Управление объектом недвижимости

- охраняемая  парковка

- Огороженный  дом с круглосуточной охраной

- благоустроенный  дом с детскими площадками  и зоной отдыха для взрослых.

- Для беспрепятственного  передвижения предусмотрены пандусы

Рядом с объектом исследования расположены объекты  социального назначения. К ним относятся Детский сад №150 «Юбилейный»; МОУ Средняя общеобразовательная школа №62, минирынок, сбербанк, гипермаркет «Линия»

Общие характеристики исследуемого объекта приведены  в таблице 1.

Таблица 1. Общие характеристики исследуемого объекта недвижимости

Площадь жилого здания, м2	4585
Общая площадь  квартир, м2	3387
Общая площадь  нежилых помещений, м2	1120
Количество  подъездов	1
Количество  квартир	54
Площадь 1-комнатных  квартир, м2	от 44 до 46,7
Площадь 2-комнатных  квартир, м2	от 61 до 80
Площадь 3-комнатных  квартир, м2	От 80 до 99

 

 

Общий вид объекта  управления приведен на рисунке 5.

 

Рисунок 5 – Общий вид10-ти этажного жилого дома по ул. Авиационной

 

2. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г.БРЯНСКА И ОЦЕНКА ОСНОВОПОЛАГАЮЩИХ ФАКТОРОВ РАЗВИТИЯ МНОГОЭТАЖНОГО ЖИЛОГО ДОМА.

 

1. Комплексный анализ рынка недвижимости г. Брянска.

 

Рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных  с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход. Так, купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене иди сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход.

  Рынок недвижимости, как и любой другой рынок,  характеризуется тенденциями развития  и динамикой цен на недвижимость.

В данной курсовой работе мы производим анализ предложений продаж и аренды  нежилых помещений. 

Анализ основан на информации, опубликованной на официальный  сайтах газет «Моя реклама» (http://www.moyareklama.ru) и «Из рук в руки» (www.irr.ru), на сайте Брянский сервер недвижимости (www.brsn.ru), а так же на рекламном сайте www.avito.ru

Анализ  предложений продажи нежилых  помещений

Одной из основных задач данной курсовой работы является комплексный анализ рынка многоэтажных жилых домов. В связи с этим проведем анализ данного сегмента рынка за: 2008-2011 годы.

Результаты  анализа предложений  продажи  нежилых помещений за 1кв.м. в г.Брянске, полученные в процессе выявления, представлены в приложении 1.

 

Определим среднюю стоимость  продажи нежилого помещения за 1 кв. м в г.Брянске, результаты представлены в таблице 2.

Таблица 2  -  Средняя стоимость  за 1 кв. м нежилых  помещений в 2008-2011 году в г. Брянске

Район г.Брянска	Анализируемый период, год
	2008	2009	2010	2011
Бежицкий	42000	48800	40000	45600
Советский	47800	53700	43200	50000
Володарский	37600	42300	42000	42000
Фокинский	46000	44000	43000	42000

 

 

Изменения средней стоимости за 1кв.м. нежилых помещений по районам за 2008-2011года представлены на рисунках 6-9

 

Рисунок 6 – Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Бежицком р-не г. Брянска за 2008-2011года.

 

Рисунок 7 – Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Советском р-не г. Брянска за 2008-2011года.

 

 

 

Рисунок 8 – Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Володарском р-не г. Брянска за 2008-2011года.

 

 

Рисунок 9 – Динамика средней стоимости 1 кв. м нежилых помещений в Володарском р-не г. Брянска за 2008-2011года.

 

Средняя стоимость  за 1 кв. м нежилых помещений в  г. Брянске достигла своего наименьшего значения в 2010 году (42000 руб/м² ), наибольшее значение выявлено в 2009 году (47000 руб/м²  ). Цены сложившиеся на рынке недвижимости  в 2008-2010 годах  значительно снизились; что составило в Бежицком районе – 1,8 раза,  Советском районе – 1,7 раза, в Фокинском районе – 1,5 раза). В Володарском районе цены за период 2008-2010 годах повысились в 1,2 раза.

Самое высокое  значение средней стоимости за 1 кв. м нежилых помещений характерно для объектов, находящихся в Советском районе, самая низкая для объектов расположенных в Володарском районе.

Анализ  предложений аренды нежилых помещений

Результаты  анализа предложений  аренды  нежилых помещений в г.Брянске, за 2008-2011 года полученные в процессе выявления, представлены в приложении 2.

Определим средний размер арендной  платы нежилого помещения  за 1 кв. м в г.Брянске, результаты представлены в Таблице 3.

 

Таблица 3  -  Средняя арендная ставка за 1 кв. м. нежилых помещений в г. Брянске в период с 2008 по 2011 гг.

Район г.Брянска	Средняя арендная ставка за 1 кв. м. нежилых  помещений в г. Брянска
	2008 год	2009 год	2010 год	2011 год
Бежицкий	387	480	435	687
Советский	838	613	545	588
Фокинский	290	388	213	575
Володарский	275	275	263	175

 

Диаграммы изменения средней  арендной ставки 1 кв. м нежилых помещений по районам г. Брянска с 2008 по 2011 гг. представлены на рисунке 10.

