Ипотечное кредитование

- недвижимое имущество  принимается в залог на полную  покупную (сметную, инвестиционную) стоимость, т.е. без применения понижающего коэффициента;

- возможно установление  на период строительства и/или  при рождении ребенка отсрочки  погашения основного долга на  общий срок не более 5 лет  с увеличением срока кредитования (максимально до 20 лет).

4) Очень интересен для РФ и АК СБ РФ в частности и зарубежный опыт. Американская модель уже работает на российском рынке. Программа "ДельтаКредит" создавалась и начала осуществляться задолго до принятия пакета необходимых законов и нормативных актов. Идет успешное сотрудничество с российскими банками в существующих на сегодняшний день условиях. На состоявшемся в марте текущего года в Банке России совещании российско-германской межправительственной группы обсуждалась возможность участия в российских проектах и европейских ипотечных структур. Коллегам из Германии, предложено в ближайшее время рассмотреть возможность внедрения в России пилотных проектов, использующих многолетний опыт ипотечного кредитования. Многие российские банки готовы стать соинвесторами или операторами таких программ.

5) В настоящее время возрастает роль института ипотечного кредитования в системе обеспечения механизма приобретения жилья; при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает: возможность оздоровления экономики посредством вовлечения капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, вторичный рынок закладных ценных бумаг; возможность сдерживания инфляции за счет аккумуляции значительной части денежных средств; возможность сокращения оттока капиталов за рубеж, поскольку денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест; применительно к работе банков позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов посредством освоения технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости.

Модернизация институционального механизма взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования (банков, страховых компаний, заемщиков, строительных организаций, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, государства и др.), направленного на обеспечение доступности систем ипотечного кредитования для всех слоев населения основывается на формировании дифференцированного подхода к условиям предоставления кредита с учетом схем государственной поддержки, а также разработке новых инструментов оценки качества кредитов и выявления рисков ипотечного кредитования.

К настоящему моменту  в России созданы условия и  предпосылки, как на федеральном, так  и на региональном уровнях для  модернизации институционального механизма  ипотечного кредитования. Российский рынок ипотеки по-прежнему привязан к ресурсам западной банковской системы как основному источнику рефинансирования выданных займов. Вследствие развития глобального финансового кризиса на рынке ипотечного кредитования этот канал оказался перекрыт высокими требованиями, предъявляемыми к новым партиям закладных, на российском рынке произошло сокращение количества банков и ипотечных программ. Ипотечное кредитование свернули банки, испытывающие проблемы с ликвидностью, темпы развития ипотеки существенно снизились, а условия предоставления займов усложнились.

Например, банк «ВТБ 24»  повысил ставки по всем видам ипотечных  кредитов на 0,5%, до 12,2-14,95% годовых, повышение  ставок по ипотеке произошло в  «Альфа-банке», «Абсолют Банке», «Росевробанке», «Первом чешско-российском банке», «Транскредитбанке» и др. В этой части исследования определяется, что причиной повышения ставок по ипотеке является не только неблагоприятная конъюнктура на мировых финансовых рынках. Важнейшим фактором, обусловивших рост ставок по ипотеке, стало решение крупнейшей рефинансирующей организации на российском рынке (АИЖК) об увеличении ставок с 15 сентября 2008 г.

Изменение политики АИЖК было связано с ростом количества просроченных кредитов, поэтому механизм развития ипотеки вернулся к тем  параметрам, которые предъявлялись к займам в начале развития этого вида кредитования. Банки должны будут повысить качество оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков и недвижимости.

Сегодня ужесточились условия  кредитования, система оценки и отбора новых заемщиков, при этом с осени 2007 г. по настоящее время банки подняли ставки по ипотечным программам на 0,5–2,5%. Кредиты с большим первоначальным взносом и на сравнительно небольшой срок (до пяти лет) подорожали незначительно, например, ВТБ 24 выдает такие кредиты под 9,7% годовых в долларах (увеличение на 0,7% ), но в сегменте более рисковых займов, выдаваемых на длительный срок и с минимальным первоначальным взносом, ставки в некоторых случаях они достигают 15% годовых в валюте.

