), але продовжують проживати в одному з ним житловому приміщенні, мають такі самі права та обов’язки, як наймач і члени його сім’ї.

      Серед багатьох прав наймача одним з  найважливіших є право на вселення у найняте ним житлове приміщення інших осіб. Реалізація цього права залежить в першу чергу від житлового фонду, в якому укладено договір. Так, згідно зі ст. 836 ЦК України наймач має право за взаємною згодою осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для простійного проживання у ньому. Дещо інакше це питання вирішується стосовно державного, комунального, громадського житлових фондів. Згідно зі ст. 65 Житлового Кодексу наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім’ї, що проживають разом з ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно.

      Також одним із прав, що належать лише наймачам житла в державному та комунальному житлових фондах, є придбання займаних ними житлових приміщень у приватну власність. Згідно зі ст. 65¹ Житлового Кодексу наймачі житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом з ним, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, предбачених чинним законодавством. Придбання займаних житлових приміщень здійснюється шляхом приватизації і регламентується Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 року із змінами та доповненнями, внесеними законами України від 22 лютого 1994 року та від 5 лютого 1997 року.

      Під приватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах  та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України. Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадян квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв.м загальної площі на наймача і кожного члена сім’ї та додатково 10 кв. м на сім’ю. Додаткова житлова площа розміром 10 кв. м враховується і тоді, коли наймач не створив сім’ї або члени його сім’ї проживають та зареєстровані в іншому місці.

      Кожен громадянин має право приватизувати займане ним житло безоплатно або з частковою доплатою один раз.

      Одним із основних обов’язків наймачів житлових приміщень є плата за користування житлом та комунальні послуги. І якщо в договорі приватного житла розмір і порядок плати за житло згідно ст. 839 встановлюється за погодженням сторін, то порядок і розмір плати за житло і комунальні послуги в державному, комунальному і громадському житлових фондах встановлюється законодавством. Відповідно до ст. 66 Житлового Кодексу плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи із загальної площі квартир (одноквартирного будинку).

      Відповідно  до законів України «Про місцеві державні адміністрації» та «Про місцеве самоврядування в Україні» регулювання цін і тарифів на виконання робіт та надання житлово-комунальних послуг належать до повноважень місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування.

      Також наймач має право на збереження житла  у разі тимчасової відсутності. Тимчасово  відсутнім слід вважати громадянина, який певний період часу не проживає в найманому ним приміщенні, але не втратив інтерес до використання цього приміщення з метою постійного проживання.  За загальним правилом, у разі тимчасової відсутності наймача та членів його сім’ї за цими особами зберігається житлове приміщення протягом шести місяців без будь-яких формально-зобов’язальних дій з їх боку. Якщо вони були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк може бути продовжений наймодавцем, а у випадку спору – судом.

      Якщо  наймач або члени його сім’ї не проживали у певному житловому приміщенні понад встановлені строки, то згідно зі ст. 72 Житлового Кодексу вони можуть бути визнані такими, що втратили право на користуваня житловим приміщенням. Таке визнання здійснюється у судовому порядку за позовом наймодавця, наймача або членів його сім’ї (колишніх членів сім’ї).

      Тимчасова відсутність наймача не знімає з  нього обов’язків, що випливають з договору найму житлового приміщення, зокрема вчасно вносити квартирну плату, належним чином утримувати приміщення тощо. Ці самі обов’язки покладаються і на членів сім’ї тимчасово відсутнього наймача, які залишаються в житловому приміщенні.

      Ще  одним із прав наймача є право  на обмін житлового приміщення.

      Право на обмін житлового приміщення є  одним із суб’єктивних прав наймача і включає в себе елементи розпорядчих повноважень. Потреба у його здійсненні виникає у наймача з різних причин, зокрема у зв’язку з реєстрацією шлюбу чи його розірванням, об’єднанням з батьками в лдну сім’ю, наближенням місця проживання до місця роботи.

      Обмін житловими приміщеннями за своєю  юридичною категорією та згідно з  чинним житловим законодавством є своєрідним перерозподілом житлових приміщень.

      Правом  на обмін користуються лише наймач та члени його сім’ї, що проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі та тимчасові мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім’ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім’ї свою згоду в письмовій формі висловлюють батьки, опікуни чи піклувальники. Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, так, за певних умов, і частина житлового приміщення.

      Також наймач має право укладати договір  піднайму житла.

      Згідно  зі ст. 842 ЦК України за договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

      Договір піднайму є оплатним, розмір плати  встановлюється за домовленістю сторін і є істотною умовою цього договору. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

      Піднайм передбачений і житловим законодавством, де встановлений ряд особливостей договору піднайму в державному, комунальному та громадському житлових фондах. Так, згідно зі ст. 91 Житлового Кодексу наймач має право надавати частину, а в разі тимчасового виїзду і все житлове приміщення у користування стороннім особам, якщо на це є згода усіх членів сім’ї наймача та згода наймодавця. Відносини з піднайму оформлюється відповідним письмовим договором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією у житлово-експлуатаційній конторі.

      Договір може бути укладений на певний або  на невизначений строк або до вимоги звільнити житлове приміщення.

