Ипотечное жилищное кредитование на примере Нижегородского филиала ОАО АКБ «Росбанк»

 

Рассмотрим эффективность новой программы для банка ОАО АКБ «РОСБАНК»

Как было отмечено ранее в дипломной работе, ипотека в России будет активно развиваться за счет разработки новых ипотечных программ.

Оценив и проанализировав ситуацию на рынке ипотечного кредитования в Нижегородской области, можно выявить сильные стороны ипотечных программ:

1. Использование льготного  месяца;

2. Частичная отмена комиссий;

3. Первоначальный взнос  от 20%

На основе этих конкурентных преимуществ, можно сформировать решение о применении части условий по программам кредитования на объекте исследования- Нижегородского филиала ОАО АКБ «РОСБАНК».

Эффективность программы для банка будет состоять:

1.Увеличение числа  клиентов, а, следовательно, увеличение прибыли за счет увеличения дохода путемиспользования льготного периода гашения.

Рассчитаем, как увеличится доход банка за счет внедрения новой программы.

Для разработки новой программы необходимо использовать статистические данные ОАО АКБ «РОСБАНК», собранные из внутренних и внешних информационных источников. А так же необходимо использовать внутренние приказы, служебные записки об изменениях в условиях ипотечного кредитования.

Применение льготного периода кредитования

Данный период необходимо установить в размере первого года.

В итоге заемщик, который «только что» взял кредит располагает в большинстве случаев небольшим количеством денег в связи с переездом и текущими «квартирными» вопросами. Поэтому, введение такого изменения позволит заемщику в первый год выплачивать только проценты, что является суммой меньшей, чем сумма ежемесячного аннуитетного платежа. Это дополнительное удобство для заемщика.

В таком случае формула аннуитетного платежа видоизменяется следующим образом:

(3.4)

где ПС -- годовая процентная ставка,

СК -- сумма кредита

Ежемесячные процентные выплаты составят:

(3.5)

где ОЗ -- остаток задолженности в данном месяце.

Для Банка применение такого варианта погашения отразится большей прибылью от программы за счёт:

- увеличения объёма продаж (многие Заёмщики из-за большого  значения ежемесячного платежа  по кредиту не проходят по  условиям кредитования. Так в Нижегородском филиале значительная доля Заёмщиков «отсеивалась» при андеррайтинге (проверке платежеспособности Заёмщика) по коэффициенту Платеж/доход. Применяя льготный период, Банк тем самым снижает аннуитентные платежи по кредиту в первый год);

- увеличения процентных  выплат по кредиту (Проценты по  кредиту рассчитываются по остатку  от основного долга. В первый год основной долг по кредиту не изменится, следовательно, в конечном итоге сумма переплаты по кредиту увеличится).

Проведем предварительный расчёт увеличения объёма продаж и прибыли Банка за счёт внедрения данной услуги.

Изучая статистику обращений Заёмщиков в Банк за рассматриваемый период, можно определить, что 20-30% отказов были связаны с недостаточностью дохода для выплаты ежемесячных платежей. Сейчас же в ситуации резкого ухудшения обстановки кредитования и увеличения процентных ставок по кредитам еще большее число Заёмщиков не удовлетворят условиям платежеспособности. По мнению экспертов Банка и независимых экспертов, число указанных Клиентов может доходить уже до 50%.

Внедрение данного условия позволит увеличить объём кредитного портфеля на 8-10% за год. Небольшое увеличения связано с тем, что данная категория клиентов ориентированы в основном на незначительные суммы кредитов (до 1,5 миллионов рублей).

Данной услугой могут воспользоваться также и обеспеченные клиенты с доходами свыше 150 тыс. рублей в месяц. Если до изменения условий кредитования данная категория Заёмщиков могла рассчитывать на получения кредита на срок до 15 лет от 5 000 000 рублей. То в нынешних условиях максимально доступная сумма кредита - 3 000 000 рублей.

Расчёт доходности Банка от внедрения данной услуги

По прогнозам сотрудников Банка ежемесячное увеличение кредитного портфеля должно составлять порядка 20- 25 млн. рублей (исходя из установленных Головным отделением Банка планов). Но согласно прогнозам специалистов в области кредитования и недвижимости такого ежемесячного роста кредитного портфеля трудно ожидать, поэтому будем исходить из предположения, что ежемесячный рост портфеля без внедрения данной услуги составляет 10 000 тыс. рублей. Но увеличение портфеля будет проходить за счёт небольших кредитов, т.е. сумма среднего кредита может снизиться до 1 000 000 рублей. Снижение средней суммы кредита уменьшит прибыль Банка от активных операций по ипотеке из расчёта на один ипотечный кредит. Операционный издержки (стоимость привлечения средств, расходы на персонал, административно-хозяйственные расходы и тд.).

