Ипотечное кредитование в Республике Беларусь

Роль государства в процессе создания условий для эффективного функционирования системы ипотечного кредитования достаточно велика и государство является полноправным и многоликим участником отношений.

 

 

2.3 Сравнительный  анализ условий ипотечного кредитования  в банках Республики Беларусь

 

 

В Республике Беларусь, несмотря на меры, предпринимаемые государством, удельный вес нуждающихся в жилье граждан сохраняется на уровне 20% всего населения, из них только около 1,5% ежегодно улучшают свои жилищные условия.

Для предоставления жилья всем желающим, на наиболее выгодных условиях, необходим поиск новых вариантов предоставления денежных средств на его покупку. Таким образом, обращение к организации рынков ипотечного кредитования является неслучайным.

На сегодняшний день в банках Республики Беларусь существует несколько видов ипотечных кредитов, которые отличаются по сроку кредитования, величиной ставки, пакетом документов и другими отличительными чертами (см. таблица 4, Приложение Б).

В настоящее время только 4 банка Беларуси кредитуют на строительство жилья. И, несмотря на то, что даже по этим кредитам процентные ставки в некоторых банках постепенно снижаются, их уровень все равно остается достаточно высоким. Возможно, что отсутствие жесткой конкуренции и обилия предложений таким образом сказывается на мечте белорусов о своей недвижимости. На рисунке 1 расставлены ставки по кредитам в порядке возрастания и  распределены силы банков и их предложения [5].

 

1. Беларусбанк. Кредиты на строительство жилья по системе стройсбережений
2. Беларусбанк. Кредиты на приобретение жилья по системе стройсбережений
3. Беларусбанк. Кредит на строительство жилья
4. Белагропромбанк. Финансирование недвижимости
5. Белагропромбанк. «Новойстройка» (после заключения договора об ипотеке)
6. Белагропромбанк. «Новоселы» (после заключения договора об ипотеке)
7. БПС-Сбербанк. «Классический» (со страховкой)
8. БПС- Сбербанк. «Строим дом вместе» (для лиц, получ. доход в БПС-Сбербанке)
9. Белагропромбанк. «Новойстройка» (до заключения договора об ипотеки)
10. Белагропромбанк. «Новоселы» (до заключение договора об ипотеки)
11. БПС Сбербанк «Классический» (для лиц, получ. Доход в БПС-Сбербанке)
12. БПС Сбербанк «Строим дом вместе» (на общих основаниях)
13. БПС- Сбербанк «Классический» ( на общих основаниях)

Рисунок 1 – Ставки по кредитам в порядке возрастания

 

 В Республике Беларусь  представляется целесообразным формирование  региональных ипотечных программ, которые могут устанавливать различные льготы.

Самые последние изменения в законодательство о предоставлении льготных кредитов на строительство вступили в силу 1 июня 2013 года. Основными нововведениями Указа Президента № 246 от 30 мая 2013 года были следующие:

• установлена одноразовость государственной поддержки;
• разработаны преференции для городов-спутников; 
• лауреаты спецфонда Президента наделены правом на внеочередное получение льготных кредитов; 
• льготные кредиты будут выдаваться только для строительства экономичных домов;
• расчет максимального объема льготного кредита будет проводиться по нормативам Совмина;
• непригодная жилплощадь при льготном кредитовании не учитывается;
• сроки реализации льготного кредита можно продлевать;
• запрещается сдавать в наем квартиры, построенные за счет льготных кредитов до полного погашения задолженности;
• увеличен срок отчуждения недвижимости, построенной с участием госсубсидий и льготных кредитов;
•  изменен порядок расчета собственных средств.

Условия льготных кредитов на примере ОАО «АСБ «Беларусбанк» представлены в таблице 5.

