Строительный комплекс города

Плотность застройки определяется как отношение общей площади  поэтажных планов зданий, сооружений, расположенных на участке территории, к площади участка.

При реконструкции районов  сложившейся жилой застройки  необходим дифференцированных подход к выбору режима реконструкции в  зависимости от типа района, размере  жилых зон с учетом рекомендуемых  требований.

На территориях с ценной исторической застройкой необходимо применять  режим ограниченной реконструкции.

Тип, этажность и допустимая плотность жилой застройки в  исторических районах определяются местными правилами застройки или  проектом на базе историко-градостроительных  обоснований.

Проекты планировки и застройки  в границах исторической части города и в зонах охраны памятников истории  и культуры за пределами исторического  города не должны нарушать типов застройки, сложившихся в результате развития городской среды, - морфотипов исторической застройки.

В районах города, подверженных действию опасных и катастрофических природных явлений зонирование  территории поселений проводится с  учетом уменьшения степени риска  и обеспечения устойчивости и  функционирования.

В зонах с наибольшей степенью риска следует размещать парки, сады, открытые спортивные площадки и  другие свободные от застройки элементы.

В районах со сложными инженерно-геологическими условиями под застройку необходимо использовать участки, требующие меньших  затрат на инженерную подготовку, строительство  и эксплуатацию зданий и сооружений, в частности индивидуальное строительство.

Размещение индивидуального  строительства в городах предусматривается[1, с. 201-202]:

- в пределах городской  черты – преимущественно на  свободных территориях, включая  территории, ранее считавшиеся не  пригодными для строительства,  а также на территориях реконструируемой  застройки

- на территориях пригородных  зон – на резервных территориях,  включаемых в городскую черту;  в новых и развивающихся поселках, расположенных в пределах транспортной  доступности города 30-4-мин.

В районах индивидуальной застройки следует предусматривать  озеленение, благоустройство и инженерное оборудование территории, размещение учреждений и предприятий обслуживания повседневного пользования.

 

 

3. Управление строительным комплексом  города

 

В соответствии с нормативно-правовыми  документами строительной отрасли  разработаны решения городских  органов управления, которые и  исполняются всеми участниками  строительного комплекса.

К предметам ведения городских  органов местного самоуправления в  области градостроительства относятся[3, с. 160]:

1) принятие и изменение  правил застройки, иных нормативных  правовых актов местного самоуправления  в области градостроительства  на территории города,

2) финансирование разработки  и реализации градостроительной  документации о градостроительном  планировании развития городской территории и об ее застройке, проведения научно-исследовательских работ, а также разработки проектов нормативно-правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства,

3) утверждение и реализация  градостроительной документации  о градостроительном планировании  развития городской территории  и об ее застройке, схем и  проектов развития инженерной, транспортной  и социальной инфраструктур и  благоустройства указанных территорий,

4) разработка проектов  городской черты и внесение  в соответствующий орган государственной  власти предложений об ее утверждении

5) организация и проведение  инвентаризации объектов недвижимости, находящихся  на территории  города,

6) принятие решений об обеспечении потребностей населения в земельных участках из земель, находящихся в муниципальной собственности или переданных в ведение органов местного самоуправления для осуществления градостроительной деятельности,

7) организация ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в случае наделения органов местного самоуправления соответствующими полномочиями,

8) выдача в установленном  порядке разрешений на строительство  объектов недвижимости,

9) разрешение споров в  области градостроительной деятельности  в пределах своей компетенции,

10) осуществление контроля за соблюдением нормативных правовых актов органов местного самоуправления в области градостроительства,

11) осуществление контроля за соблюдением российского законодательства о градостроительстве (Градостроительный кодекс),

12) утверждение положения  об городских органах архитектуры  и градостроительства,

13) информирование населения  о принимаемых и принятых решениях  в области градостроительства, организация  и проведение референдумов по  вопросам в области градостроительства,

14) выполнение функций  заказчика разработки градостроительной  документации о градостроительном  планировании развития городской  территории и об ее застройке,

15) предоставление сведений о градостроительной деятельности в городе органу архитектуры и градостроительства администрации субъекта РФ,

16) осуществление контроля за соблюдением сроков действия утвержденной градостроительной документации о градостроительном планировании развития городской территории и градостроительной документации о застройке в пределах своей компетенции.

Рассмотрим функции муниципального органа управления строительством[3, с. 161]:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Итак, процесс разработки градостроительной документации, утверждения, реализации и контроля полностью  возложен на городскую власть.

Именно органы местного самоуправления в лице управлений архитектуры и  строительства регулируют выделение  земельного участка, разработку проекта  застройки, выдачу исходных данных для  проектирования, архитектурно-строительный контроль и прием в эксплуатацию построенного объекта.

Правила застройки городской  территории являютсянормативным правовым актом органа местного самоуправления, устанавливающим порядок осуществления  градостроительной деятельности.

Правила застройки устанавливают  порядок правового регулирования  развития, использования и организации  городской территории, определяют процедуру  градостроительной деятельности и  отношений между субъектами градостроительной  деятельности.

Правила застройки подлежат исполнению всеми субъектами градостроительной  деятельности на территории города.

В соответствии с действующим  законодательством регулирующим градостроительную деятельность, до начала разработки проектной документации граждане или юридические лица, имеющие намерение осуществлять строительство, реконструкцию объекта недвижимости, обязаны получить в городском управлении архитектуры и строительства исходно-разрешительную документацию.

Исходно-разрешительная документация – это графические и текстовые  материалы, содержащие необходимые  данные и условия для разработки проектной документации; подготавливаются в форме градостроительного паспорта по объекту.

Далее разрабатывается проектно-сметная  документация, осуществляется строительство  объекта с привлечением подрядных  строительно-монтажных организаций  или хозяйственным способом.

Приемка в эксплуатацию законченных  строительством объектов осуществляется городским управлением архитектуры  и строительства участием всех контролирующих инстанций – санитарно-эпидемиологической, пожарного надзора и др.

Утвержденный акт комиссии о приемке объекта в эксплуатацию удостоверяет соответствие законченного строительством объектапредъявляемым к нему требованиям,  подтверждает факт создания объекта недвижимости и является разрешением на ввод в эксплуатацию и основанием для последующей регистрации.

Органы местного самоуправления, ответственные за развитие своих  территорий, призваны играть существенную роль в повышении уровня инвестиций в строительство.

Уровень инвестиций зависит  от таких элементов, как развитие техники, стабильность в политике и  экономике, величина государственных  налогов и расходов, законодательные  меры и т.д. Непостоянство факторов, влияющих на уровень инвестиций, является причиной неустойчивости уровня инвестиций.

Организация строительства  жилья возлагается на местные  органы власти. От их деятельности зависит, насколько трудным будет процесс  согласований на отвод участков, будет  ли преодолен монополизм строителей, будут ли они использовать административный ресурс и управлять застройщиками, очередями, ценами.

Город должен организовать создание объектов инфраструктуры для  микрорайонов, застраиваемых домами для массового потребления.

Содержание жилищного  фонда и систем инженерного обеспечения  поселений потенциально привлекательно для инвесторов.

Инвестиционная поддержка  в жилищной сфере включает в себя[2, с. 168]:

1) привлечение средств  федерального, областного и городского  бюджетов, предусмотренных в целевых  программах и адресной инвестиционной  программе;

2) привлечение средств  инвесторов, включая ресурсы кредитных  учреждений, под гарантии городского  бюджета, для финансирования наиболее  эффективных и прошедших экспертизу  инвестиционных проектов в жилищном  секторе на конкурсной основе.

Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного  строительства, должны обеспечивать предложение  земельных участков для жилищного  строительства, обустроенных базовой  инженерно-коммунальной инфраструктурой.

Они также должны производить  работы по формированию земельных участков и подготовке разрешительной документации для их предоставления под жилищное строительство на конкурсной основе.

Начальное финансирование жилищного  строительства может обеспечиваться за счет муниципальных займов на развитие инфраструктуры, а возврат средств  – за счет продажи прав на земельные  участки и установление прозрачного  и регулируемого муниципалитетами тарифа на подключение к инфраструктуре.

Как самостоятельный уровень  власти местное самоуправление может  установить дополнительные сборы при  отводе земельных участков под возведение индивидуальных жилых помещений  и коммуникаций к ним, чо отвечало бы и требованиям социальной справедливости.

Для привлечения частных  инвестиций в жилищный комплекс применяются  следующие формы и меры муниципальной  поддержки инвестиционной деятельности:

1) предоставление муниципальных бюджетных гарантий организациям, осуществляющим инвестиционную деятельность в жилищной сфере, в соответствии с положением об условиях предоставления муниципальных гарантий;

2) предоставление организациям  льготных налоговых режимов на  период окупаемости инвестиционных  проектов;

3) упрощение инвестиционной  деятельности на территории городов, в том числе:

- подготовка законодательных  инициатив по поддержке инвестиционной  деятельности в жилищном комплексе  на региональном уровне;

- создание и обновление  банка данных по инвестиционным  проектам в жилищной сфере.

Важная роль при этом должна принадлежать налоговому регулированию. Для ускорения строительства  целесообразны дифференциация ставки земельного налога во время и после  завершения строительства жилья, снижение на переходный период ставки нога на прибыль  по доходам инвесторов.

Муниципальные образования  могут вести жилищное строительство  на основе заключения инвестиционных контрактов. В этих контрактах учитываются  затраты инвестора, муниципального образования на развитие инфраструктуры, социальные нужды, прибыль сторон.

Используется подбор инвесторов и подрядчиков на основе конкурсов, что позволяет оптимально определять долю муниципального образования в инвестиционном проекте по расходам и доходам.

Если средства, используемые местным самоуправлением для  реализации контрактов, не затрагивают  вышестоящий бюджет, то получаемые им в качестве дохода доли не включаются в местный бюджет, а показываются как целевые поступления.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Итак, строительный комплекс — один из межотраслевых хозяйственных комплексов.В его состав входят предприятия и организации, осуществляющие строительство, реконструкцию и капитальный ремонт жилищного фонда, объектов социальной сферы, дорог и других объектов городского хозяйства, предприятия по производству местных строительных материалов (песок, гравий, кирпич, бетон, асфальт), строительных конструкций. Органы местного самоуправления способствуют развитию строительного комплекса на своей территории и выступают заказчиком работ, выполняемых за счет бюджетных средств.