Ипотечное кредитование в Республике Беларусь

Указанные процессы еще раз подчеркивают: денежно-кредитная сфера и банковская система находятся в постоянном взаимодействии с внешней макроэкономической средой. Ухудшение внешнеторговой конъюнктуры ведет к сокращению экспорта и увеличению отрицательного сальдо текущего счета платежного баланса, способствует нарастанию напряженности на внутреннем валютном рынке, угрожая одновременно монетарной и финансовой стабильности.

Влияние ипотечного кризиса в США на денежно-кредитную политику ряда стран еще раз подчеркивает необходимость взвешенного подхода к определению для переходной экономики Беларуси:

• целостной нормативно-правовой базы в части ипотечного кредитования, соответствующей общим международным требования и стандартам;
• взвешенной оценки рисков и их страхования;
• оптимальных темпов развития кредитного рынка в целом и ипотечного кредитования в частности;
• взвешенного соизмерения влияния роста ипотечного кредитования на финансовую стабильность и динамику цен недвижимости;
• траектории процентной ставки по кредитам;
• стоимости привлекаемых ресурсов и их взаимодействие с планируемой стоимостью размещения в форме кредита;
• оптимизации сроков кредитования;
• вопросов разработки и внедрения новых надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов.

В Беларуси существует определенная практика кредитования, основанная на залоге недвижимости. Одними из первых ее внедрили ОАО «Сберегательный банк «Беларусбанк»  и ОАО «Белагропромбанк».

Одной из важнейших задач при развитии системы ипотечного кредитования является формирование рыночных земельных отношений. Кроме этого, Беларусь претендует на доступ к рынкам международных капиталов, следовательно, законодательство должно соответствовать общим международным требованиям и стандартам, действующим в сфере ипотечного кредитования [7, с.28].

Действующего на данный момент в Беларуси законодательства недостаточно для внедрения системы долгосрочного ипотечного кредитования. Банкам нужна гарантия взвешенной оценки рисков. Стоит учесть тот факт, что речь идет о значительных суммах кредита на длительный срок, что увеличивает риск невозврата кредита.

Немаловажное влияние на стоимость ипотечных кредитов оказывает стоимость привлекаемых ресурсов. В этой связи важно создание в Беларуси благоприятного инвестиционного климата. Страны, его обеспечивающие, лидируют по темпам экономического роста и уровню жизни населения. Процентная политика является не только одним из важнейших и достаточно сложных инструментов регулирования банковской деятельности, но и рычагом воздействия на механизм функционирования сектора экономики.

Очевидно, что привлекательность ипотечного кредитования зависит от его стоимости. Наиболее привлекательными являются кредиты Японии.

Рисунок 2- Процентные ставки ипотечного кредитования, %

 

Вводя в практику ипотечное кредитование, государству в целом и банковской системе в частности необходимо решить две задачи:

1. снижение кредитных ставок по кредитам;
2. удержание инфляции.

Немаловажным вопросом является оптимизация сроков кредитования. Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 14 апреля 2000 г. №185, максимальный срок, на который предоставляются льготные кредиты, не должен превышать 20 лет (для граждан, постоянно проживающих и работающих в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек, и для многодетных семей- 40 лет) [8, с.365].

Для сравнения: в Китае ипотечные кредиты выдают на срок 25-30 лет, в США - на 40 лет.

Таким образом, можно сделать вывод, что Республики Беларусь предстоит достаточно трудная и долговременная работа по совершенствованию ипотечного кредитования в нашей стране. Однако, полагаясь на опыт зарубежных стран, извлекая уроки из допущенных ошибок, следует ожидать благоприятный результат, правильную и надежную концепцию по выдаче ипотечных кредитов.

 

 

3.2 Предложения  по совершенствованию механизма (улучшению условий) ипотечного кредитования

 

 

На сегодняшний день ипотечное кредитование, в «классическом» понимании, на отечественном рынке предстаёт в неопределённом виде.

Ипотека является наиболее перспективным видом жилищного кредитования. Это можно заметить при рассмотрении источников привлечения ресурсов и формой залога. При таком способе кредитования свободные денежные средства привлекаются банками у физических и юридических лиц путём выпуска в обращение ипотечных ценных бумаг и закладных. При предоставлении кредита в залог переходит имущество под строительство (покупку) которого выдавался кредит.

После принятия Закона Республики Беларусь «Об ипотеке» № 345-3 от 20 июня 2008 года определённого рода гарантиями для банков могут служить и закладные. Одним из ключевых моментов Закона является введение института закладной как способа удостоверения прав залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой. Широкое использование закладных применяется во многих странах при ипотечном кредитовании. Банки прибегают к использованию такой ценной бумаги в целях обеспечения дополнительного финансирования для последующей выдачи новых кредитных средств. При использовании закладных имеет место рефинансирование ипотечного рынка и создается эффект «длинных денег».

