Особенности организаций финансов в жилищном хозяйстве

     Необходимо  развитие и совершенствование формы  и содержания договоров на обслуживание жилья и поставку коммунальных услуг. В обязательном порядке в них  должны содержаться показатели качества обслуживания и порядок оплаты услуг, санкции за нарушение договорных условий как к подрядчикам, так и к заказчикам, а также права и обязанности потребителей. Кроме того, должна быть разработана система правовой и административной ответственности заказчика, предприятий-производителей работ и населения за нарушение договорных обязательств по объему и качеству предоставляемых услуг и их оплате.

     Важнейшей функцией службы заказчика является обеспечение надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда  при наименьших затратах. Для реализации этих функций служба заказчика заключает  договоры на обслуживание жилищного  фонда с подрядчиками, контролирует ход выполнения договорных обязательств и принимает выполненные работы.

     Подбор  подрядчиков проводится на конкурсной основе. Оплату работ по договору подряда  служба заказчика осуществляет путем  аккумуляции на своем счету платежей населения и прочих потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также  дотаций из городского бюджета на содержание жилищного хозяйства. Служба заказчика может иметь различный  правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное  общество. Она может формировать  собственные управленческие, контрольные  и хозяйственные подразделения  и выступать в форме управляющих  компании. При этом осуществляется передача функции управления жилищным фондом частным компаниям с правом доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма осуществляет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором. Такой вид управления широко распространен за рубежом и может использоваться в условиях России в процессе управления эксплуатацией коллективного и частного жилищного фонда, так как далеко не все владельцы жилья могут выступать в роли эффективных управленцев и непосредственно вступать в договорные взаимоотношения с производителями работ. Конечно, при этом происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально. Но в любом случае у владельцев жилья есть выбор в отношении целесообразности подключения управляющих компаний, и этот выбор они должны реализовать с позиций эффективности и целесообразности.

     Частные фирмы по управлению собственностью в будущем могут составить  серьезную конкуренцию муниципальным (государственным) службам заказчика. Помимо выполнения традиционных функций  эти фирмы могут предоставлять  владельцам и жильцам риэлтерские  услуги, уход за квартирой и ее охрану в отсутствие хозяина, сбор и хранение корреспонденции и т. п.

     Важной  формой развития жилищной системы является расширение коллективных форм владения жилищным фондом. Массовая приватизация квартир в многоэтажных домах  определила потребность более эффективного управления этой собственностью, которая  в настоящий момент представляет не очень удачное сочетание частной  собственности квартир и государственной  или муниципальной собственности  дома в целом. Чаще всего приватизирована  только часть квартир в таких  домах, а остальные квартиры остаются в собственности города. Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Материальной формой такого объединения становится кондоминиум, а организационно-правовой формой – товарищество собственников жилья. В соответствии с российским законодательством собственников жилья»), под(Федеральный закон кондоминиумом «О товариществах понимается комплекс недвижимого имущества, включающего земельный участок, расположенное на нем здание и другие объекты, в котором находятся помещения в собственности физических или юридических лиц, а общее имущество (места общего пользования здания и участок с прочими постройками) находится в долевой собственности владельцев жилья.

     Управление  кондоминиумом может осуществляться непосредственно домовладельцем, муниципальной  службой заказчика или товариществом  собственников жилья (ТСЖ). В свою очередь ТСЖ – это юридическое  лицо, представляющее объединение домовладельцев для совместного управления и  эксплуатации дома.

     Оно является некоммерческой организацией, задача которого заключается не в  получении прибыли, а в содержании объектов кондоминиума в соответствии с нормативными требованиями и пожеланиями  участников товарищества. Товарищество собственников жилья имеет право  выступать как коллективный собственник. Членом ТСЖ может быть любое физическое или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит  жилое или нежилое помещение  в доме. Решение об организации  ТСЖ принимается на общем собрании домовладельцев большинством голосов. Преимущества совместного использования  кондоминиума и образования ТСЖ  основаны на эффективном управлении собственностью по сравнению с системой государственного (муниципального) управления жилищным фондом города.

     Товарищество  самостоятельно или с помощью  привлеченных специалистов определяет объемы и периодичность работ, направляет собственные средства на их выполнение и осуществляет функции контроля.

     Развитие  ТСЖ на базе кондоминиумов представляет собой перспективную для России форму совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда, так как при этом может быть значительно повышена эффективность  использования имеющихся ресурсов. Но широкое развитие коллективных форм домовладения требует проведения обоснованной политики со стороны государственных  и местных органов власти, а  также самоорганизации жителей.

