Управление объектом недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т. е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

- экономическое — управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке;

- техническое — содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями;

-правовое — комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью; 
Задачи управления недвижимостью определяет собственник, в зависимости от целей - максимизация дохода, увеличение ликвидности объекта недвижимости, увеличение его стоимости или иные цели.

Экономические задачи управления недвижимостью:

- планирование и бюджетирование доходов и расходов по недвижимости;

- привлечение инвестиций;

- маркетинг и реклама объекта, привлечение арендаторов;

- анализ эксплуатационных расходов и их снижение;

- контроль за поступлением арендных платежей;

- поддержание арендных ставок в соответствии с рыночным уровнем;

- создание прозрачных для собственника финансовых отношений.

Технические задачи управления недвижимостью:

- техническое обслуживание и эксплуатация недвижимости;

- отношения с коммунальными службами;

- организация охраны объекта недвижимости;

- отношения с субподрядчиками по эксплуатации;

- согласование перепланировок и реконструкций.

Правовые задачи управления недвижимостью:

- подготовка и заключение договоров с арендаторами, подрядчикам;

- представление интересов в государственных и муниципальных органах;

- разрешение спорных вопросов, защита интересов в суде.

Основная цель данной курсовой работы – решение  управленческих задач недвижимого имущества. Объектом исследования работы является 10-ти этажный жилой дом по адресу ул. Авиационная д.5.

Помимо этого  в рамках курсовой работы будут изучены особенности системного подхода к управлению объектами недвижимости. Так же будет проведен комплексный анализ рынка недвижимости г. Брянска. В конце будут сформирование системы управленческих решений с учетом принципов системного подхода к управлению объектом недвижимости.

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1 Сущность и особенности  системного подхода к управлению объектами недвижимости

Изучение  мирового и отечественного опыта  показывает, что только применение профессионального подхода к  управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом.

Система профессионального  подхода к управлению недвижимостью  начинается в Англии XV-XVI веков, именно тогда была впервые сформирована первая государственная служба специально уполномоченных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Появление такой службы стало необходимостью в связи с тем, что земля в те времена была основой жизнедеятельности человека и главным источником дохода, а отсутствие законно обоснованных границ земельных участков создавало массу проблем и конфликтов. Тогда же получило широкое применение понятие "сервейинг" (от англ. Survey - межевание, обмер, инспектирование), представляющее собой реализацию системного подхода к анализу, развитию и управлению земельным участком, или объектом недвижимости. Развитие рынка требовало новых квалифицированных специалистов в этой области, и в 1868 году в Лондоне был основан институт по подготовке сервейеров. В 1881 году этому учебному заведению было присвоено звание "Королевский институт полномочных оценщиков" (Royal Institution of Chartered Surveyors). С тех пор до настоящего времени сервейеры занимаются всем комплексом работ, связанных с недвижимостью. Они владеют всей необходимой информацией по городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, реконструкции и модернизации зданий, принимают участие в оценке, продаже, аренде и управлении коммерческой недвижимостью.  

В России слово "сервейер" встречается значительно реже, чем общепринятое понятие "девелопер" (от англ. Development - развитие, рост, улучшение, усовершенствование). Под этим понятием подразумеваются качественные преобразования, которые обеспечивают рост стоимости объекта недвижимости по сравнению с первоначальной. Эти изменения могут быть кардинальными (застройка пустующего участка), или совсем незаметными (перевод помещений из жилого фонда в нежилой), но именно они являются признаком и необходимым условием девелопмента.  
         В русском языке этот вид деятельности принято называть "профессиональным управлением недвижимостью". С появлением рыночных отношений в России возрождается класс собственников коммерческой недвижимости. В начале 90-х ими стали директора акционированных предприятий, успешные риэлтеры, крупные бизнесмены, вложившие свободные средства в недвижимость с целью защиты капитала от инфляции. Став собственниками, все они столкнулись с множеством проблем, главной из которых стало отсутствие квалифицированных кадров. Хозяйственные службы, или другие, специально созданные подразделения, на которые обычно возлагалось управление, не имели специалистов, способных правильно определить проблему объекта, провести маркетинг, разработать концепцию развития, рассчитать долгосрочный прогноз рынка аренды и пр. В то время в России не существовало учебных заведений, обучающих управлению коммерческой недвижимостью. Лишь в 1995 году Институт Управления Недвижимостью Национальной Ассоциации Риэлтеров США (Institute of Real Estate Management - IREM) совместно с Восточно-европейским фондом недвижимости впервые провел пробный недельный курс. В США членами IREM является лишь 9% всех управляющих, но именно они считаются наиболее квалифицированными, под их управлением находится 43% недвижимости. А в 1997 году Российская Гильдия Риэлтеров выиграла гранд и запустила программу в России. После успешного завершения курса слушатели становятся членами IREM и получают квалификацию CPM (Certified Property Manager - Сертифицированный управляющий собственностью). Эта квалификация является наиболее универсальной и востребованной не только в России, но и на Западе.             Постоянное внедрение новых проектов обязывает компании управляющие объектами недвижимости компанию предусматривать обязательное наличие подразделений, отвечающих за объекты, переданных ей в управление, что отражено на рисунке 1:

Рисунок 1 Общий  вид отдела управления

 

Конечно, приведенная  выше схема не является догмой, подразделений может быть больше, а взаимоотношения между ними могут быть другими. Но отсутствие, какого либо из этих отделов значительно осложнит профессиональную деятельность управляющей компании, или повлечет дополнительные расходы на оплату услуг посредников. Поскольку о назначении большинства отделов говорит их название, остановимся только на некоторых из них: 

Управляющий объектом - на основе данных маркетинга разрабатывает стратегию и тактику развития объекта, занимается подбором арендаторов, контролирует денежные потоки, связанные с его объектом, направляет и контролирует работу служб охраны и эксплуатации. 

