Особенности организаций финансов в жилищном хозяйстве

     Рис. 6. «Схема административного управления процессом эксплуатации жилищного фонда города»./8/ 

     Как видно из приведенной схемы, данная система управления носит административный характер. Она характеризуется использованием преимущественно распорядительных рычагов управления, жестким централизованным характером взаимоотношений между вышестоящими и нижестоящими звеньями управления и предприятиями, отсутствием альтернативных форм управления и хозяйствования. В результате формируется система ведомственного монополизма, которая решает вопросы эксплуатации жилья, соблюдая ведомственные интересы.

     Потребители в этой системе не имеют голоса в решении своих эксплуатационных проблем и могут лишь воспользоваться правом жаловаться, причем без надежды на положительный результат, так как контроль и регулирование взаимоотношений с потребителями переданы в руки жилищного ведомства. Справедливости ради отметим, что некоторые жители применяют особый рычаг воздействия на жилищную систему – отказ от платы за проживание и коммунальные услуги. Но эта мера носит протестный характер и, как правило, не дает положительных результатов ни для одной из сторон конфликта. В то же время ее распространение имеет значительный негативный эффект, так как нарушает установившиеся взаимоотношения сторон и препятствует становлению нормальных экономических взаимоотношений. Поэтому возникает необходимость поиска новых форм и методов управления эксплуатационным процессом на четкой экономической основе.

     В соответствии с жилищной реформой, предлагают отказаться от ведомственного монополизма в жилищном хозяйстве  и перейти на альтернативную систему  целевого управления, основанную на сочетании  экономических, организационно-распорядительных и правовых методов.

     В данной системе предусматривается  формирование конкурентных начал в  жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса (рис. 7). 
 
 
 

     Рис. 7. «Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях жилищной реформы». 

     Основными участниками предлагаемой системы  взаимоотношений являются администрация  города, служба заказчика, городские  жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском  жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие  компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в  частном или коллективном жилищном фонде. Кроме того, в качестве участников могут выступать также различные специализированные службы, лицензионные структуры, банки, страховые компании и ряд других.

     Рассмотрим  функции основных участников эксплуатационного  процесса.

     Администрация организует управление эксплуатацией  жилищного фонда города и обеспечивает привлечение необходимых ресурсов. Служба заказчика выступает от лица города, формирует муниципальный  заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями  работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ. Городские жилищно-эксплуатационные организации проводят работы по содержанию и ремонту городского жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.

     Государственные унитарные производственные организации. Управляющие компании представляют собой негосударственные и немуниципальные  организации, имеющие разнообразный  статус, в том числе частной  фирмы, но выполняющие функции заказчика  по договору с городом или с негосударственными структурами на содержание жилищного фонда. Фирмы – производители ремонтно-эксплуатационных работ и услуг – выполняют работы преимущественно в немуниципальном секторе города.

     Основу  хозяйственных взаимоотношений  в данной системе составляют договорные обязательства, размещаемые на конкурентных началах.

     Администрация города определяет стратегические направления  развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу  реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и  регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу  деятельности. Городская (или районные в крупных городах) служба заказчика организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту городского жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.

     Жилищный  фонд других форм собственности эксплуатируется  на основе прямых договоров между  коллективными или частными собственниками зданий и подрядными ремонтно-строительными  фирмами или городскими жилищно-эксплуатационными  организациями. Расширение альтернативного  городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения  управляющих компаний, которые принимают  на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилого фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

     Организация управления эксплуатацией жилищного  фонда города на договорных и конкурентных началах должна повысить качество обслуживания зданий и наладить нормальные экономические  взаимоотношения между всеми  участниками хозяйственного процесса. В конечном счете она будет выгодна всем сторонам, так как снимет значительную часть забот с администрации, создаст условия для экономического развития подрядных организаций и позволит повысить качество предоставляемых работ и услуг для потребителей.

     Но  создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда  города связано с необходимостью решения целого ряда задач. Рассмотрим важнейшие из них.

     Разделение  функций заказчика и подрядчика в процессе эксплуатации жилищного  фонда направлено на обеспечение  экономической заинтересованности исполнителей в результатах своей  деятельности и на повышение качества обслуживания жилья. В то же время  необходимо заметить, что система  «заказчик-подрядчик» не является чем-то принципиально новым. Она широко известна как в нашей стране, так  и за рубежом./4/

     Применительно к жилищному сектору:

       Задача заключается в рациональном  разделении функций между участниками  данного процесса, в обосновании  муниципального заказа на эксплуатацию  жилья, в подборе рациональных  форм и методов организации  конкурсного подбора подрядчиков,  в определении адекватных форм  контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Это тем более важно, что в течение длительного времени данные функции совмещались в ведомственном органе управления жилищным хозяйством города и жилищный сектор не имеет пока достаточного опыта по организации процесса эксплуатации жилья в условиях разделения управленческих и хозяйственных функций. Опыт первых лет реформирования жилищной сферы, в том числе попытки разделения управленческих и хозяйственных функций, неоднозначен и в ряде случаев даже негативен. Но это обстоятельство не означает ошибочность направления по развитию договорных и конкурентных начал в жилищном секторе города. В то же время вполне очевидно, что организация конкурсных процедур и принятие на себя договорных обязательств требует тщательной подготовительной работы, а также соответствующего ресурсного обеспечения: финансового, материально- технического и кадрового. Так, в Санкт-Петербурге начиная с 1997 г. проводились конкурсы на эксплуатацию жилищного фонда. Основным критерием отбора подрядчиков служил показатель минимальной цены за проведение установленного объема работ при отсутствии четких ограничений по содержанию и качеству проведения работ. Победу в конкурсах в большинстве случаев одерживали городские жилищные организации, которые и до этого эксплуатировали данный жилищный фонд. Они соглашались на предложенные условия проведения работ по любой минимальной стоимости, без анализа возможности их выполнения. Ремонтно-эксплуатационные предприятия других форм собственности не могли принять такие условия и выбывали из борьбы. В результате ситуация по эксплуатации жилья в городе практически не изменилась и замены действующих монопольных структур в жилищном секторе не произошло, а снижение реального объема бюджетного финансирования привело к существенному ухудшению деятельности жилищной системы. В итоге руководство города приняло решение вновь вернуться к функционированию жилищной системы как единого комплекса без разделения функций подрядчика и заказчика в части эксплуатации жилищного фонда.

     Подрядная деятельность сохранилась только в  части проведения работ по капремонту, модернизации и реконструкции.

     Взаимоотношения между собственником и производителем работ должны строится только на договорной основе. Исключение могут составлять аварийно-диспетчерские и некоторые другие особые виды работ обеспечивающего и контрольного характера, которые трудно или невозможно нормировать и включать в муниципальный заказ.

     Новый этап в развитии договорных отношений  предполагает переход от проведения формальных процедур к заключению договоров  организаций жилищного хозяйства  с органами городского управления и  потребителями на основе сочетания  прав, обязанностей и ответственности  всех участников договорных отношений.

     Документы, регулирующие договорные взаимоотношения, должны предусматривать защиту интересов  потребителей, независимость и ответственность  производителей работ и услуг, эффективную  регулирующую роль городской администрации. В настоящее время имеется необходимая правовая база для развития договорных отношений. Органы самоуправления в городах имеют право самостоятельно управлять муниципальной собственностью, принимать и исполнять местный бюджет, включая вопросы управления и финансирования эксплуатации жилищного фонда.

     Гражданский кодекс Российской Федерации четко  определил нормы, регулирующие права  собственности, договор найма жилого помещения, принципы договорных отношений  органов местного самоуправления, хозяйствующих  субъектов и потребителей.

     Государственным комитетом по жилищной и строительной политике (Госстроем РФ) разработан пакет нормативно-методических материалов по реализации концепций реформы жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время обосновывается стратегия реформирования и развития жилищной сферы на среднесрочную и долгосрочную перспективу. В этих документах подчеркивается экономических эксплуатации, необходимость взаимоотношений определяется между порядком  формирования всеми выделения договорных сторонами бюджетных процесса средств преимущественно на конкурсной основе, предусматривается формирование и развитие конкурентных начал в данном секторе хозяйствования.

     Таким образом, действующая нормативно-правовая база определяет в основном дальнейшее развитие договорных отношений, расширение конкурентных начал в проведении работ и предоставлении услуг  потребителям.

     Но  развитие системы договорных и конкурентных отношений в жилищном хозяйстве  требует изменения самих подходов к организации этих процессов.