Ипотечное жилищное кредитование на примере Нижегородского филиала ОАО АКБ «Росбанк»

В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

Наряду с Гражданским Кодексом РФ существует множество нормативных и подзаконных актов, регулирующих ипотеку. Среди них следует отметить ФЗ РФ «О залоге» от 29.05.1992г ( в ред. от 26.06.2007г), определяющего общие положения о залоге имущества.

Более детальное регулирование деятельности организаций при ипотечном кредитовании получило в ФЗ РФ от 16.07.1998 г. (ред. от 13.05.2008г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный закон содержит положения, касающиеся определения сторон в ипотечных отношениях, определены обязательства и требования, которые могут быть обеспечены ипотекой. В сравнении с общими положениями о залоге, закон «Об ипотеке» содержит требования, согласно которым ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре или причинении вреда. В ст. 5 ФЗ указано имущество, которое может быть предметом ипотеки - им может быть недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Законом регулируются положения об ипотеке, в зависимости от того, находится ли имущество в общей собственности или принадлежит лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. К особенностям заключения договора об ипотеке следует отнести обязательное включение в условия договора предмет залога (имущество, в случае неисполнения обязательства на него будет обращено взыскание), цена договора (оценка имущества), срок исполнения обязательства. Договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации, в результате чего вносится запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Не соблюдение данного условия влечет признание сделки недействительной. Права залогодержателя удостоверяются закладной. Все обязательства по содержанию имущества в исправном состоянии (текущий и капитальный ремонт), если договором не предусмотрено иное, лежат на залогодателе. Среди особенностей данного закона следует выделить то, что право следует за вещью. Таким образом, в случае отчуждения прав на недвижимость третьим лицам, они будут нести ответственность перед залогодержателем.

14 октября 2003 г. ( ред. от 27.07.2006 ) был принят Федеральный закон № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Настоящим Федеральным законом регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ценных бумаг, за исключением закладных. Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций В РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», о котором было сказано выше.. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

26.03.2004 г. Центральным Банком  Российской Федерации было опубликовано  «Положение о порядке формирования  кредитными организациями резервов  на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной  к ней задолженности» №251-П (ред. от 12.12.2006 г.). Настоящее положение  устанавливает порядок, величину  формирования резерва, категории  качества, по которым классифицируется  размер расчётного резерва.

Инструкцией ЦБ РФ от 16.01.2004 №110-И (ред. от 20.03.2006 г.) «Об обязательных нормативах банков» установлены числовые значения и методика расчётов достаточности собственных средств банка, максимального размера риска на одного заёмщика. Обязательные нормативы рассчитываются в соответствии с определёнными методиками их расчёта на основании принципов достоверности и объективности, осмотрительности и преобладания экономической сущности над формой.

04.02.2008 г. Министерство финансов  Российской Федерации предоставило  письмо № 03-04-07-01/21, в котором даёт  разъяснения по поводу внесения  ряда изменений в главу 23 Налогового  кодекса РФ «Налог на доходы  физических лиц», регулирующих порядок  налогообложения доходов налогоплательщиков  в виде материальной выгоды. В  соответствии с положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса  РФ налогоплательщик имеет право  на получение имущественного  налогового вычета в сумме, израсходованной  им на приобретение на территории  Российской Федерации квартиры. Согласно изменениям, внесённым Законом в подпункт 1 пункта 2 статьи 212 налогового кодекса, с 1 января 2008 года для целей расчета налоговой базы при получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заёмными (кредитными) средствами используется ставка рефинансирования Банка России, установленная на дату фактического получения дохода налогоплательщиком.

Изучив и проанализировав нормативный материал в области ипотечного жилищного кредитования, можно прийти к следующим выводам. Российское законодательство не отвечает требованиям сегодняшнего дня, оно требует более детального регулирования данной проблемы.

Целесообразно принятие следующих законодательных актов:

-Федерального закона  о внесении изменений и дополнений  в Жилищный кодекс Российской  Федерации в части установления  законных оснований для выселения  граждан из жилых помещений  и переселения в резервный  жилищный фонд;

-Федерального закона  о внесении изменений и дополнений  в Гражданский кодекс Российской  Федерации в части прекращения  права пользования жилым помещением  членами семьи бывшего собственника;

-Дальнейшее совершенствование  налогового законодательства в  целях снижения налогового бремени  заёмщика и стимулирующего вступление  в кредитные отношения при  покупке жилья.

Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации должно происходить на основании программ, ориентированных на внесение новшеств и изменений в существующие законодательные акты, направленные на формирование рынка ипотеки в России. А на основе уже разработанных актов должно происходить создание расширенной нормотворческой системы, которая в итоге приведёт механизмы ипотеки в единое целое с укреплённым ядром и энергично движущимися механизмами.

Подводя итоги первой главы, можно сделать следующие выводы:

1). Ипотека-это залог недвижимого  имущества, возникающий на основании  договора или в силу закона, используемый в качестве обеспечения  исполнения заёмщиками своих  обязательств по кредитным договорам  в соответствии с требованиями.

Ипотечный кредит-кредит, выданный на основании кредитного договора и обеспеченный ипотекой.

2). Ипотеке присущи следующие  принципы:

- гласности, или публичности, -- доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;

- специальности -- возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;

- достоверности -- записи  в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества  нет иных прав и правовых  ограничений, кроме обозначенных;

- старшинства -- преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;

- бесповоротности -- ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;

- неприменимости погасительной  давности к занесенным в ипотечную  книгу правам.

3). Ипотечное кредитование  является общественным фактором  экономического потенциала страны.

* Во-первых, развитие ипотечного  бизнеса позитивно сказывается  на состоянии реального сектора  экономики. Ипотечное кредитование  промышленных предприятий позволяет  модернизировать производство, повышать  качество и конкурентоспособность  продукции практически во всех  отраслях народного хозяйства, что, в свою очередь, наращивает экономический  потенциал страны.

* Во-вторых, с помощью  ипотечного кредита реализуется  программа жилищного строительства, достигается непрерывность производства  в строительстве. Строительство  современного жилья вызывает  спрос на многие комплектующие  изделия, что стимулирует развитие  многих отраслей экономики. Например, производство строительных материалов  и конструкций, строительное и  дорожное машиностроение, деревообработка  и производство мебели, обоев, электрооборудования, металлоизделий и др. Новый импульс  получает развитие транспортной  инфраструктуры.

* В-третьих, с помощью  ипотечного кредита в систему  рыночных кредитных отношений  вовлекаются множество предприятий  и широкие массы населения -- собственники квартир, земельных наделов и другого недвижимого имущества. Благодаря этому государственное финансирование процесса замещается банковским кредитом. Это отвечает интересам общества в целом и отдельных экономических субъектов: повышается уровень инвестиционной активности хозяйствующих субъектов, банковской системы; в инвестиционный процесс широко вовлекаются свободные финансовые ресурсы.

* В-четвертых, будучи дорогим  товаром, жилье является одним  из важнейших факторов стимулирования  сбережений населения, что также  способствует формированию инвестиционных  ресурсов.

* И наконец, развитие системы  ипотечного кредита на рыночной  основе способно вывести страну  не только из инвестиционного, но и инфляционного кризиса, отвлекая  средства из текущего оборота  во внутреннее накопление.

4). На настоящий момент  в российском законодательстве  существует ряд пробелов, которые  необходимо устранить. Развитие  жилищного ипотечного кредитования  должно быть ориентировано на  внесение новшеств и изменений  в существующие законодательные  акты, направленные на формирование  рынка ипотеки в России.

5). Преимущественное развитие  должны получить программы, которые  ориентированы на категории населения, которые нуждаются в относительно  небольшом ипотечном кредите. Это  позволит при ограниченных кредитных  ресурсах обеспечить максимальное  число заёмщиков. Расширение числа  заёмщиков будет в свою очередь  стимулировать экономическую активность  соответствующих слоёв населения.

Глава 2. Развитие ипотечного кредитования на современном этапе

2.1 Структура рынка  ипотечного капитала, его основные  участники

Рынок -- совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос, предложение и цена.

Рынок ипотечного капитала -- часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости Тарасевт Е. И. Финансирование инвестиций в недвижимость. -- СПб.: СПбГТУ, 2002. с. 6.

Он функционирует за счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.

Таким образом, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные (или другие ипотечные ценные бумаги), полученные на первичном рынке.

Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, -- ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

Первичный рынок ипотечных кредитов -- это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости.

Основные участники первичного ипотечного рынка -- это кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом.

Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который оформляется в форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора.

Вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке.

Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Книга из инета за 2006 год стр 79

Основными индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, являются процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам -- с другой.

Специфика ипотечных операций, в частности их последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования.

Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Участниками процесса ипотечного кредитования становятся: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 2.1), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Таблица 2.1 Субъекты рынка ипотечных кредитов, их функции и прямые цели