Таблица №5- Условия льготных кредитов

Категория нуждающихся	Размер процентной ставки	Законодательный акт
Многодетные семьи	1% годовых до 40 лет	Указ Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г. № 13
Военнослужащие	5%  годовых до 20 лет (40 лет)	Указ Президента Республики Беларусь от 3 апреля 2008 г. № 195
Граждане, постоянно проживающие и работающие в населенных пунктах с численностью населения до 20 тыс. человек и в городах-спутниках	3% годовых на 20 лет	10% ставки рефинансирования, но не менее 3% / Указ Президента  № 13 от 6 января 2012 г, *Указ Президента  № 246 от 30 мая 2013 года
Определенные  категории граждан	5% годовых на 20 лет	20% ставки рефинансирования, но не менее 5% годовых / Указ Президента  № 13 от 6 января 2012 г.
Молодые семьи, имеющие 2-х несовершеннолетних детей и не относящиеся к категориям граждан, указанным ранее	12,5% годовых на 20 лет	50% ставки рефинансирования, но не менее 5% / Указ Президента  № 13 от 6 января 2012 г

 

 

Таким образом, можно заметить, что становление ипотеки сдерживается не столько недостаточной правовой базой, сколько отсутствием в собственности граждан и юридических лиц значимого недвижимого имущества, которое может быть предметом залога.

 

3 Перспективы  развития рынка ипотечного кредитования  в Республике Беларусь

 

 

3.1Тенденции развития рынка ипотечного кредитования в Республике Беларусь и за рубежом

 

 

Одним из существенных вопросов развития кредитного рынка в странах с переходной экономикой являются разработка и внедрение надежных финансовых инструментов и технологий для рефинансирования механизма ипотечного кредитования. Указанный вопрос актуален и для Республики Беларусь. Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка. Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования позволит увеличить объемы жилищного строительства в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.

Вопросы развития рынка ипотечного кредитования в экономической литературе активно обсуждаются на протяжении многих лет. В Беларуси особый всплеск дискуссий по вопросу ипотечного кредитования приходился на 2003 год, в преддверии прекращения централизованного финансирования Национальным банком Республики Беларусь строительства жилья. Предполагалось расширить участие банков республики в жилищном строительстве, опираясь на новые институты: ипотечное кредитование, формирование системы долгосрочных накоплений населения в виде жилищно-строительных сбережений, а так же накопительных пенсионных и страховых фондов.

Банковская система страны принимает активное участие в выполнении государственных программ жилищного строительства. Актуализация роли банков в вопросах реализации Концепции строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для граждан Беларуси, утвержденная постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 марта 2008 г. №262 бесспорна.

Указанный документ подразделяется тенденцию развития жилищного строительства на 3 периода:

• краткосрочный (до 2010 года);
• среднесрочный (до 2015 года);
• долгосрочный (после 2015 года).

Одной правовой основы для функционирования в республике ипотечного кредитования, как показывает практика рыночной экономики, в том числе и стран ближнего зарубежья, недостаточно. В 1998 году в России был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в 2003 году Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», однако законодательная база не позволила решить все возлагаемые на нее надежды. Ввиду значительного объема просрочки по ипотечным кредитам в России обсуждается создание нормативно-правовой базы по вопросу банкротства физических лиц.

Очевидно, что в ходе реализации Концепции в условиях переходной экономики банковская система Беларусь столкнется с рядом нерешенных на настоящий момент вопросов развития рынка, таких, как:

• несовершенство законодательной базы в области ипотечного кредитования;
• доступность для населения кредитов на строительство жилья;
• соизмеримость стоимости метра квадратного жилья и уровня доходов населения;
• выбор оптимального срока ипотечного кредитования;
• соизмеримость процентной ставки по кредитам на жилищное строительство с уровнем доходов населения и т.п.

Кроме того, необходимо определить направления повышения действенности процентного канала трансмиссионного механизма денежно-кредитной политики Беларуси. Выбрать оптимальные темпы развития банками кредитного рынка, взвесить влияние роста ипотечного кредитования на динамику цен недвижимости, изучив, прежде всего, опят стран дальнего и ближнего зарубежья.

