Управление объектом недвижимости

Для данного  многоквартирного дома платежи за содержание и текущий ремонт за год составляют:

Д_сод. = 18,05 · 4585 · 12 = 993111 руб.

Доходы в  виде платежей за коммунальные услуги включают платежи граждан, проживающих в многоквартирном доме, за предоставленные им коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение, электроснабжение. При отсутствии приборов учета, платежи за коммунальные услуги определяются исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, установленных в порядке, определенном законодательством, и утвержденных тарифов на коммунальные ресурсы.

Доходы в  виде поступлений от иной, осуществляемой в целях содержания многоквартирного дома, деятельности, включают доходы от использования общего имущества:

- доходы от сдачи  в аренду части общего имущества  в многоквартирном доме;

- прочие доходы от  иной, осуществляемой в целях  содержания многоквартирного дома, деятельности.

Доходы от сдачи в  аренду общего имущества в многоквартирном доме определяются с учетом размера и форм арендной платы, установленных условиями договора, заключенного в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В данной работе мы получаем доходы от сдачи нежилых  помещений. Площадь нежилых помещений находящихся в муниципальной собственности составляет 997,4 кв.м.

Доходы от сдачи  в аренду нежилых помещений рассчитываем по формуле:

Д=S*A*n,

где S – площадь  нежилого помещения, м²;

А – арендная ставка 1 м² нежилых помещений, руб.;

n – число арендных периодов в году.

Таким образом, доходы от сдачи в аренду нежилого помещения составляют:

Д=1132*860*12=8019096руб

Полученные  данные сводим в смету доходов  и расходов, представленную в таблице 9.

 

Таблица 9 – Смета расходов и доходов (финансовый план)

№ п/п	Наименование  статей	Сумма, руб.
1.	Расходы, всего	2992377
1.1.	Расходы на управление многоквартирным домом	182791
1.2.	расходы на работы по благоустройству придомовой территории	2809586
2.	Доходы, всего	9012207
2.1.1.	Платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме	993111
2.3.	Доход от иной деятельности, в том числе:
2.3.1.	Доходы от сдачи  в аренду нежилых помещений	11682240
3.	Финансовый  результат	9682974

 

3. ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ С УЧЕТОМ ПРИНЦИПОВ СИСТЕМНОГО ПОДХОДА К УПРАВЛЕНИЮ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ

 

3.1 Основы благоустройства прилегающих территорий многоэтажного жилого дома.

 

Основным принципом  в разработке благоустройства территории является создание максимально комфортных условий для жителей в осуществлении ими всего комплекса жизненных процессов.

Основные архитектурно-художественные задачи планировки и застройки жилых районов – создание композиционного  единства и выразительности всей системы в сочетании с открытыми пространствами жилых территорий.

Объектами благоустройства  являются различные типы открытых пространств и их окружения: парки, сады, скверы, внешний вид фасадов зданий и сооружений (в т.ч. временных); временные сооружения и их комплексы – торговые киоски, павильоны, стационарные лотки, мини-рынки, летние кафе, автостоянки, гаражные боксы, отдельно стоящие объекты наружной рекламы и др.

Следовательно, под благоустройством следует понимать совокупность работ  и мероприятий, осуществляемых для  создания здоровых, удобных и культурных условий жизни населения на территории городов, поселков городского типа, населенных мест, курортов и мест массового отдыха.

В данной работе мы будем проводить следующие  работы по благоустройству территории:

1. устройство проездов к дому;
2. устройство пешеходных дорожек на прилегающей к дому территории;
3. разработка автомобильной стоянки;
4. установка малых архитектурных форм (скамейки, вазоны, фонари);
5. работы по озеленению территории;

Определение объемов  и сроков работ по благоустройству  территорий предполагает определение продолжительности работ по благоустройству территории.

1. Для определения  объемов выравнивания грунта  необходимо от общей площади застройки  отнять площадь занятую домом.

2013 –458,5= 1555 кв.м.

2. Площадь автомобильной  стоянки на 20 мест определяем исходя Нормы площади стоянки на один автомобиль при свободной  расстановке: 2 х 5 м — 10 кв.м.

20*10=200кв.м.

3. Определяем площадь асфальтирования дороги .

Длина всех дороги × ширину дороги + площадь стоянки

длину дороги принимаем 120м. Ширину дороги примем 6 м.

120*6+200=920кв.м.

4. Укладка тротуарной  плитки.

Длина тротуаров  составляет 90м.

Ширина тротуаров  – 1,5 м.

S_{тротуаров} = 90 * 1,5 = 135 м²

5. Установка  малых архитектурных схем

на территории застройки планируется установить 6 скамеек, 5 уличных фонарей, так же возле дома будет установлено 3 мусорные урны.

6. Озеленение  территории.

На данном участке  по плану будет посажено 10 единиц лиственных деревьев, (береза - 4шт., ива - 4шт., каштан - 2шт.) 20 единиц кустарников ( туя западная). По мимо этого на участке планируется установить 5 вазонов с цветами.

Основные работы предоставлены в таблице 10:

 

Таблица 10 – Виды работ по благоустройству прилегающей территории жилого дома.

Виды работ	Единица измерения		объем работ
Выравнивание грунта	кв.м.		1555
Асфальтирование дорог	кв.м.		920
Укладка тротуарной плитки	кв.м.		135
Установка скамеек	шт.		6
Установка уличных фонарей	шт.		5
Установка мусорных урн	шт.		3
Посадка деревьев	шт.		10
Посадка кустарников	шт.	20
Установка вазонов	шт.	3

 

 

Работы по благоустройству территории жилого дома будет вести подрядная организация "ООО АртРемСтрой". Работы по озеленению территории будет проводить компания ООО "Зеленый Город". Так как компания "ООО Зеленый Город" занимается выращиванием деревьев и кустарников, то закупка растений у третьих лиц производится не будет.