Отдел эксплуатации - обеспечивает хозяйственное обслуживание и надлежащее состояние (в соответствии с правилами и нормами производственной санитарии и противопожарной защиты) зданий и помещений, в которых расположены подразделения предприятия. Контролирует исправность оборудования (лифтов, освещения, систем отопления и вентиляции); принимает участие в разработке планов текущих и капитальных ремонтов основных фондов предприятия (зданий, систем водоснабжения, воздухопроводов и других сооружений). Тесно сотрудничает с подрядными организациями и коммунальными службами. 

Отдел капитального строительства - заключает договора на проектирование, реконструкцию и строительство объектов, находящихся в собственности, или переданных в управление управляющей компании, контролирует работу подрядных организаций, занимающихся этими видами деятельности. 

Юридический отдел - постоянная работа с собственниками, арендаторами, и всевозможными государственными органами делает наличие юриста в управляющей компании просто необходимым.  
       Практически все современные науки построены по системному принципу. Важным аспектом системного подхода является выработка нового принципа его использования — создание нового, единого и более оптимального подхода (общей методологии) к познанию, для применения его к любому познаваемому материалу, с гарантированной целью получить наиболее полное и целостное представление об этом материале.

 

2. Характеристика сделок с недвижимым имуществом с целью принятия эффективных управленческих решений

 

Сделки с недвижимостью  в настоящее время являются одной  из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться. Что включает в себя понятие сделки по недвижимости, какие сделки бывают и в чем могут быть серьезные отличия?

Сделки с недвижимостью —  это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Все совершаемые сделки подлежат обязательной государственной  регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра.

Основные виды сделок с недвижимостью.

Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение. Основные операции: дарение земельного участка и земельной доли; дарение жилья.

 

Аренда

Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передается одним  лицом другому лицу на основании  получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования. Обмен (мена)

Обмен - осуществляется между  нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены - те же правила, что и при сделке покупки-продажи).

Купля-продажа

По договору купли-продажи  продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Стоит отметить, что в настоящее время этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым: купля-продажа жилья в т. ч. и в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; купля-продажа земельного участка, земельного пая; купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов; расторжение договора купли-продажи.  

Приватизация

Бесплатная  передача в собственность граждан  Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений  в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Операции: приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; приватизация земельного участка; расторжение договора о приватизации (деприватизация).

В данной работе мы будем рассматривать сделки только виды  по аренде коммерческих помещений. Данный вид сделок подробнее будет  рассмотрен в главе 3.

 

1.3 Описание многоэтажного жилого дома как объекта управления

 

Объектом исследования является 10-ти этажный жилой дом, который относится к числу современных построек города Брянска. Расположен он в Советском р-не города на пересечении улиц Авиационная и Р.Брянского. Общий вид расположения исследуемого дома представлен на рисунке 2.

 

Рисунок 2 –  Расположение жилого дома по ул. Авиационной.

Застройщиком  данного жилого дома является общество с ограниченной ответственностью «ДАР-Строй» (разрешение на строительство №RU 32301000-745 от 15 апреля 2009г. выдано Брянской городской администрацией.)

Застройщику принадлежит  право аренды на земельный участок  площадью 2013 кв.м., на основании договора уступки прав от 02.10.2009г., зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной Службы по Брянской области о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12 ноября 2009г. сделана запись регистрации №01/080/2009-258, кадастровый номер 32:28:030503:23, находящийся в собственности Администрации Брянской области. 
Здание является  10-этажным, каркасным,  2-секционным, 3-подъездным. 

Фундаменты  в нем свайные; стены наружные – из пеноблоков, облицованные кирпичом, стены внутренние из пазогребневых плит, 2-х слойные армированные; окна из профилей ПВХ с тройным остеклением; кровля рулонная из 2-х слоев «Унифлекс». Здание обеспечено лифтами, мусоропроводом. Горячее водоснабжение предусмотрено от крышной котельной.

Общее количество квартир в доме 144, в том числе: 

37 – однокомнатных  (площадь квартир от  36,35 кв.м. до 77,0 кв.м.);  
80 – двухкомнатных (площадь квартир от 61,4 кв.м. до 80,01 кв.м.);  
27 – трехкомнатных (площадь квартир от 80,35 кв.м. до 98,85 кв.м).

Планировка  квартир представлена на рисунке 2

Рисунок 3. – Поэтажный план жилых помещений.

 

Торгово-офисные  помещения общественного назначения занимают 1132 кв. м. Планировка данных помещений представлена на рисунках 3 и 4:

Рисунок 4 –  Цокольный этаж

Рисунок 5. – Первый этаж.

 

 

К числу основных преимуществ данного дома относятся:

-Наличие Автономного  отопления на 1 дом (крышная котельная), с возможностью самостоятельного  регулирования теплоотдачи.

- Возможность свободной  перепланировки.