Ипотечное кредитование в Республике Беларусь

Заключительным этапом оценки объектов недвижимости (на данном этапе особенно важна квалификация оценщика) является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции) и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Последняя является основанием для кредитора (ипотечного банка) принять решение о предоставлении ссуды.

Ресурсы кредитования ипотечных банков составляют собственные накопления, ипотечные облигации и привлеченные средства на счете клиентов, поскольку ипотечные банки осуществляют также и обычные банковские операции. Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твердый доход.

Основными документами при оформлении ипотечного кредита являются закладные, векселя и другие ценные бумаги. Данные документы, также как и ипотечные облигации, могут котироваться на вторичном рынке ценных бумаг. При этом закладная представляет собой документ, передающий кредитору законное право собственности на залог по ссуде. Закладная под недвижимость является основным обеспечением ипотечного кредита. Закладная под недвижимость содержит обязательства заемщика по кредитному договору. На заемщика возлагаются обязанности по выплате всех долгов, процентов, налогов, сборов и других платежей, взимаемых с данной собственности, поддержанию в хорошем состоянии закладываемой собственности, не использованию недвижимости для какой-либо незаконной деятельности, страхованию недвижимости в пользу банка, запрету передачи недвижимости другим лицам, под залог и т.д.

Оформляемая при получении ипотечного кредита закладная является специальным кредитным соглашением. Закладные обращаются на вторичном рынке, задача которого состоит в том, чтобы обеспечить постоянный приток ресурсов для кредитования и перелив средств из сфер (регионов), испытывающих избыток кредитных ресурсов, в те сферы (регионы), где наблюдается их дефицит. Залогом для получения ипотечного кредита может служить именно та недвижимость, на покупку которой он берется.

Важнейшим вопросом для банка, изучающего вопрос о предоставлении ипотечного кредита под залог недвижимости, является кредитоспособность заемщика. При изучении кредитоспособности заемщика прежде всего устанавливается соотношение (максимальный размер) между размером ссуды и стоимостью закладываемой недвижимости, величина и степень стабильности доходов заемщика, отношение заемщика к своей недвижимости, возможность реализации недвижимости в будущем.

Залогодержатель (банк) вправе проверять по документам фактическое наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Кредиты под недвижимость подлежат погашению на условиях рассрочки платежа и с уплатой процента.

В настоящее время во многих странах наиболее широко используемой формой ипотечного кредитования является закладная с изменяющейся ставкой процента, похожая на закладную с периодически возобновляемой суммой кредита (закладная с периодически возобновляемой суммой кредита предусматривает периодический пересмотр ставки по кредиту в зависимости от конкретных условий рынка). Эта форма ипотечного кредитования предполагает внесение изменений в процентную ставку на протяжении всего срока кредита в зависимости от колебаний какой-либо основной ставки или индекса, отражающего текущую кредитную конъюнктуру [2, с.162].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Организация  и проблемы развития ипотечного  кредитования в Республике Беларусь

 

 

2.1 Организационно-правовые  основы ипотечного кредитования  в Республике Беларусь

 

 

Ипотечное кредитование является один из наиболее приемлемых и значимых институтов решения проблемы финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь.

В настоящее время в Республике Беларусь существует целый комплекс нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения по ипотеке. Среди них можно выделить такие как Гражданский кодекс Республики Беларусь, Банковский кодекс Республики Беларусь, Закон Республики Беларусь 20 июня 2008 г. «Об ипотеки», Указ Президента Республики Беларусь от 12.01.2007 № 20 «Об особенностях передачи земельных участков, находящихся в частной собственности в ипотеку для получения банковского кредита».

Закон Республики Беларусь «Об ипотеки»  уделяет большое внимание договору об ипотеки, условиям возникновения и прекращения ипотеки, правам и обязанностям залогодателя и залогодержателя по договору об ипотеки и т.д.