Таблица - Расчет прибыли от работы отдела ипотеки без внедрения

	октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь
рост кредитного портфеля	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000	10 000 000
операционные расходы	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971	23 357 971
выплаты по привлечению средств	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971
расходы на персонал	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000
административно-хозяйственный расходы	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000
иные расходы	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000
Окончательная выплата по кредиту	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185	29700185
Прибыль работы отдела ипотеки	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214	6 342 214

 

В расчёте учитывается, что Банк привлекает денежные средства по ставке рефинансирования - 13% годовых на срок 20 лет. Конечно данный расчёт усредненный, но более точно расчет можно провести только с учетом всей полноты информации по всему Банку. Большую часть привлеченных средств Банка составляют синдицированные кредиты иностранных партнеров, срок погашения по которым максимально 5 лет. Поэтому Банк в постоянном режиме производит расчёт показателей ликвидности и платежеспособности. Одной из важнейших статей привлечения средств являются вклады населения, средняя ставка по самым долгосрочным вкладам доходит до 12-12,5% годовых (в рублях).

Но тем не менее можно предположить, что денежные средства Банком будут привлекаться под процентную ставку в 13% годовых. Учитывая это мы получили, что в среднем при ежемесячном росте портфеля на 10 000 000 рублей Нижегородский филиал будет дополнительно получать прибыль в размере 6 342 214 рублей. Это показатель роста прибыли от деятельности только группы ипотечного кредитования. Так в расчете учитывается только заработная плата сотрудников, связанных с реализацией ипотечных программ (сотрудники отдела безопасности, отдела ипотеки, сотрудники операционного отдела и хранилища Банка). Также иные расходы были связаны только с работы этих сотрудников.

При внедрении данного условия предположительно объем кредитного портфеля увеличиться на 8%. Поэтому получим.

Таблица - Расчет прибыли от работы отдела ипотеки после внедрения

	октябрь	ноябрь	декабрь	январь	февраль	март	апрель	май	июнь	июль	август	сентябрь
рост кредитного портфеля	10 800 000	10 800 000	10 800 000	10 800 000	10 800 000	10 800 000	10 800 000	10 800 000	10 800 000	10 800 000	10 800 000	10 800 000
операционные расходы	24 685 717	24 685 717	24 685 717	24 685 717	24 685 717	24 685 717	24 685 717	24 685 717	24 685 717	24 685 717	24 685 717	24 685 717
выплаты по привлечению средств	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971	22 857 971
расходы на персонал	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000
административно-хозяйственный расходы	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000	100 000
иные расходы	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000	200 000
Окончательная выплата по кредиту	32076200	32076200	32076200	32076200	32076200	32076200	32076200	32076200	32076200	32076200	32076200	32076200
Прибыль работы отдела ипотеки	7 390 483	7 390 483	7 390 483	7 390 483	7 390 483	7 390 483	7 390 483	7 390 483	7 390 483	7 390 483	7 390 483	7 390 483

 

Как видно из таблицы расходы на персонал и другие расходы останутся прежними, увеличатся только расходы, связанные с привлечением. Тем не менее, предположительный рост прибыли будет составлять около 16%.

Одновременно с этим нельзя забывать о существующих комиссиях Банка при получении ипотечных кредитов. Комиссия за выдачу ипотечного кредита составляет 1% от суммы кредита. То есть если предположить, что дополнительный прирост кредитного портфеля будет составлять 800 000 рублей. Дополнительно банк может получить минимум 8 000 рублей (так как минимальная сумма комиссии составляет 5000 рублей, а количество кредитов может быть больше чем один). Плюс к этим доходам также следует отнести комиссию за положительное решение кредитного комитета - 10 000 рублей.

2. Увеличение числа  клиентов, а следовательно увеличение дохода банка путем частичной отмены комиссии.

В программу «Стандарт» необходимо внести такое изменение, как отмена комиссии за рассмотрение заявки.

