Оценка объектов недвижимости на примере квартиры

Успешно в районе функционируют 25 творческих коллективов, имеющих звание «Народный» и «Образцовый».

Сегодня творческий потенциал  отрасли культуры сохранен и продолжает развиваться, используя накопленный  опыт и развивающиеся современные  формы, методы клубной работы. Но, реализация стратегических направлений развития культуры муниципального образования  Тимашевский район возможна при наличии и реализации муниципальных целевых программ в отрасли культура и других отраслях социального блока, а также участия в реализации краевых, федеральных программах, способствующих реализации данных целей.

 

2.2.1 Характеристика  рынка недвижимости Тимашевского района

 

Недвижимость Тимашевского района - это дома и коттеджи, квартиры в новых многоэтажных комплексах и старых малоэтажных домах, земельные участки и коммерческие объекты. Цены зависят от времени постройки, наличия удобств и транспортной доступности. Так, дома стоят от 400 тыс. до 6 млн руб.; участки — от 4 до 60 тыс. руб.за сотку; квартиры — от 25 тыс. за кв.метр.

В настоящее время территория района быстро застраивается: в райцентре  и в близлежащих поселениях возводятся новые кварталы многоэтажек, в будущем планируется строительство большого современного гостиничного комплекса и теплоэлектростанции. Тимашевский район очень интересен в плане перспективы: сюда активно приглашают как инвесторов, способных начать производство стройматериалов из местной глины, так и новых жителей, желающих приобрести здесь недвижимость по вполне приемлемой цене, жить и работать на благодатном юге.

 

2.2.2 Возможное  применение объекта недвижимости  и привлечение инвестиционных  предложений

 

Чтобы определить возможное  и наиболее прибыльное применение объекта  недвижимости, необходимо обратиться к такому принципу как наилучшее  и наиболее эффективное использование  объекта.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования формулируется  следующим образом: это разумное и возможное использование объекта  недвижимости, обеспечивающее самую  высокую стоимость объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его  интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так  как влияет на выбор вида определяемой стоимости.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа:

• на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;
• на втором – лучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

Недвижимость является одним  из наиболее важных объектов инвестиций. Доход от прямых инвестиций в объекты  недвижимости и ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, при эффективном  управлении, как правило, превышает  проценты на заемный капитал и  доход по ценным бумагам. Причем для  инвесторов предпочтительна покупка  объектов недвижимости как средства обеспечения обязательств, так как  они являются реальным активом и  обладают надежностью, поскольку «прозрачны»  для оценки рисков и расчетов доходности.

Основные формы вложения инвестиций в недвижимость (в том  числе и жилую) можно структурировать  по принципу построения капитала, при  помощи которого приобретается объект недвижимости:

-финансирование с помощью  только собственного капитала;

-финансирование с помощью  заемного капитала;

 

-финансирование с помощью  смешанного капитала – собственного  и заемного.

 

3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

 

3.1 Расчет  стоимости квартиры в Тимашевском районе ст. Медведовской ул. Красная№10 кв5 методом сравнительных затрат.

 

Таблица 1

Показатель	Описание или характеристика показателя
Местоположение	Краснодарский край, Тимашевский район, ст. Медведовская, ул. Красная №10 кв 5
Район	Тимашевский район
Основной тип застройки	Многоквартирный дом
Транспортная доступность	Средняя, автобус и маршрутные такси
Кадастровый номер	39:59:20 07 807:
Категория земель	Земли населенных пунктов
Вид разрешенного использования	Для ведения личного подсобного хозяйства
Фактическое использование	По назначению
Рельеф участка	Ровный, спокойный
Форма участка	Квадратный, вытянутый, узкий участок
Размеры земельного участка	0,56 сотки
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Железнодорожный транспорт
Состояние прилегающей территории	Хорошее, до участка асфальтированная дорога
Тип здания	2-этажный дом из кирпича, крыша из металопрофиля
Общая площадь	82м2
Жилая площадь	40м2
Высота потолка	2,80м
Отделка	Хороший ремонт
Количество этажей в здании	2 этаж
Год постройки жилого дома	1990
Состояние здания	Хорошее
Техническое обеспечение  здания	Электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение и  канализация отводятся в индивидуальную яму-септик
Подключение коммуникаций	Все коммуникации подключены к сетям
Фундамент дома	Кирпич
Наружные стены	Кирпич
Перегородки	Кирпичные
Материал кровли	Металопрофиль
Благоустройство территории	Зеленые насаждения
Пристройка	Кирпичные
Сарай	Кирпичный
Уборная	Кирпичная
Забор	Железный
Земельный участок	0,56 сот.

 

Исходя из данных осмотра  объекта оценки и технического паспорта можно сделать вывод о фактическом износе:

-жилые помещения квартиры-70%

-сарай-15%

-уборная-15%

-забор-10%

Таблица 2- Аналоги объекта  оценки

 

 

 

Показатели	Оцениваемый объект	Аналог1	Аналог2		Аналог3	Аналог4
Адрес квартиры:	Ст. Медведовская ул. Красная д.10 кв.5	Ст. Медведовская, ул. Пушкина, д. 1, кв. 7	Ст. Медведовская ул. Мира д.12 кв.5		Ст. Медведовская Ул.Ленина, д.4 кв.14	Ст. Брюховецкая Ул. Кирова 35, кв.12
Оцениваемые права	Право собственности есть	Право собственности есть	Право собственности есть		Право собственности есть	Право собственности есть
Технический паспорт	есть	есть	есть		есть	есть
Свидетельство ГРП	есть	есть	есть		есть	есть
Инвентар. стоим., руб.	2000000	180000	3300000		1700000	3008000
Год постройки	1990	1975	1980		1979	1988
Этаж/этажность	2	2	2		2	2
Кол-во комнат	2	2	2		2	2
Жилая площадь, м2	40,2	52,13	46,03		42,5	43,92
Высота помещений, м2	2,8	3,51	2,15		2,40	2,50
Ванная комната, м2	есть	есть	есть		есть	есть
Кухня, м2	есть	есть	есть		есть	есть
Встроенные шкафы, м2	нет	есть	нет		нет	нет
Балкон, м2	нет	есть	нет		есть	есть
Коридор, м2	есть	есть	есть		есть	есть
Лоджия, м2	есть	нет	есть		нет	есть
Водопровод	есть	есть	есть		есть	есть
Канализация	есть	есть	есть		есть	есть
Газ	есть	есть	есть		есть	есть
ТУ-антенна с колл.	есть	нет	есть		нет	нет
Водяное отопление	есть	есть	есть		есть	есть
Горячее водоснабжение	есть	есть	есть		есть	есть
Входная дверь металлическая	есть	нет	есть		нет	Есть
Домофон	нет	есть	есть		нет	нет
Лифт	нет	нет	есть		нет	нет
Радио	есть	нет	есть		нет	нет
Электросети	есть	есть	есть		есть	есть
Телефон	есть	есть	есть		есть	есть
Внешнее благоустройство
Озеленение	есть	нет		есть	нет	нет
Детская площадка	есть	нет		есть	есть	нет
Стоянка для а/м	есть	есть		есть	нет	есть
Двор	есть	есть		есть	нет	есть

 

3.2 Расчет  стоимости квартиры доходным подходом

 

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру  оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые  принесет данная недвижимость. Другими  словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние  деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объектами доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производится.

 

3.3 Расчет  стоимости квартиры затратным подходом

 

По состоянию на 1 января  2013 года значение расчетной стоимости 1 кв. м. общей площади составляла 36065,6 руб.

Таким образом, стоимость 1 кв. м. общей площади вновь возведенного жилья, принимается в расчетах, равна 36065,6 руб.

Общая площадь квартиры - 40 кв. м. На основании этого расчетная  восстановительная стоимость квартиры:

36065,6 *40 = 146624 руб.

