Ипотечное кредитование

Первая ипотечная  программа – это «Кредит на недвижимость». В рамках нее средства предоставляются для целей приобретения или строительства (но за исключением индивидуального жилищного строительства), проведения ремонта или отделки, осуществления реконструкции объектов недвижимости. Характерная черта данной кредитной программы заключается в том, что обеспечение взятого кредита может являться различным. Однако в качестве залога не может приниматься тот объект недвижимости, ради строительства или реставрации которого и берется кредит, то есть Сбербанк предоставляет кредит, а обеспечением кредита является иное имущество заемщика, а не приобретаемый или реконструируемый объект. Процентная ставка по этой кредитной программе колеблется от 13,25 до 15,5 процентов годовых и зависит от срока кредита, валюты и региона.

Вторая ипотечная  программа – это «Ипотечный кредит». Он предоставляется для целей приобретения, осуществления строительства (но за исключением индивидуального жилищного строительства) или реконструкции, выполнения ремонта или объектов недвижимости. В рамках данной программы можно предоставлять в залог то имущество, которое будет приобретаться на заемные средства. При этом необходимо наличие поручителей. Лишь после этого заемщик получает кредит, на который приобретает объект недвижимости, потом он передает его в залог Сбербанку России, с этого момента необходимость в поручительстве отпадает. Однако от того, изначально ли Вы предоставляете в залог недвижимое имущество, или после получения кредита, зависит процентная ставка, которая колеблется от 10,75 до 15,25 процентов годовых. Факторами влияющими на ее размер также является срок кредита, размер первоначального взноса, валюта, регион проживания.

Ипотечная программа  «Кредит ипотечный плюс» создана для предоставления денежных средств в кредит для целей приобретения или строительства объектов недвижимости. При этом обязательным условием является то, что жилье должно быть построено или строится с инвестированием со стороны Сбербанка. Залогом может выступать то имущество, которое приобретается на заемные средства. Схема выдачи кредита аналогична предыдущей программе. Так, первоначально денежная сумма предоставляется под поручительство. На полученные заемные клиент покупает объект недвижимости, после чего передает его в залог Сбербанку России. С этого момента необходимость в поручительстве отпадает. Процентная ставка колеблется от 10,25 до 15,25 процентов годовых, что зависит от региона, валюты кредита, его срока. Кредит «Ипотечный +» предоставляется только в безналичной форме, после чего заемные средства перечисляются по распоряжению заемщика либо созаемщика на специальный расчетный счет компании-застройщика. При открытии и обслуживании ссудного счета уплачивается единовременный платеж, который может достигать четырех процентов от общей суммы кредита. Срок рассмотрения вопроса о предоставлении кредита – двенадцать рабочих дней с момента представления всех необходимых документов. При займе средств без учета доходов, оценочная стоимость всего суммарного актива должна равняться, как минимум,  тридцати миллионам рублей либо эквиваленту данной суммы в другой валюте. При этом в суммарный актив могут включаться квартиры, дома, дачи и нежилые помещения, чья стоимость превышает один миллион рублей; автомобили, другие транспортные средства стоимость больше шестисот тысяч рублей (причем, они не должны находиться в эксплуатации больше трех лет). Максимальный размер кредита в таком случае не может превышать пятидесяти процентов от стоимости всех активов заемщика, а также шестидесяти пяти процентов от стоимости приобретаемого жилья.

Ипотечная программа  под названием «Молодая семья» создана, как это следует из наименования, для обеспечения жильем молодых семей. При этом в данной программе вправе участвовать супруги, которые не достигли возраста тридцати пяти лет. Созаемщиками могут выступать супруги, родители. В том случае если имеется ребенок, тогда размер первого взноса сокращается в два раза и становится пять процентов вместо десяти. В данной программе вправе принимать и отцы, и матери-одиночки, если они не достигли тридцати пяти лет. Стоит заметить, что данная кредитная программа не является самостоятельной, поскольку она лишь расширяет возможности клиентов, подпадающих под определенные параметры, при займе денежных средств по основным кредитным программам Сбербанка России.  Кроме того, эта программа имеет и ряд других особенностей, которые выгодно выделяют ее среди иных ипотечных программ, предлагаемых данным банком. Так, при определении предельной суммы кредита в расчет берутся доходы как самой семьи, так и родителей супругов.

При этом устанавливается  ряд ограничений. Если созаемщиками выступают супруги и родители, тогда при осуществлении расчета  индивидуальной платежеспособности каждого созаемщика, который является супругом, учитывается доход по его основному месту работы и различные дополнительные виды доходов. В процессе же расчета платежеспособности созаемщика, который является родителем одного из супругов, учитывается лишь тот доход, который он получает по какому-то одному из мест работы, либо пенсия. Если в качестве созаемщика выступает мать, либо отец при неполной семье, тогда при осуществлении расчета их платежеспособности могут учитываться доходы, которые они получают по их основному месту работы либо пенсии, а также дополнительные виды доходов.