Несмотря на существующие проблемы, банковское ипотечное кредитование развивается: по состоянию на начало 2008 г. уже около 370 банков (в начале 2007г. их было 218) реализует различные программы. Но, воспользоваться банковским кредитом могут далеко не все, и доля ипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет, по разным оценкам, от 3 до 5%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)

В целях повышения  эффективности ипотечного кредитования СБ РФ необходимо стремиться к увеличению чистого денежного потока (NPV), который является одним из критериев эффективности. В целях увеличения NPV, и, как следствие, улучшения показателей эффективности (уровень доходов и др.) СБ РФ можно рекомендовать использовать различные методики и схемы, направленные на увеличение доходов по ипотечному кредитованию.

Все схемы, увеличивающие NPV, так или иначе, основаны на взимании дополнительных комиссий. Возможна, например, такая схема:

СБ РФ в целях увеличения доходности, помимо установленных комиссий, взимает дополнительно ежемесячно вместе с аннуитетом фиксированную сумму за ведение банковского счета. Если заемщик не может единовременно заплатить эту сумму, она делится на две части: первая платится сразу, вторая распределяется равными суммами на весь срок кредитования. Если кредит гасится досрочно, то и данная комиссия должна быть погашена досрочно.

Сбербанк использует аннуитетную схему ипотечного кредитования, поэтому расчет суммы ежемесячного платежа и суммы кредита осуществляется по формулам (2.1) – (2.2). При этом формула расчета аннуитета изменится следующим образом:

R = ,

где R – аннуитет;

S – максимальная сумма кредита;

Р – процентная ставка по кредиту, годовых;

N – срок кредита (в месяцах);

W – процент от суммы кредита, взимаемый за ведение ссудного счета.

Очевидно, что аннуитет увеличивается, а, соответственно растет и NPV. Следовательно, и годовая процентная ставка будет постоянно меняться, поскольку сумма основного долга (кредита) снижается, а в структуре аннуитета есть постоянная величина, которая не изменяется с течением времени. Если D=15000 руб., N=120 мес.; Р=14%; K=0,3; W=3%, то график погашения выглядит так .

Источник: разработка автора

Данная схема предполагает увеличение базовой процентной ставки: с 11,5% в начале срока кредитного договора до 23,77% в его конце. При этом, ее увеличение не зависит от суммы кредита (это очевидно из формулы (3.1)).

Как было отмечено выше, для долгосрочного кредитования безусловно важна динамика процентных ставок (в среднем по рынку) и уровень инфляции.

Инфляционные потери могут существенно снижать доходы СБ РФ.

На основе анализа  практики ипотечного кредитования ряда банков авторы работы приходят к выводу, что банки, в целях компенсации рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, фиксируют процентные ставки (учитывая динамику ставки рефинансирования на снижение), но, при этом в договоре отмечают, что по усмотрению самого банка ставки могут быть изменены.

Следующая методика, позволит определить, насколько эффективнее  для Сбербанка работать с фиксированными процентными ставками в сравнении  с плавающими (учитывая динамику плавающих  ставок на снижение).

(2.2)

Инфляция ежегодно «съедает» часть стоимости платежей следующим образом:

(2.3)

Тогда разница между суммой ежегодных платежей (2.2) и суммой ежегодных платежей, скорректированных с учетом инфляции (2.3), составит инфляционные потери банка – кредитора:

 

(2.4)

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

(2.5)

Если Р – фиксированная ставка, тогда при сумме кредита S=1000 тыс.руб. и процентной ставке годовых Р=21%, банк может получить следующий результат .

Очевидно, при заданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину в сравнении с полученными процентами.  
В случае фиксирования процентной ставки и снижении уровня инфляции банк получает определенную выгоду в сравнении с применением плавающей процентной ставки, имеющей динамику к снижению.

Тогда формализация разницы (3.4) – (3.5) представляется в виде (3.6) – (3.7).