Скорректированная стоимость 1 кв. м. общей площади рассматриваемой  квартиры составляет:

36065,6 *1,1 = 39672,2 руб.

Общая стоимость строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ  в квартире с учетом установки  равна 70209,9.

Рассчитаем стоимость  квартиры

39672,2 * 40 = 1586888 руб.

Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных в квартире, составляет 70209,9 руб.

Рассчитаем стоимость  квартиры с учетом затрат на производство ремонтных отделочных работ:

1586888 руб + 70209,9=1657097,9 руб.

В нашем случае величина накопленного физического износа составляет 7,03%.

С учетом накопленного физического  износа стоимость объекта оценки составит:

1657097,9 * (1 - (7,03/100)) = 1540603,9 руб.

Стоимость объекта, полученная затратным методом с учетом округления, составляет: 1540603,9 руб.

 

3.4 Итоговая стоимость объекта

 

Итоговая стоимость объекта  составила 1540603,9 руб.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Рынок жилой и коммерческой недвижимости стоит сегодня на пороге серьезного продолжительного бума. Пока видна только верхушка айсберга: высокие  цены, обеспечивающие огромную рентабельность инвестиций; медленное раскручивание  ипотеки как механизма дополнительного  стимулирования спроса; стабильный рост доходов населения. Этот вывод требует от инвесторов и застройщиков внимательного мониторинга и анализа ситуации и тенденций на рынке применительно к выбранной территориальной локации, категории и типов строящегося жилья, вдумчивой ценовой политики, направленной на обеспечение ликвидности объектов и повышения доходности инвестиционных проектов.

Для решения проблем, возникающих  на этапе становления рынка недвижимости. Необходимы специалисты высшей квалификации. Владеющие соответствующими знаниями, способствующие развитию  новой  области знания со своей методологией, терминологией и принципами исследований.

В данной курсовой работе  мы провели оценку объекта жилой  недвижимости. Под объектом оценки было выбрано собственное жильё, с помощью специальной литературы и нормативно-правовых актов была определена его рыночная стоимость  и составлен отчет об оценке на основе необходимых требований и  стандартов. Также была рассмотрена более подробна  ситуация на Тимашевском рынке недвижимости и были найдены пути решения существующих проблем.

В процессе написание курсовой работы по дисциплине «Оценка недвижимого  имущества» были закреплены теоретические  знания, полученные на лекциях, также  приобретены навыки в  организации  самостоятельной исследовательской  работы по данной тематике и  рассмотрены  более подробно отдельные вопросы  данного предмета.

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Федеральный закон «Об  оценочной деятельности в РФ»  от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.

2. Постановление Правительства  РФ « Об утверждении стандартов  оценки» от 06.07.2001 г. № 519.

3. Газета «Недвижимость для всех» № 10 от 27 октября..

4. Газета «Недвижимость для всех» № 16 от 8 декабря.

5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПБ: Питер, 2001.- 336с.

6. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М.- Финансы и статистика, 2004. – 496с.

7. Прорвич В.А. Основы экономической деятельности городских земель. Серия «оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. М. Дело, 1998, 336 с.

8. Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости», СПбГУ, СПб., 1997г.

9. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Пер. с англ., - М.: «Дело ЛТД», 1995г.

10. Харрисон Генри С. «Оценка недвижимости», Учебное пособие. Пер. с англ. – М.: РИО Мособлполигризд.

11. www.acexpert.ru

13. С.В. Грибовский Е.Н.; Иванова Д.С.; Львов О.Е.; Медведева; «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ» Москва «Интерреклама» 2003год.

 

РЕФЕРАТ

 

 

Страниц 33, таблиц 2, использованных источников 3.

 

 

НЕДВИЖИМОСТЬ, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, НиНЭИ, ИЗНОС, ОН, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД, КОЭФИЦИЕНТ КАПИТАЛИЗАЦИИ, НАКОПЛЕНЫЙ ИЗНОС.

 

 

Целью курсовой работы является, определение стоимости объектов недвижимости в станице на примере квартиры.