Ипотека широко применяется в развитых странах. Так, в США 63 млн. семей живут в домах, приобретенных с помощью ипотечного кредита. На рынке обращается свыше 3 трлн. долларов в год, что больше обращения на рынке ценных бумаг правительства США, Ипотечные ссуды дают ссуд-сберегательные ассоциации (40-50% всех ипотечных кредитов), ипотечные банки (18-30%), коммерческие банки (19-20%), взаимосберегательные (кооперативные) банки (8-10%), кредитные союзы (1-2%) [6, с.376].

Влияние темпа ипотечного кредитования на финансовую стабильность страны и динамику цен недвижимости, а также значение выбора оптимальной траектории процентной ставки показательно прослеживается на ипотечном кризисе США. В результате кризиса 1997-1999 годов в США часть спекулятивных денег пришла в сферу ипотеки, что привело к падению стоимости долгосрочных кредитов. Гражданам предлагались займы с плавающей ставкой при низких первоначальных платежах. Однако, в условиях роста процентных ставок обслуживание указанных кредитов резко подорожало, вызвав соответственно рост просроченных платежей по закладным, в результате чего некоторые ипотечные компании обанкротились, закрылись или были проданы.

Среди мер по борьбе с кризисом, предпринятых правительством США, увеличение сроков кредитования до 40 лет, снижение ставок и предоставление определенных налоговых льгот для населения и компаний. Планируется, что налоговые льготы составят около 600 долларов США на человека. Сенат Соединенных Штатов Америки разрабатывает собственную программу, оцененную в 156 млрд. долларов, в рамках которой аналогичные выплаты составляют около 500 долларов на человека.

Проблемы в сфере ипотечного кредитования негативно сказываются на экономическом росте США, что увеличивает вероятность возникновения рецессии.

Учитывая историческую закономерность, можно сделать вывод, что ситуация на фондовом рынке оказывает прямое слияние на рынок недвижимости. Так, 21 октября 1929 года в результате обвала фондового рынка в США, это был так называемый «черный понедельник», снизились цены на рынке недвижимости. Следующий финансовый кризис был тоже американским: в «черный понедельник» 19 октября 1987 года обвалился фондовый рынок и, как следствие, рынок недвижимости. В октябре 1997 года рыночный кризис обрушился на Гонконг.

Кризис повлиял на ослабление американского доллара. Федеральная резервная система США и центральных банков других экономически развитых стран принимают меры по ослаблению недостатка ликвидности в мировой финансовой системе, предоставляя коммерческим банкам значительные объемы средств. В результате смягчения финансовой политики ставки Федеральной резервной системы (ФРС) снизились на 0,75%.

Кризис американского рынка ипотеки оказал свое влияние и на денежно-кредитную политику России. Так, в 2006 году средняя ставка по ипотечным кредитам в России составила 11 процентов годовых. Согласно национальному проекту «Доступное жилье», запланировано снижение стоимости ипотечных кредитов в 2008 году до 10%, в 2010 году до 8%, а к 2015 году до 2-4%. Однако в результате ипотечного кризиса США банковская система России перетерпела следующие изменения:

• с целью минимизации кредитных рисков ряд банков приостановили выдачу кредитов, в результате чего сократились темпы ипотечного кредитования;
• ввиду оттока иностранных инвестиций изменились их потоки в сторону активного привлечения денежных средств населения на внутреннем рынке;
• с целью привлекательности вкладов банками пересмотрена траектория процентной ставки в сторону увеличения, как результат,- увеличение на 1-1,5 процента годовых ставок по ипотечным кредитам;
• пересмотрен механизм организации кредитования, ужесточились требования при выдаче ипотечных кредитов, в том числе по программам кредитования на покупку недвижимости за городом;
• законсервированы кредиты без первоначального взноса;
• увеличился порог первого взноса до 10%;
• изменился подход к изучению кредитной истории кредитополучателей;
• практически искоренилась практика выдачи ипотечных кредитов без подтверждения соответствующего дохода.