В целом за весь срок кредита  инфляционные потери составят:

Показан доход банка  с учетом процентного выигрыша вследствие фиксирования процентных ставок (в  условиях заданных параметров). Таким образом, на кредит в 1000 тыс. руб. за три года начисляются проценты в сумме 420 тыс.руб., при этом инфляционные потери составляют 247,6 тыс.руб.

Частично банк может  компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ее эффект равен 36,67 тыс.руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).

С одной стороны, сумма  не столь существенна, но если учесть, что таких кредитов выдано на общую  сумму 200 000 тыс.руб., то в целом по портфелю банка получается значительная сумма

Следует отметить, что  в третьем году кредитования сумма  выигрыша меньше, чем во втором. Это  связано с тем, что в представленной схеме проценты начисляются на остаток  ссудной задолженности, которая во второй год больше чем в третий, следовательно, и сумма выигрыша во второй год больше в сравнении с третьим.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВЫВОД ПО ГЛАВЕ 2

Таким образом, вышеизложенные методические подходы к оценке эффективности  механизма банковского ипотечного кредитования можно предложить для СБ РФ, поскольку они напрямую влияют на результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией. Данные схемы на базе метода моделирования за счет изменения параметров позволят СБ РФ прогнозировать доходы и расходы, а также результаты использования ресурсов в целях повышения эффективности ипотечного кредитования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Сравнительная  характеристика ипотеки в России  и за рубежом

Экономический кризис в США зарождался десятилетиями. Основной и единственной причиной мирового экономического кризиса является перепроизводство основной мировой валюты - доллара США. Именно с 1971 г., когда была отменена привязка доллара к золотому содержанию, обеспечивающемуся золотым запасом США, доллары стали печататься в неограниченных количествах. Покупательная способность доллара обеспечивалась не только ВВП США (как это происходит в каждой нормальной стране), но и ВВП стран всего мира. Все бы ничего, но те государства, экономики которых стали обеспечивать силу доллара, никогда не имели и не имеют контроля за объемом эмиссии доллара. Этого контроля реально не имеет и правительство США. Таким правом обладает только ФРС США. Итак, перепроизводство доллара -  это главная причина мирового финансового кризиса 2008 г.

Следующая причина, а точнее пинок в пучину кризиса - это лопнувший пузырь необеспеченной ипотеки. В Соединенных штатах с 2001 по 2005 год рос спрос на жилье со стороны населения, подогреваемый так называемым ростом недвижимости. Чем-то это напоминает российскую современную тенденцию. Повышение цен всегда сопровождается повышенным спросом. Покупая квартиру в период роста цен, люди тем самым повышают капитализацию своих денег. Итак, в этот период в США активно стали выдаваться кредиты «subprime», то есть, в переводе – «ненадежные».

И тут произошло следующее: рынок вырос, насытился, и следующее  поколение больше не захотело покупать жилье по заявленной цене. Конечно, рыночная экономика отреагировала, как и положено, – цены тут же стали падать. Это проблема ипотечного кризиса в США см. Приложение 3.

 

В России ситуация другая. Потому что в нашей стране только 5% людей покупали квартиры с ипотекой (это цифры в среднем по стране), в Москве – около 20%. Поэтому финансовый кризис в этом аспекте мало проявился в России. Но он коснулся нашей страны с другой стороны. Многие банки брали заемные ресурсы за границей, вследствие финансового кризиса за рубежом новые порции финансов уже не поступают. Образовался дефицит ресурсов в банках. А это значит, что они перестали быть источником кредитования реального сектора бизнеса. Кризис в России – это, в первую очередь, кризис в банковской сфере. На динамику банковских кредитов в 2008 г. оказало влияние и то, что в период кризиса многие организации начали сворачивать инвестиционные программы, сокращать текущие расходы. Банки стали ужесточать требования к финансовому состоянию граждан в связи с возрастающими рисками непогашения кредитов (снижение покупательской способности, увеличение числа безработных).