Однако, несмотря на появившийся в 2008 году закон "Об ипотеке", система ипотечного кредитования так и не получила должного развития. 
         Назовем несколько обстоятельств, преграждающих развитие ипотеки в Республике Беларусь:

•  это высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. Сегодня цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную заплату один квадратный метр жилья;
• высокие процентные ставки по жилищным кредитам. Ежемесячные платежи по погашению долга велики, на их выплату не хватило бы дохода от сдачи квартиры, если рассматривать аренду как источник погашения по кредиту. А ведь в большинстве стран с развитой ипотекой процентные ставки по кредитам колеблются около 6% годовых;
• отсутствие подменного фонда жилья. Зачастую нужно вначале продать свою квартиру и выплатить так называемый взнос собственными средствами, а уже затем построить (или купить) новую, ипотечную;
• отсутствует вторичный рынок закладных [9]. 

Несмотря на то, что отдельные банки Республики Беларусь выдают кредиты на финансирование недвижимости под ее залог, такие кредиты вряд ли можно считать ипотечными в классическом понимании.

Срок, на который выдаются рассматриваемые кредиты, не превышает 20 лет, а в большинстве банков он и того меньше - от 10 до 15 лет. Процентными ставками кредиты на недвижимость также мало похожи на ипотечные. К тому же размер кредита ограничивается суммой, равной в лучшем случае 90% стоимости приобретаемой недвижимости.

Главной же особенностью, которая не позволяет отнести рассмотренные кредиты на недвижимость к ипотечным, является то, что в большинстве банков существует требование дополнительного обеспечения в виде поручительства физических лиц.

Безусловно, классическая ипотека невозможна без разрешения вопроса о судьбе земли, на котором находится закладываемая недвижимость. Дело в том, что основная масса зданий и сооружений в Беларуси располагаются на земле, которая не находится у собственника здания и сооружения в собственности или в аренде. Основная форма земельных отношений в этих случаях - право постоянного пользования земельным участком. Такое право не может быть заложено в принципе.

Проект нового Кодекса о земле стремится устранить это противоречие, сводя все формы земельных отношений в Беларуси к двум основным - праву собственности на землю и праву аренды, которые можно будет продавать, передавать в залог или совершать другие операции.

Однако проблема ипотеки земли возникает при ипотеке зданий или сооружений. Если речь идет об ипотеке отдельных изолированных помещений зданий или сооружений, то одновременная ипотека земли вместе с ипотекой таких помещений не требуется, так как изолированные помещения не являются зданиями и сооружениями.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для длительной и надежной работы механизма ипотечного кредитования в банках.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем белорусских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволяет:

-увеличить платежеспособный  спрос граждан и сделать приобретение  жилья доступным для основной  части населения;

-активизировать рынок  жилья;

-вовлечь в реальный  экономический оборот приватизированное  жилье; 

-привлечь в жилищную  сферу сбережения населения и  другие внебюджетные финансовые  ресурсы;

-обеспечить развитие  строительного комплекса;

-оживить экономику страны  в целом.

Исходя из приведенной информации, можно сделать вывод, что система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры.

Заключение

 

 

Залог недвижимости является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Исходя из данного  опыта,  можно выявить имеющиеся ошибки и недочеты в механизме ипотечного кредитования. Стоит заметить, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.

В настоящее время в Республике Беларусь существует целый комплекс нормативных правовых актов, регулирующих правоотношения по ипотеке. Но видимо достаточно обширной базы нормативных актов не достаточно для правильно функционирования данного услуги.

20 июня 2008 г. Президентом  Республики Беларусь подписан  Закон № 345-З «Об ипотеке». Закон Республики Беларусь № 345-З «Об ипотеке». Он определяет особенности ипотеки отдельных видов имущества и регламентирует вопросы оценки недвижимости при залоге, ипотечного страхования, а также обращения взыскания на заложенное имущество. Принятие проекта закона «Об ипотеке» создало основополагающие правовые институты, на базе которых будет формироваться законодательство в этой области.

Ипотека призвана стать одним из инструментов дополнительного привлечения средств для финансирования всех отраслей экономики: промышленности, сельского хозяйства и особенно жилищного строительства.

Система долгосрочного ипотечного кредитования должна дополнить действующие формы финансирования жилищного строительства (льготное кредитование, местные целевые облигационные жилищные займы и др.) новой составляющей. Законопроектом впервые вводится правовое регулирование института закладных, удостоверяющих права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и являющихся именными ценными бумагами. Принятие законопроекта придаст четкую правовую форму институту ипотечного кредитования и должно повлечь за собой увеличение объемов жилищного строительства и, соответственно, снижение очередности нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для развития ипотечного кредитования в Беларуси должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

 Таким образом, можно сделать соответствующий вывод: создание и развитие ипотечного кредитования в Республике Беларусь поможет улучшить жилищные условия граждан, даст возможность приобрести собственное жилья граждан, имеющих средний доход, а так же будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников