Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития

Банковский кредит – это основная форма кредита в современном цивилизованном, экономически развитом обществе. Кредитором выступает коммерческий банк или финансово-банковское учреждение, имеющее право на занятие кредитной деятельностью, заемщиком – любое юридическое лицо, занимающееся бизнесом и испытывающее временное затруднение и потребность в финансовых ресурсах. Цель заимствования кредита может быть также любой – как на поддержание или возобновление производства, так и на цели обмена или потребления.

Можно классифицировать банковский кредит по срокам: краткосрочный, среднесрочный, долгосрочный. Принято считать, что к краткосрочным кредитам относят сделки со сроком погашения до одного года (во многих развитых странах). Краткосрочные кредиты призваны, в первую очередь, обслуживать кругооборот оборотного капитала заемщика, покрывать возникающие сложности в его ликвидной позиции, помогать в решении текущих финансовых задач. К среднесрочным кредитам относят ссуды со сроком погашения более одного года, но не свыше 5–8 лет. Долгосрочными считаются кредиты со сроком погашения более шести лет. В современной российской практике принято использовать только две временные категории для анализа кредитного потока – краткосрочные (на срок до полугода) и долгосрочные (на срок свыше полугода) ссуды. При этом доля долгосрочных кредитов в общей совокупности банковского кредитования незначительна.

Международный кредит – кредит, предоставляемый одним государством другому. При этом, как правило, государство-кредитор предоставляет кредит в своей национальной валюте, который может быть использован для необходимых заемщику товаров на своем внутреннем рынке. Кредит может предоставляться и в твердой валюте. В форме международного кредита передается, по сути дела, часть национального дохода страны.

Потребительский кредит – заемщиком выступает физическое лицо, а кредитором – коммерческий банк или финансово-банковское учреждение с правом кредитной деятельности. Цель заимствования средств – потребление. По своему экономическому содержанию потребительский кредит является частью банковского, расширяя его действие и на физических лиц.

Специфические черты потребительского кредита, отличающие его от иных форм (в первую очередь банковского и коммерческого):

- кредит направлен  на расширение потребления товара, а не на производственные цели;

- относительно малый размер кредита и персонифицированная система определения кредитоспособности заемщика;

- залогом по ссуде  чаще всего выступает кредитуемое  имущество [8, с. 112].

Потребительские кредиты можно условно разделить на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

Краткосрочные потребительские кредиты представлены в виде покупки потребительских товаров, а так же без привязки к конкретной сделке (в российской практике такой кредит называют «на неотложные нужды»). Срок такой ссудной сделки, как правило, не превышает одного года.

Группа среднесрочных потребительских кредитов может быть представлена в виде кредитования покупки населением предметов длительного пользования – автомобилей, сложной бытовой техники, мебели. Максимальный срок кредитования до 7 лет.

К числу долгосрочных потребительских кредитов относятся ссуды, со сроком погашения более 7 лет. В этой группе можно выделить две наиболее развитых сделки: кредитование воспроизводства рабочей силы и ипотечное кредитование.

Кредитование воспроизводства рабочей силы представлено широкой гаммой образовательных кредитов. Средний срок погашения данных ссуд устанавливается в пределах 10 лет.

Ипотечный кредит является самой долгосрочной ссудной сделкой с участием населения. Ипотека представляет особый вид сделок, направленных на кредитование под залог недвижимого имущества и земли сроком до 30 лет.

Из всей совокупности потребительских кредитов наибольший удельный вес (по общей сумме) занимают ипотечные кредиты, и именно они  наименее развиты в современном  российском обществе. Хотя ипотечное кредитование всегда присутствовало в нашей стране, степень его развития менялась в зависимости от характера экономических отношений, доминирующих в обществе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ  ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

2.1 ПОНЯТИЕ ИПОТЕКИ  И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 

Ипотека вошла в нашу жизнь совсем недавно, но очень стремительно. Ещё десять лет назад понятие  «ипотека» было знакомо только специалистам, а сегодня услугами ипотечного кредитования уже воспользовались сотни тысяч россиян. Ещё больше наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чём очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья.

Современные литературные источники содержат различные формулировки ипотечного кредита, но, тем не менее, четко прослеживается мысль о том, что ипотечный кредит является долгосрочной ссудой, выдаваемый под залог недвижимости.

Термин «ипотека» обычно охватывает два понятия:

1) ипотека, как правоотношение  – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Заложенное недвижимое имущество остается в собственности должника.

2) ипотека, как ценная  бумага подразумевает «закладную» – долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке [12, с. 18].

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может  быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое  установлена ипотека, остается у  залогодателя в его владении и  пользовании.

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других форм долгосрочного кредита [16, с. 149].