Опыт отмены комиссии за рассмотрение заявления-анкеты (1200 рублей) уже имеет место в ОАО АКБ «РОСБАНК».

Комиссия отменена для корпоративных клиентов банка 1 и 2 группы внутренним приказом Росбанка от 26.12.2007.

Корпоративные клиенты 1 группы - это организации, с которыми заключено соглашение на федеральном уровне, а так же крупные предприятия различных отраслей: металлургия, деревообрабатывающая промышленность, легкая промышленность, горнодобывающая.

Корпоративные клиенты 2 группы - это организации, которые заключили с Росбанком «зарплатный проект» (Договор о предоставлении услуг по перечислению платежей на счета физических лиц.

Корпоративные клиенты 3 группы - это предприятия, заключившие договор КБО (Комплексного Банковского обслуживания), на основе которого сотрудники компании смогут пользоваться кредитами по сниженным процентам.

Так как РОСБАНК имеет опыт в отмене комиссии за рассмотрение заявления, и статистические внутренние данные по Филиалу характеризуются увеличением количества кредитов: за 1 - 3 кварталы 2008 - 50 кредита.

Таким образом, логично предположить, что отмена комиссии в размере 10 000 рублей по каждой сделке приведет к увеличению количества одобренных кредитов на 15% (данная цифра получена в результате опроса экспертов, занимающихся ипотечным кредитованием), что является дополнительным источником дохода для банка.

3. Увеличение числа  клиентов, а следовательно увеличение дохода банка путем снижения первоначального взноса до 20%

Большинство банков Нижегородской области в своих ипотечных программах подразумевают минимальный первоначальный взнос - 30%. Снижение первоначального взноса позволит резко увеличить число обращений в Банк.

Подобные изменения в кредитной программе «Стандарт» в ОАО АКБ «РОСБАНК» позволяют сделать выводы о большей конкуренции нового продукта на Нижегородском рынке ипотеки, так как в новой программе заимствованы некоторые условия более конкурентных банков в данной области, а так же разработано новое условие «льготный период». С помощью данных изменений в программе спрогнозирован объем выдач кредитов, а соответственно и большее количество привлеченных процентов и сумм.

Следует отметить, что данная программа носит временный характер. Внедрение данной программы целесообразно для сохранения устойчивого объёма продаж в условиях финансовой нестабильности.

Однако необходимо указать, что одним из условий программы является поручительство организации-работодателя Заёмщика. Данное условие предполагает, что организации необходимо пройти проверку на Кредитном Комитете Банка по вопросу платежеспособности. И второе не каждая организация будет готова выступить поручителем по кредиту своего сотрудника. С данным условием согласятся в первую очередь социально-ориентированные организации, планирующие развитие организации.

Нижегородский филиал Открытого Акционерного Общества АКБ «РОСБАНК» имеет статус универсального коммерческого банка с расширенной филиальной сетью. Один из филиалов находится в городе Нижнем Новгороде, имеющий 9 допофисов.

Для банка дополнительным источником дохода сможет выступить новая программа «Стандарт-Поручительство», которая позволит:

1. Привлечь на 15% больше  клиентов ипотечных сделок путем  отмены комиссии в размере 10 000 рублей;

2. Увеличить доход банка, а следовательно и прибыль в упрощенном расчете на один год при сумме займа 500000 рублей на 7%, вследствие введения в программу «Стандарт-Поручительство» услуги «Льготный период»;

3. Увеличение количества  клиентов по ипотечным сделкам  приведет к общему увеличению  клиентов банка.

Для заемщика разработанные предложения по ипотечной сделке имеют преимущества:

1. Возможность получить  большую сумму кредита при  использовании услуги «льготный  период;

2. Сокращение первоначальных  затрат при оформлении кредита, путем отмены комиссии в размере 10 000 рублей. Частичная отмена комиссий  для заемщика позволяет уменьшить  бремя единоразовых комиссий.

Подводя итоги третьей главы следует отметить, что:

1). «Росбанк» является одним из лидеров рынка финансовых услуг малому и среднему бизнесу, обслуживая около 57 тыс. клиентов. Банк предлагает малым и средним предприятиям комплексный сервис, включая специально разработанные кредитные продукты.

2). «Росбанк» активно развивает инвестиционное направление деятельности, являясь крупнейшим организатором и андеррайтером на рынке рублевых корпоративных и муниципальных облигаций.