 

Рисунок 10 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м нежилых помещений в районах г. Брянска с 2008 по 2011 гг.

 

Из построенных  зависимостей видно, что арендная ставка нежилых помещений за 1 кв.м. в  Бежицком районе в 2011 г. самая высокая, а в 2008 г. она наименьшая. В Володарском районе, наоборот, в 2011 г. арендная ставка самая низкая. Самые высокие значения арендной ставки за 1 кв. м нежилых помещений в 2011 г. характерны для объектов, расположенных в Советском, Бежицком и Фокинском районах, а самое низкое значение - в Володарском районе.

Средние значения арендной ставки за 1 кв. м торговых помещений в

г. Брянске в  период с 2008 по 2011 гг. представлены в таблице 4.

 

Таблица 4 -  Средняя арендная ставка за 1 кв. м торговых помещений в г. Брянске в период с 2008 по 2011 гг.

Район г. Брянска	Средняя арендная ставка за 1 кв. м торговых помещений
	2008 год	2009 год	2010 год	2011 год
Бежицкий	733	643	823	980
Советский	687	583	769	859
Фокинский	586	481	612	742
Володарский	567	489	658	707

 

Диаграммы изменения  средней арендной ставки 1 кв. м торговых помещений по районам г. Брянска с 2008 по 2011 гг. представлены на рисунке 11.

 

 

 

 

Рисунок 11 – Динамика средней арендной ставки 1 кв. м торговых помещений в районах г. Брянска с 2008 по 2011 гг.

 

 

Средние значения арендной ставки за 1 кв. м офисных  помещений в г. Брянске в период с 2008 по 2011 гг. представлены в таблице 5.

 

 

 

 

 

 

Таблица 5 - Средняя арендная ставка за 1 кв. м офисных помещений в г.Брянске в период с 2008 по 2011 гг.

 

Район          г. Брянска	Средняя арендная ставка за 1 кв. м  офисных помещений
	2008 год	2009 год	2010 год	2011 год
Бежицкий	620	512	430	450
Советский	642	464	480	550
Фокинский	198	300	350	350
Володарский	300	150	150	200

 

 

Диаграммы изменения  средней арендной ставки 1 кв. м офисных  помещений по районам г. Брянска с 2008 по 2011 гг. представлены на рисунке 12.

 

  

Рисунок 12 - Динамика средней арендной ставки 1 кв. м офисных помещений в районах г. Брянска с 2008 по 2011 гг.

 

Средняя величина арендной ставки за 1 кв. м офисных помещений в г. Брянске достигла своего наименьшего значения в 2010 году (352 руб/м² ), наибольшее значение выявлено в 2011 году (388 руб/м² ). Цены, сложившиеся на рынке недвижимости в 2008-2011 годах, значительно снизились; что составило в Советском районе – 1,9 раза, в Бежицком районе - 1,5 раза. В Володарском районе и Фокинском районе цены за период 2008-2011 годах изменялись не значительно.

Самое высокое  значение арендной ставки за 1 кв. м  нежилых помещений характерно для объектов, находящихся в Советском районе, самая низкая для объектов, расположенных в Володарском районе.

 

 

2.2 Выполнение экспертизы объекта недвижимости для выявления факторов его развития.

 

Под экспертизой  в общем случае понимается тщательное изучение, обследование, исследование объектов недвижимости и оформление не этой основе профессионального заключения о свойствах, достоинствах, недостатках и дефектах объекта, а также возможных путях и средствах устранения недостатков, улучшения свойств и т.д., позволяющих повысить его полезность в интересах настоящего или предстоящего владельца.

К числу проводимых экспертиз объектов недвижимости относятся: правовая, техническая, управленческая, экономическая, экологическая и экспертиза местоположения.

Правовая  экспертиза

Сущностью правовой экспертизы проявляется в изучении документов, удостоверяющих право владения объекта недвижимости действующего владельца, выступающего в роли продавца, и оформление заключения о так называемой правовой чистоте объекта, о законности права владения со стороны продавца.

Основные аспекты  правовой экспертизы для объектов недвижимости приведены в таблице 6.

Таблица 6 – Аспекты правовой экспертизы [1,с.45]

Объект	Предмет	Мера	Вид результата	Результат
Правоудос-товеряющая документация	Право владения и его состав-ляющие	Законность	Качественный	Правовая чистота/нечистота
			Количественный	___________

 

Правовая экспертиза строительства позволяет проверить и оценить:

• наличие прав на земельный участок и их соответствие законодательству;
• статус инвестора и легитимность его прав на объект незавершенного строительства;
• существующие обременения, ограничения и потенциальные или заявленные требования и претензии со стороны третьих лиц, затрагивающие права на объект незавершенного строительства;
• наличие и соответствие законодательству разрешительной документации на выполнение строительных работ;
• наличие и соответствие законодательству и интересам заказчика всех договоров, связанных с осуществлением строительства;
• наличие и соответствие действующему законодательству исполнительной документации.

Право собственности  определяет отношение физических и  юридических лиц к недвижимости как к своей или как к чужой.

Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

• право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;
• право пользования служит основанием для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов либо полезных свойств;
• право распоряжения дает собственнику возможность совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.