Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития

В настоящее время наибольшие успехи в практическом использовании данной модели достигнуты в Германии. Там создана охватывающая всю страну система стройсбережений, которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы поддержки государством инициатив граждан, связанных с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

Важное достоинство немецкой системы, представленной на рисунке 3, состоит в том, что используемые в ее рамках процентные ставки являются автономными и не зависят от общего состояния рынка. Основная характеристика данной модели – ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками-участниками по контрактам стройсбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных, выплачивая по сберегательным вкладам проценты ниже рыночных.

Рисунок 3 – Немецкая модель ипотечного кредитования [6, с. 45]

Немецкая замкнутая система стройсбережений имеет следующие преимущества:

- финансирование не зависит от рынка капитала;

- процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск колебания процентов;

- размер выплат точно устанавливается с самого начала;

- в отличие от многих других стран, в которых высоки проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках системы стройсбережения содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов вкладчику по силам [6, с. 48].

Несмотря на принципиально разный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации кредитования населения, общим для американской и немецкой модели является то, что процесс их практического функционирования поддерживается государством. Данная поддержка включает в себя систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставления государственных гарантий и страховых рисков, налоговые льготы и адресные дотации. Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе, в сущности, не имеют прямой связи с процессом инвестирования в строительство. Инвестиционно-строительные компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки, только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используются коммерческие кредиты обычных банков [15, с. 187].

Рассмотрев основные модели ипотечного кредитования, применяемые зарубежом, можно сделать выводы, что поддержка государства при ипотечном кредитовании должна происходить в обязательном порядке. Поскольку только государство может гарантировать кредиторам возврат кредита и начисляемых процентов, а также льготное налогообложение заемщикам.

 

2.3 ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ 

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

В последние годы Россия переживает ипотечный бум. В целом  по стране количество ипотечных сделок только за год выросло в 2 раза [9, с. 19]. Рост объемов ипотечного кредитования специалисты объясняют влиянием нескольких факторов: улучшение основных экономических показателей, снижение страховых рисков и, как следствие, общая стабилизация рынка, повышение доходов российских граждан [17, с. 10]. Сегодня можно смело констатировать, что среди услуг по кредитованию населения появился новый лидер: на смену волны краткосрочных потребительских заимствований пришли долгосрочные жилищные ипотечные кредиты.

Российская модель ипотечного кредитования представлена на рисунке 4:

Рисунок 4 – Российская модель ипотечного кредитования [24, с. 109]

В России существуют 6 моделей (схем) ипотечного кредитования:

1) схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (коммерческих лиц), которые строят жильё с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.

2) схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдаётся под залог квартиры и только в случае, если её рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3) схема «Комбиинвест». Кредит выдаётся в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имущества.

4) схема «Фьючерсинвест». Квартира продаётся с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать 2 путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора- застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.

5) схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жильё в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учётом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20-кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

6) схема «Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтверждённого необходимыми документами [27, с. 9].

Особой популярностью  пользуется модель, когда осуществляется долевое строительство и продажа жилья в рассрочку (в целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется на сумму 30-50 % от стоимости покупаемого жилья) [28, с. 81]. Эта модель привлекательна для населения, так как жильё обходиться дешевле на стадии строительства. Модель распространяется на предприятия, которые предоставляют своим сотрудникам заём на приобретение жилья. Здесь речь идёт о крупных процветающих предприятиях, проводящих активную социальную и кадровую политику и проявляющих заботу о сохранении ценных кадров. Работники получают заём от предприятия, на льготных условиях на длительный срок (до 10-15 лет) в размере 70-80 % стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20-30% они оплачивают из своих накоплений.

Достоинством схемы  долевого строительства является обращение  к населению, как к потенциальному инвестору. Фактически, по своей организации и по механизмам взаимодействия – это простейшая схема кредитования жилищного строительства лишь отдаленно напоминающая ипотеку. Жилье по схеме долевого строительства доступно далеко не всем слоям населения. В социальном плане данная схема не в состоянии радикально решить жилищные проблемы населения, особенно если речь идет о малообеспеченных слоях населения. Однако в регионах, где ипотечное кредитование не получило распространение, долевое строительство – едва ли не единственная схема приобретения жилья.

Можно выделить несколько  механизмов, применяемых в настоящее  время на ипотечном рынке России:

1) рефинансирование, которое активно развивает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Этот механизм предполагает выдачу ипотечных кредитов через региональных операторов и уполномоченные региональные банки с последующим закупом закладных через АИЖК. Для выкупа закладных и привлечения наиболее дешевых средств для ипотечного кредитования АИЖК выпускает облигации.

2) небанковское кредитование. Механизм включает выдачу займов через региональные фонды жилищного строительства, которые созданы примерно в 60 регионах.