Закупку малых архитектурных форм (скамеек, вазонов, урн, фонарей) управляющая  компания будет производить у  оптово-розничной компании по производству садово-парковой мебели ООО "Хоббика".

Так для нашего участка было закуплено 6 рекламных скамеек "Бульвар", общий вид которых представлен на рисунке 13

Рисунок 13 – Рекламная скамейка "Бульвар"

 

В производстве рекламной оснастки используется высокопрочный ударостойкий пластик. Сиденье - древесина хвойных пород категории "А", обработанная высококачественными лакокрасочными материалами, пригодными к круглогодичному использованию в атмосферных условиях. 
Опора скамейки изготовлены из стали, окрашенной методом порошковой окраски в два слоя, что существенно продлевает срок службы изделия. А аренда рекламного места принесет дополнительный доход управляющей компании.

Так же было приобретено  3 мусорных урны "Элегант", общий вид которых отображен на рисунке 14:

Рисунок 14 - Уличная урна "Элегант"

 

Урна пригодна для использования во всесезонных атмосферных условиях. Сталь покрашена методом порошковой окраски в два слоя, что значительно продлевает срок службы изделия. Съёмное ведро для мусора из оцинкованной стали.

Помимо этого было приобретено 5 Уличных фонарей "Сити". На рисунке 15 представлены несколько разновидностей данной модели, для нашего участка были закуплена первая модель.

 

Рисунок 15 Уличный фонарь "Сити"

 

На рисунке представлены несколько  разновидностей данной модели, для  нашего участка были закуплена первая модель.

Так же были приобретены  вазона «Роза» численностью 3 шт. Высота изделия 0,42м. общий вид представлен на рисунке16:

 

Рисунок 16 - Вазон "Роза".

Расчет затрат на благоустройство  территории жилого дома сведем в таблицу 12.

 

таблица 12 – Калькуляция работ по благоустройству придомовой территории.

Виды работ	Единицы измерения	Объем работ	Стоимость единицы работы, руб.		сумма, руб.
Выравнивание грунта	кв.м.	1555		350	544250
Асфальтирование дорог	кв.м.	920		1650	1518000
Укладка тротуарной плитки	кв.м.	135		3200	432000
Установка скамеек	шт.	6		5136	30816
Установка уличных фонарей	шт.	5		4000	20000
Установка мусорных урн	шт.	3		3520	10560
Посадка деревьев	шт.	10		10365	103650
Посадка кустарников	шт.	20		6488	129760
Установка вазонов	шт.	3		6850	20550
Итого					2809586

 

 

3.2  Инвестиционная  привлекательность объекта недвижимости

 

Любой объект недвижимости в общем смысле представляет собой  совокупность потенциальных и реальных свойств и качеств, способных удовлетворить те или иные конкретные потребности владельца или потребителя. полезность недвижимости зависит от ее вида, характера ее использования, срока службы, функциональной и экономической связи с другими объектами, условий рынка, политической и экономической ситуации, что может влиять на ее увеличение или уменьшение.

Общая площадь  нежилых помещений данного дома, находящихся в собственности управляющей компании составляет  1132кв.м. Из них площадь первого помещения составляет 546,3кв.м., площадь второго помещения 451,1 кв.м., площадь третьего помещения 134,7 кв.м.

Первоначально предполагалось, что все нежилые помещения сдаются в аренду под магазины. Рассмотрим еще несколько вариантов использования данных помещений. Варианты использования представлены на рисунке 17.

 

Рисунок 17 –  схема вариантов использования нежилых помещений исследуемого объекта недвижимости.

 

3. Выбор наиболее эффективного варианта управления объектом недвижимости.

 

Рассмотрим 3 варианта использования нежилых помещений  исследуемого дома и выберем как наиболее выгодно можно использовать данные нежилые помещения.

В первом варианте мы используем все 3 помещения для  сдачи в аренду под магазин. Во втором варианте помещение площадью 134,7 кв.м. мы сдаем в аренду под офис, а помещения площадью 451,1 кв.м. и 546,3 кв.м. так же используем для сдачи в аренду под магазин. В третьем варианте предполагаем, что  помещение площадью 546,3 кв.м. будет использовано для сдачи в аренду под салон красоты, остальные помещения будут использованы как и в предыдущем варианте под офис и магазин.

Среднее значение Размеров арендных ставок в 2011 году за 1 кв.м представлен во второй главе пункт 2.1. Для офисных помещений размер арендной ставки за 1 кв.м. составляет 550 руб. Для торговых помещений – 860руб./кв.м.  Для нежилых помещений – 588руб./кв.м.

Исходя из эжтих  данных составив смету доходов и  расходов для каждого из вариантов  использования нежилых помещений  исследуемого дома.

Смета доходов  и расходов для первого варианта использования нежилых помещений представлена в таблице 13.

 

Таблица 13 – Смета расходов и доходов (Вариант 1)

№ п/п	Наименование  статей	Сумма, руб.
1.	Расходы, всего	2992377
1.1.	Расходы на управление многоквартирным домом	182791
1.2.	расходы на работы по благоустройству придомовой территории	2809586
2.	Доходы, всего	9012207
2.1.1.	Платежи за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме	993111
2.3.	Доход от иной деятельности, в том числе:
2.3.1.	Доходы от сдачи  в аренду нежилых помещений	11682240
3.	Финансовый  результат	9682974