      Договір піднайму – оплатний договір, і однією з істотних умов є угода між  наймачем та піднаймачем про плату  за користування житловим приміщенням. Згідно зі ст. 95 Житлового Кодексу розмір плати за договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване приміщення, і відповідної частини видатків на оплату комунальних послуг.

      Стаття 93 Житлового Кодексу передбачає умови, за яких не допускається укладення  договору піднайму, а саме: якщо при  вселенні піднаймачів на кожну особу, що проживає в даному жилому приміщенні, припадатиме менше норми середньої  забезпеченості житлом у даному населеному пункті; якщо піднаймач, який вселяється у квартиру, де живуть два чи більше наймачів, страждає тяжкою формою хронічного захворювання, у зв’язку з чим він не може проживати в такій квартирі.

      Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору, і піднаймач не має права вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача повинен звільнити житлове приміщення.

      Якщо  договір піднайму укладено без зазначення строку, наймач зобов’язаний письмово повідомити піднаймача за три місяці. Якщо піднаймач відмовляється звільнити житлове приміщення, то він та члени його сім’ї підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого житлового приміщення. Піднаймач користується правом за згодою членів своєї сім’ї у будь-який час розірвати договір піднайму.  

      2.2 Права та обов’язки наймодвця

     Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві житлове  приміщення для проживання (п.1 ст. 810 ЦК України).

     Положення даної статті застосовується не тільки до договору комерційного , але і  соціального найму, оскільки норма статті не відрізняється від норми норми житлового законодавства.

     Житловому приміщенню варто бути вільним юридично і фактично одночасно. До моменту  передачі воно не може бути об'єктом  або житлових, або інших майнових прав або безпідставних претензій осіб, які самоправно зайняли данне приміщення. Права наймача на нього повинні бути безперечними.

За наймодавцем, крім зобов'язання передачі приміщення наймачеві, покладаються зобов'язання, що забезпечують нормальне функціонування всіх інженерних систем будинку , його експлуатацію, зміст і ремонт житлового будинку, а також безперебійну подачу проживаючим комунальних послуг. Це не означає, що наймодавець зобов'язаний виконувати всі необхідні організаційні міри , щоб виконати зобов'язання, що входять у зміст договору найму житлового приміщення, наприклад, найнявши для технічного обслуговування багатоквартирного будинку персонал або уклавши підрядний договір зі спеціалізованими організаціями.

     У відповідності з п.2 ст.819 ЦК України капітальний ремонт житлового приміщення є обов'язком наймодавця, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення. 

      2.3 Тимчасові мешканці.

      Наймач  житлового приміщення та члени його сім’ї, які проживають разом з  ним, можуть за взаємною згодою дозволити  тимчасове проживання в житловому приміщенні, що є в їх користуванні, інших осіб без стягнення плати за користування приміщенням (тимчасових мешканців), у т.ч. опікуна чи піклувальника, який не  є членом сім’ї наймача.

      Тимчасове проживання, в т.ч. наймача та членів його сім’ї, дозволяється без укладення договору окремого договору та за умови безоплатності користування житловими приміщеннями. Єдиною угодою для вселення тимчасових мешканців є взаємна згода наймача та членів його сім’ї. Згода  наймодавця на їх вселення не вимагається. За відсутності згоди будь-кого з членів сім’ї наймача проживання тимчасових мешканців не дозволяється. Термін проживання тимчасових мешканців не встановлений, однак якщо проживання буде продовжуватися більше 1,5 місяця, вселення дозволяється за умови, що на кожну особу, яка проживає у житловому приміщенні, буде припадати житлова площа не менше рівня середньої забезпеченості громадян житловою площею в даному населеному пункті. При вселенні на термін до 1,5 місяця розмір житлової площі та кількість тимчасових мешканців, які вселяються, значення не мають.

      Виселення тимчасових мешканців не обмежене жодними  підставами. Тимчасові мешканці зобов’язані  звільнити житлове приміщення за першою вимогою без завчасного попередження наймача або членів його сім’ї. У випадку відмови звільнити житлове приміщення тимчасові мешканці підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення.

      До  тимчасових мешканців закон відносить  опікунів і піклувальників, які мешкають у даному житловому приміщенні, але за умови, що вони не є членами сім’ї наймача. Тимчасові мешканці самостійного права на житлове приміщення не отримують. У випадку припинення договору найму житлового приміщення вони виселяються у встановленому чинним законодавством порядку.  

      3. Загальні підстави  розірвання договору  найму житла.

      Законодавство передбачає дві можливості розірвання договору житлового найму. По-перше, за ініціативою наймача (п. 1 ст.844 ЦК України та ст.107 Житлового Кодексу), по-друге, на вимогу наймодавця (п. 2 ст. 844 ЦК України і ст. 108 Житлового Кодексу).

      Згідно  зі ст. 107 Житлового Кодексу наймач має право у будь-який час за згодою членів сім’ї розірвати договір найму житлового приміщення. Наймач у своєму правіна розірвання не зв’язаний ні причиною, ні строком, ні згодою наймодавця. Для того, щоб розірвати договір, наймач повинен довісти до відома наймодавця своє рішення, сплатити квартирну плату згідно з пунктами 17 і 20 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та здати приміщення у належному стані.