При составлении договора об ипотеки стоит придерживаться формы и порядка заключения договора об ипотеки и иных договоров, содержащих обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

Содержание договора об ипотеки:

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
2. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя.
3. Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства.
4. В договоре об ипотеке должно быть указано, что права залогодержателя, если это не противоречит законодательным актам, удостоверяются закладной, если об этом достигнуто соглашение между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Возникновение ипотеки:

1. Ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
2. Ипотека в силу законодательства возникает с момента наступления обстоятельств, с которыми законодательный акт связывает возникновение ипотеки, и подлежит государственной регистрации.
3. Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

Прекращение ипотеки:

1. Ипотека в силу договора прекращается в случае прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Республики Беларусь.
2. Ипотека в силу законодательства прекращается по основаниям, предусмотренным законодательными актами, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если иное не установлено законодательными актами.
3. Последующие ипотеки прекращаются также в случае, если при прекращении предшествующей ипотеки в счет удовлетворения требований предшествующих залогодержателей использована вся без остатка стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки.
4. Прекращение ипотеки регистрируется в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством.
5. При прекращении ипотеки по основаниям, не связанным с прекращением обязательства, обеспеченного ипотекой, либо удовлетворением требований залогодержателя из стоимости переданного в ипотеку имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, в порядке, определенном договором об ипотеке, с учетом особенностей, установленных настоящим Законом.

Права и обязанности залогодателя по договору об ипотеке:

1. Залогодатель  имеет право:

• пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и (или) уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом;
• получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
• отчуждать имущество, являющееся предметом ипотеки, в соответствии со статьей 25 настоящего Закона. Под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, для целей настоящего Закона понимается заключение сделок с этим имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу или передачу этого имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу;
• перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки, если иное не установлено законодательством или договором об ипотеке;
• сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем) или безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) с соблюдением условий, предусмотренных статьей 28 настоящего Закона;
• иным образом распоряжаться имуществом, являющимся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке.

Залогодатель может иметь иные права, предусмотренные настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.

2. Залогодатель  обязан:

• поддерживать имущество, являющееся предметом ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
• производить текущий и капитальный ремонт имущества, являющегося предметом ипотеки, в сроки, установленные законодательством, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
• истребовать имущество, являющееся предметом ипотеки, из чужого незаконного владения;
• принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе для защиты его от посягательств и требований третьих лиц;
• немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки;
• исполнять иные обязанности в соответствии с настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.

В заключении хотелось бы отметить, что принятие Закона РБ «Об ипотеке», безусловно, носит положительный характер. С его принятием в Республике Беларусь была проведена определенная систематизация норм, регулирующих правоотношения по поводу залога недвижимого имущества. Вместе с тем, анализ норм Закона РБ «Об ипотеке» позволяет сделать вывод о том, что еще существует достаточное поле деятельности для совершенствования правового регулирования вопросов ипотеки [3].

 

 

2.2 Особенности  становления и проблемы развития  ипотечного кредитования в Республике  Беларусь

 

 

Ипотека, как понятие, на территории Республики Беларусь появилась относительно недавно. Концепция развития ипотечного кредитования в Беларуси во многом соответствует концепциям зарубежных стран.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему. Данные факторы приводят к ряду трудностей и проблем, которые негативно сказываются на бюджетном состоянии Республики Беларусь. Одной из проблем является задолженность по кредитам, выданным банками Республики Беларусь на строительство (реконструкцию) и приобретения жилья (см. таблица 3, Приложение А).

Главными причинами такого положения следует считать:

•  нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;
• высокие кредитные риски;
• отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;
• недостаточно высокий уровень доходов;
• неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;
• отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

В ближайшее время необходимо разработать механизм действия ипотеки. Это потребует введения правового регулирования института ипотечных банков и ипотечных облигаций (закладных листов), оценки недвижимости, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, выселения из заложенных жилых помещений, страхования, льготного налогообложения. Также возникает необходимость разработать новые нормативные правовые акты министерств и ведомств, внести изменения и дополнения в действующие акты.

Наличие налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием следует рассматривать в качестве действенного экономического фактора, стимулирующего со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Такие льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Следует признать, что национальное законодательство в части выпуска и обращения ценных бумаг во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Принятие и практическое внедрение законодательства об ипотечных ценных бумагах дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором инвесторы могли бы вкладывать в промышленность, аграрный сектор, строительство жилья свои средства, связать рынок недвижимости с фондовым рынком.

Представляется, что на начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования особую роль должно играть государство так как именно оно определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и для надежного и эффективного функционирования этой системы формирует правовую базу; разрабатывает механизм социальной защиты заемщиков; проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования; создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими. Правительства и законодательные органы всех стран мира заботятся о динамичном развитии долгосрочного ипотечного кредитования, понимая, что это не столько экономический, сколько социальный и политический вопрос.