3) продажа жилья с оформлением ипотеки в силу закона. В настоящее время это наиболее дешевый и распространенный механизм предоставления жилья. Его используют не только региональные, но и отраслевые ипотечные операторы.

4) использование потребительского и жилищно-строительных кооперативов, которые после этапа накопления выдают займы своим членам на покупку жилья [7, с. 267].

Существенно сдерживали развитие ипотечного кредитования в  РФ действовавшие до 2006 г. жесткие стандарты Агентства Ипотечного Жилищного Кредитования. В настоящее время стандарты несколько ослаблены: снижен первоначальный взнос заемщиков с 30 до 10% от стоимости жилья, процентная ставка стала дифференцированной (зависит от суммы первоначального взноса собственными средствами и срока кредитования), увеличился срок кредитования до 30 лет, а срок окончания выплат по возрасту – до 75 лет [20].

Ипотека, по мнению президента РФ, должна стать доступным способом решения проблем для людей  со средними доходами, и минимум  треть граждан должны получить возможность  приобретать жилье, отвечающее современным  требованиям, как за счет собственных  накоплений, так и с помощью жилищных кредитов.

В настоящее время  с уверенностью можно сказать, что  популярность ипотечного кредитования в нашей стране набирает обороты  и все больше российских потребителей стремятся воспользоваться этим финансовым инструментом для повышения своего качества жизни и расширения жизненного пространства.

На текущем этапе  развития ипотеки создание системы  ипотечного кредитования в России находится на начальной стадии, поэтому необходимо уделять повышенное внимание изучению соответствующего зарубежного опыта, что, несомненно, позволит ускорить данный процесс, а также избежать возможных проблем и ошибок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Проблемы  и перспективы ипотечного кредитования

в Российской Федерации

 

Обеспечение граждан  жильем является важнейшей составной частью стратегии социально-экономического развития Российской Федерации. Речь идет о деятельности властей, направленной на решение жилищной проблемы. В настоящее время государство не может взять на себя обязательства предоставить бесплатное жилье всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. В связи с этим в нашей стране активно развивается апробированная на Западе система ипотечного кредитования, призванная помочь приобрести жилье гражданам, имеющим средние доходы. Развитие ипотеки одновременно является и фактором, и результатом политической и экономической стабильности в стране.

Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном  движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующем уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги. На современном этапе развития банковского ипотечного кредитования в России можно выделить следующие проблемы:

- невыгодные для заемщика условия кредита (высокие первоначальные взносы на квартиру, высокие процентные ставки);

- низкая (даже отрицательная) рентабельность для организаций, предоставляющих кредит при приемлемых для заемщика ставок по кредиту;

- ограниченный платежеспособный спрос населения. Сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй. Благодаря созданию бюро кредитных историй, где будет накапливаться информация о заемщиках, снизятся затраты банков на проверку платежеспособности клиентов, желающих взять ипотечный кредит;

- низкие объёмы и невысокое качество желаемого строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;

- несовершенство законодательства (на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки сталкиваются с существенными противоречиями в части российского законодательства, регулирующего обращение взысканий на заложенное имущество). Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заёмщика;

- высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;

- возрастные ограничения от 18 до 60 лет. Возраст является важным моментом при оценке кредитной организацией гражданина в качестве заёмщика. С возрастом непосредственно связывается финансовая устойчивость заёмщика и его профессиональные перспективы. Затрудняют выдачу кредита наступление пенсионного возраста (для мужчин – 60 лет, для женщин – 55 лет) [30, с. 299].

Существенной проблемой  развития ипотеки в России на сегодняшний  день является достаточно низкий уровень  доходов граждан по сравнению  со стоимостью жилья. Чтобы получить ипотечный кредит для приобретения жилья при ставке по кредиту 14% годовых и в объеме 70% от стоимости квартиры, семья должна располагать в среднем ежемесячным доходом не менее 20 тысяч рублей. Доля семей с таким доходом составляет в среднем по Российской Федерации 4,7% [19, с. 10]. Этого явно недостаточно для того, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым.

Стремительный рост цен, сокращение объёмов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жильё.

Также одной из болезненных проблем российской банковской системы в целом и ипотечной в частности является нехватка долгосрочных ресурсов. Обеспечивать ипотечные кредиты за счет вкладов очень опасно из-за разрыва в сроках (срок ипотечного кредита 10-20 лет, а вклада – не больше года). Для рефинансирования ипотечных кредитов необходим рынок ипотечных ценных бумаг, иначе ипотека не получит масштабного развития. Недостаточность в пассивах отечественных кредиторов «длинных» ресурсов под долгосрочные кредиты остается значительным препятствием на пути к формированию за счет ипотеки солидных и доходных кредитных портфелей, как это делают зарубежные институты.