При наличии желания  клиента Сбербанк России предоставляет  отсрочку на погашение основной суммы  долга до 5 лет, на этот период увеличивается  общий срок кредитования. Отсрочка предоставляется в случае, если приобретенный объект недвижимости еще находится в процессе строительства. Максимальный срок отсрочки в таком случае составляет два года. Также отсрочка предоставляется на три года при рождении ребенка.

Срок кредитования составляет 20 лет. Наряду со стандартными документами, собираемыми для получения кредита, Сбербанк России требует представления свидетельства о браке, за исключением случаев, когда заемщиком выступает неполная семья. Кроме того, при наличии ребенка представляется свидетельство о его рождении ребенка. Если имеются созаемщики, коими выступают родители, тогда требуется подтвердить родство.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВЫВОД ПО ГЛАВЕ 1

Ипотека как элемент  хозяйственной жизни уходит глубокими  корнями в историю. По-гречески "hypotheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена.

Как было показано выше, государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать  одним из основных направлений достижения реального экономического роста. Особенно эффективна экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой. Именно уделяя в своих экономических программах особое место развитию жилищной сферы через механизм ипотечного кредитования, страны с развивающейся экономикой могут добиться существенного прогресса в экономике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Перспективы развития ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

2.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

Основной проблемой  для АК СБ РФ (ОАО) при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.

Иногда в ипотеку, к  сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических ситуациях, когда заемщик не в состоянии до конца выполнить договор. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания.

Для АК СБ РФ (ОАО) главным  препятствием для работы на рынке  ипотечных кредитов является отсутствие достаточно гибкой нормативной базы. Используемая в настоящее время  инструкция Сбербанка России «Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости» №1040 не позволяет предложить условия, лучшие, чем у конкурентов.

Одним из препятствий  дальнейшего развития ипотечного кредитования остаются условия предоставления кредита. Существующие на данный момент процентные ставки от 12% до 16% , а также первоначальный взнос от 10% до 30% - это слишком большие средства, особенно для семьи с низким достатком, для молодой семьи, для работников бюджетной сферы.

Для кредитора риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного воздействия изменения  процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов. Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредита при постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода.

Также на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Помимо указанных выше рисков могут возникнуть: риск утраты трудоспособности заемщиком, что приведет к обращению взыскания на заложенное имущество и усугублению ситуации и имущественные риски, т.е. риски имеющие отношение к объекту залога. Но поскольку эти риски страхуются фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания.

С другой стороны, учитывая высокие ставки привлечения ресурсов, банки считают для себя ипотечное  кредитование недостаточно доходным бизнесом (в сравнении, например, с быстро растущим рынком краткосрочных потребительских кредитов).

Но, как отмечает ряд  экспертов, ипотека приживается  с трудом, потому что в России до сих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном  кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банки пересматривать не будут. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.

К началу 2008г. в России около 370 банков оказали услуги в области банковского ипотечного кредитования. Однако за 2007г. ипотечные кредиты на сумму более $20 млн выдали лишь 12 банков. Это примерно половина всего объема ипотечных кредитов.

Первая пятерка, куда входят Сбербанк России, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, банк Уралсиб, банк Дельтакредит выдала кредитов на сумму $2172,2 млн, что  составило 80% общего объема ипотечных  кредитов. Подобные показатели свидетельствуют  об очень высоком уровне монополизации российского ипотечного рынка. Безусловным лидером по охвату рынка является Сбербанк России.

     1) Помимо высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.

И, наконец, для успешного  функционирования ипотечных программ, в нынешних условиях быстрого развития розничных кредитов, АК СБ РФ необходимо разработать стратегию выхода на рынок, систему анализа рисков и технологию выдачи кредита.

В России ипотека доступна сегодня в первую очередь гражданам со средними доходами — иными словами, имеющим постоянную и неплохо оплачиваемую работу. Как правило, это молодые и перспективные люди, что важно, учитывая долгосрочность кредита. Судя по результатам опросов и анализа обращений в банк, особый интерес к ипотеке проявляют россияне в возрасте от 18 до 34 лет.

2) Реальным импульсом активизации ипотечных программ может послужить снижение единого социального налога. Это приведет к легализации значительной доли доходов населения, что позволит банкам более уверенно кредитовать граждан.

3) АК СБ РФ (ОАО) так же выдает кредиты «Молодая семья», которые имеют следующие преимущества:

- при выдаче кредита  Созаемщикам – членам молодой  семьи и их родителям – размер  кредита существенно возрастает, так как определяется исходя  из их суммарной платежеспособности;

- при анализе платежеспособности  членов молодой семьи и их  родителей наряду с доходом  по основному месту работы  в ряде случаев может учитываться  их дополнительный доход, что  также влияет на сумму кредита  в сторону увеличения;

- для молодых семей с детьми максимальная сумма кредита увеличена до 90% стоимости объекта недвижимости, что позволяет приобрести жилье с минимальными собственными накоплениями;