Согласно статье 334 ГК РФ ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества [1, с. 278]. При этом имущество, на которое устанавливается ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Статья 5 ФЗ «Об ипотеке» определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего, им могут быть недвижимые вещи, указанные в ст. 130 ГК РФ: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей [3].

Ипотечное кредитование отличается от других форм кредитования очень большими объемами. Но главное отличие – это огромные сроки кредитования, которые предполагают большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, изменения процентных ставок по банковским займам, депозитам и кредитам, изменения в системе налогообложения и доходах населения, покупательной способности денег, стоимости недвижимости, в жилищной политике и законодательстве.

Большинство ученых-экономистов относят ипотечный кредит к потребительскому кредитованию, считая его одним из видов последнего. Однако некоторые экономисты (Казак А.Ю, Марамыгин М.С.) считают возможным выделить ипотечное кредитование как отдельную форму банковского кредита, так как эта категория обладает признаками, не характерными потребительскому кредитованию. По их мнению, ипотечное кредитование является долгосрочным (20-30 лет), а потребительское – краткосрочным, им присущи разные уровни риска. В настоящее время государство является участником большого количества ипотечных сделок (он выступает и гарантом, и обладает долгосрочными ресурсами), потребительское кредитование осуществляется без прямого участия государства [14, с. 133].

Так как ипотечное  кредитование является, во-первых, сделкой с участием населения, во-вторых, его цель, как и потребительского кредитования – расширенное потребление материальных благ в обществе, и, в-третьих, залогом выступает кредитуемое имущество, целесообразно считать ипотечное кредитование разновидностью потребительского.

 

2.2 МОДЕЛИ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ

 

Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемых в мировой практике, многообразны. Использование типов моделей ипотечного кредитования зависит от состояния экономики государства, уровня развития рыночных отношений и правовых норм, заложенных в законодательстве.

Любая модель – это механизм взаимодействия институтов, которые в ней участвуют. В моделях кредитования ими выступают кредитор и заемщик. В роли кредиторов могут быть различные фонды, ипотечные ассоциации, страховые компании.

В Российской Федерации при организации ипотечного кредитования принимается за основу зарубежный опыт. Это и создание ипотечных банков, выдающих кредиты каждый на своих условиях, и строительные сберегательные кассы, и риэлтерские фирмы, и строительные организации.

В качестве базовых моделей массовой ипотеки, применяемых в мире, могут быть названы следующие:

- усечено-открытая система (Израиль, Испания и др.);

- расширенная открытая система («американская»);

- сбалансированная автономная система («немецкая») [5, с. 52].

Наиболее простой и наименее совершенной моделью ипотечного кредитования следует считать усечено-открытую модель. Эта модель замыкается в рамках первичного рынка закладных. Изыскивая и привлекая кредитные ресурсы для ипотечных ссуд, банк в данной модели теоретически может вообще не использовать первичные закладные в качестве обеспечения под эти ресурсы. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах, особенно в развивающихся странах с неполностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как, Англия, Франция, Испания, Израиль. Схематично усечено-открытую модель можно изобразить так (рисунок 1):

Рисунок 1 – Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования [5, с. 53]

Практика применения данной системы редко ориентируется  на какие-либо каноны или стандарты  установления основных параметров ипотечных  кредитов, а именно их продолжительности и стоимости. Обычно эти параметры устанавливаются каждым ипотечным рынком самостоятельно. Причем в странах, где применяется только данная модель (Испания, Израиль), а рынок ипотечных услуг ограничен небольшим количеством ипотечных банков, типичным является монопольное завышение ставок кредита при относительно непродолжительных сроках ссуд.

Существенные отличия  от рассмотренной выше имеет так  называемая «расширенная открытая система». Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Реализация данной модели возможна при создании расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. На рисунке 2 изображена схема расширенной открытой модели ипотечного кредитования.

Рисунок 2 – Расширенная открытая модель ипотечного кредитования [18, с. 14]

Расширенная открытая система в определенной мере является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг имеет объявленные доходность и срок погашения. Однако эта стабильность существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение ресурсов со свободного рынка, данная модель также подвержена влиянию общего финансово-кредитного рынка. Наибольшего масштаба и совершенства данная модель достигла в США, поэтому ее часто называют американской моделью.

Общей чертой рассмотренных выше моделей является то, что они представляют собой полностью рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируется двумя ключевыми взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, торгуемых на вторичном рынке, и ставками на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании [22, с. 28].

Еще одна модель – «сбалансированная автономная» – заслуживает особого внимания. Ключевым отличительным признаком данной модели является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи [25, с. 98]. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он рассчитывает.

Данное ограничения является существенным «минусом», т.к. отодвигает во времени момент возможного приобретения недвижимости. Однако модель обладает и серьезными «плюсами» – потенциально она совершенно не зависит от состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. Для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки же по вкладам и процент за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Еще одним положительным моментом данной модели является то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск невозврата ссуды, потому что есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.