Оценка объектов недвижимости на примере квартиры

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………………...4

1. Теоретические основы оценочной деятельности…………………………….5

  1.1 Основные проблемы  оценки недвижимости в РФ на  современном этапе..5

  1.2 Основные методы оценки недвижимости……….………………………...7

  1.2.1 Метод замещения…………………………………………………………7

  1.2.2 Метод сравнительных  продаж……………………………………………7

  1.2.3 Затратный подход  к оценке стоимости недвижимости………………10

2. Характеристика объекта  оценки……………………….……………………..13

2.1 Географическая характеристика…………………………………………..13

2.2 Экономическая характеристика………………..…………………………..13

2.2.1 Характеристика рынка  недвижимости Брюховецкого района…………18

2.2.2 Возможное применение  объекта недвижимости и привлечение  инвестиционных предложений…………………………………………………19

3. Оценка объекта недвижимости……………………………...………………..21

  3.1 Расчет стоимости  квартиры методом сравнения продаж………………21

  3.2 Расчет стоимости  квартиры доходным методом………………………….24

  3.3 Расчет стоимости квартиры затратным методом………………………..24

  3.4 Итоговая стоимость объекта………………………………………………25

Заключение………………………………………………………………………..26

Список литературы……………………………………………………………….27

Приложения: выписки из газет, объявления из раздела «недвижимость Тимашевского района», технический план.

 

 

 

 

 

ВЕДЕНИЕ

 

Актуальность. В условиях проведения в России земельной реформы  особую роль начинает играть оценка земель, которая в первую очередь необходима сельскохозяйственным предприятиям в  границах производственных подразделений  хозяйств, полей и участков угодий, т.е. внутрихозяйственных территориальных  единиц. И связано это, прежде всего  с тем, что результаты такой оценки имеют огромное значение при решении  многих практических задач, а именно:

•анализе и планировании хозяйственной деятельности предприятия, обосновании заданий хозрасчетным подразделениям по производству продукции земледелия;

•организации рационального  использования земель: определении  оптимальных размеров площади, трудовых и материальных ресурсов производственных подразделений, а также объема производства и реализации продукции; размещении посевов сельскохозяйственных культур  и севооборотов; организации территории севооборотов: разработке мероприятий  по улучшению производительных и  технологических свойств земель с целью повышения плодородия почв и снижения затрат в земледелии;

•регулировании земельных отношений: обосновании оплаты труда при подряде и арендной платы за землю при аренде; контроле за использованием и охраной земель; разрешении споров между арендаторами и арендодателями, владельцами и землепользователями; установлении размера компенсации потерь (убытков) в связи с изъятием и перераспределением земель, из-за стихийных бедствий.

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

 

1.1 Основные проблемы оценки недвижимости в РФ на современном этапе

 

Использование каких-либо усредненных  индексов удорожания к ценовым базам  времен плановой экономики приводит к большим ошибкам в определении  стоимости строительства и полной восстановительной стоимости недвижимости в современных условиях (в большинстве  случаев занижает стоимость).

Анализ отчетов об оценке недвижимости показывает, что существующие тенденции в области ценообразования  в строительстве не находят своего отражения при проведении оценок затратным подходом. Большинство  из них базируются на старой нормативной  базе с добавлением некой «прибыли предпринимателя». При этом остается совершенно неясным о какой прибыли идет речь, так как в современном строительном производстве участвуют множество предпринимателей: инвесторы, проектировщики, изыскатели, обследователи, риэлторы, застройщики, генподрядчики и субподрядчики, консультанты (сюрвейеры) и т.д.

Современный этап развития теории и практики оценки недвижимости диктует необходимость создания новой информационной базы оценщика недвижимости, основанной на нормативной  базе Госстроя РФ (ГЭСНы и ФЭРы). Попытки применения этой нормативной базы непосредственно к оценке объектов недвижимости показали бесперспективность такого решения, из-за огромной трудоемкости, стоимости работ и уменьшающегося влияния затратного подхода на итоговую величину стоимости.

Видимо, нужны какие-либо комбинированные методы расчета, например, когда основные объемы строительно-монтажных  работ оцениваются по ГЭСНам и ФЭРам, а инженерно-технические и отделочные работы - по укрупненным рыночным показателям.

Другой существенной проблемой  оценки недвижимости является этап оценки наиболее эффективного использования  недвижимости (НЭИ). По своей сути этот этап требует проведения экономического обоснования НЭИ. В практических же оценках, как правило, этот этап выполняется  формально без должного обоснования. При этом, чаще всего, текущее использование, принимается в качестве НЭИ, ссылаясь на мнение оценщика. В действительности, для того чтобы провести грамотное  экономическое обоснование НЭИ, необходимо разработать экономическую  модель и провести многочисленные расчеты, аналогичные тем, которые проводятся при расчетах доходным подходом. Безусловно, такая постановка значительно усложняет  проведение оценки и делает ее, в  ряде случаев, практически невыполнимой. По нашему мнению, сократить объем  вычислений на этом этапе можно применением  упрощенных процедур и новых подходов, например, применением теории опционного ценообразования.

В области теории и практики оценки существуют и ряд других требующих  решения проблем, связанных, в частности, с информационным обеспечением оценки, определением ставок капитализации  и дисконтирования и др.

В связи с развитием  рыночных отношений в области  недвижимости для оценщиков появляются новые сферы приложения своих  профессиональных услуг. В частности, для достижения максимальной эффективности  использования городской недвижимости требуется рыночная оценка арендных ставок, прав застройки, реконструкции, капитального ремонта и реновации  сложившейся городской застройки. В последнее время появилась  необходимость в привлечении  профессионалов к управлению недвижимостью, как жилой, так и коммерческой. Основой грамотного управления недвижимостью  является профессиональная оценка недвижимости.

 

 

 

 

1.2 Основные методы оценки недвижимости

 

1.2.1 Метод замещения

 

Замещения метод, приём исключения систематических погрешностей измерений, вызываемых погрешностями измерительного прибора, служащего для сравнения измеряемой величины с мерой. З. м. заключается в том, что значение измеряемой величины находят не непосредственно по показанию измерительного прибора, а по значению меры, подбираемой или регулируемой так, чтобы при замещении ею измеряемой величины сохранялись одинаковыми показания измерительного прибора. Например, при взвешивании тела на рычажных весах его снимают с чашки и замещают гирями, суммарная масса которых равна массе тела, при этом весы дадут прежнее показание (метод Борда). З. м. широко применяется при измерениях некоторых электрических величин, например сопротивления, ёмкости, индуктивности.

 

2. Метод сравнительных продаж

 

Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются:

• права собственности;
• условия финансирования;
• условия продажи;
• условия рынка;
• месторасположение;
• физические характеристики;
• доступные коммунальные услуги;
• условия зонирования;
• наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод сравнения  продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием.

В стоимостном выражении  совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта:

Сиз= Cзу + Cвс – Cоб                                                      (1)

Сравнительный подход основан  на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. в ценах продаж отражается изменения финансовых условий и инфляций.
3. статистические обоснования.
4. вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. достаточно прост в применении.
6. Недостатки сравнительного подхода
7. различия продаж.
8. сложность сбора информации о практических ценах продаж.
9. проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
10. зависимость от активного рынка.
11. зависимость от стабильности рынка.
12. сложность согласования данных.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта  оценки, основанных на сравнении объекта  оценки с аналогичными объектами, в  отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Метод  сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым  имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод  сравнения продаж не применим. Основой  применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта  оценки непосредственно связана  с ценой продажи аналогичных  объектов. Каждая сопоставимая продажа  сравнивается с объектом оценки. В  цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

Любое отличие условий  продажи сравниваемого объекта  от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения  продаж необходимы достоверность и  полнота информации.

Применение метода сравнения  продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка  с целью получения достоверной  информации обо всех факторах, имеющих  отношение к объектам сравнимой  полезности.

Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует  наилучшему использованию объекта.

Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами  сравнения с целью корректировки  их продажных цен или исключения из списка сравнимых.

Приведение ряда показателей  стоимости сравнимых объектов к  одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При сравнительном анализе  стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных  оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход, по мнению Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный  покупатель прежде, чем принять решение  о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение  и придет к заключению о возможной  цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном  доступе баз данных (листингов) с  ценами реальных сделок, на которые  опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик  справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени  отвечают требованиям российского  законодательства в области оценки.

 

1.2.3 Затратный  подход к оценке стоимости  объектов недвижимости

 

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта  недвижимости, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный  подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что  разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость  строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.