     Реформирование  системы управления жилищного хозяйства  предполагает активное включение населения  в работы по содержанию и воспроизводству  жилищного фонда и коммунальных систем. Так, в соответствии с Законом «Об основах федеральной жилищной политики», граждане, неправительственные, общественные организации и иные добровольные объединения нанимателей, (арендаторы) и собственников жилых помещений в домах всех форм собственности имеют право участвовать в управлении жилищным фондом по месту жительства с целью защиты своих экономических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.

     В связи с этим особую значимость приобретают  вопросы самоорганизации граждан  в сфере защиты своих жилищных интересов. В развитых странах борьба людей за улучшение жилищных условий и качество среды проживания известна под термином распространенных «жилищное движений в движение».

     Одним из является самых движение квартиросъемщиков. Например, в Великобритании участие квартиросъемщиков в таком движении считается столь важным, что правительство страны объявило его необходимым условием выделения средств на содержание зданий.

     В Истории нашего государства также  существовали различные организации  жителей, решающих свои жилищные вопросы. Примером дореволюционной организации  подобного рода может служить  «общество благоустройства поселка  Левашово Санкт-Петербургской губернии». В 1921 г. в Москве появились жилищные товарищества, а в 1927 г. было уже 11200 таких товариществ. Они просуществовали до начала 30-х годов.

     В настоящее время процессы самоорганизации  населения в жилищной сфере начинают возрождаться, что связано не только с развитием рыночных отношений, но и с возрастанием роли местного самоуправления. Возникают комитеты и советы общественного самоуправления, которые сначала существовали в  статусе домкомов. В 1993 г. в Москве насчитывалось уже 230 таких локальных  организаций, объединенных в Ассоциацию комитетов самоуправления Москвы. В  Санкт-Петербурге с 1995 г. существует ассоциации ЖСК, жилищных кооперативов и ТСЖ. Отметим, что усиление активности граждан, их самоорганизация в жилищной сфере  – это один из важнейших аспектов совершенствования системы управления в данной области./5/ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Заключение 

     На  территории города ЖКХ обеспечивает функционирование жилищного хозяйства, водоснабжения, водопотребления, водоотведения  и очистки сточных вод, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения и  др./4/

     В настоящее время ЖКХ РФ находится  в кризисном состоянии, которое  характеризуется дотационностью отрасли и неудовлетворительным финансовым положением, высокой затратностью, отсутствием экономических стимулов снижения издержек на производство коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов.

     Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60%, около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. Количество аварий возросло за последние годы примерно в 7 раз.

     Потери  тепла при эксплуатации существующих тепловых сетей значительно превышают  нормативы. Потери, связанные с утечками из-за внутренней и внешней коррозии труб, составляют 10-15%, а срок службы теплотрасс по этой причине в настоящее  время в 4-6 раз ниже нормативного.

     Суммарные потери в тепловых сетях достигают 30% от произведенной тепловой энергии, что эквивалентно 65-80 млн т. условного топлива в год.

     Перерасход  топлива в котельных малой  мощности из-за плохой водоподготовки и плохого процесса горения составляет более 12,5%. Их КПД колеблется в пределах 20-40%.

     Планово-предупредительный  ремонт сетей и оборудования систем водоснабжения коммунальной энергетики полностью уступил место аварийно- восстановительным работам, единичные  затраты на проведение которых в 2,5-3 раза выше затрат на плановый ремонт таких же объектов. Это еще более  усугубляет нехватку ресурсов. Одним  из следствий такого положения стало  обострение проблемы обеспечения населения России питьевой водой нормального качества и в достаточном объеме. Без ее кардинального решения невозможно сохранение санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Более 40% подаваемой в сеть питьевой воды не соответствует требованиям санитарных правил и норм.

     Срочной модернизации требуют около 30% мощностей  водопровода – 27,0 млн м3 и 16% водопроводных сетей – 73,6 тыс. км.

     Мощность  очистных сооружений канализации составляет 56,1 млн м3 в сутки. Протяженность канализационных сетей населенных пунктов достигла 115,9 тыс. км, из которых 19,7 тыс. км (17%) нуждается в срочной замене.

     Из  эксплуатирующихся канализационных  очистных сооружений 60% перегружены, 38% сооружений эксплуатируются 25-30 лет  и более и требуют срочной  реконструкции. Дефицит мощностей канализационных очистных сооружений достигает около 9 млн м3 в сутки.

     Утечка  и неучтенный расход воды в системах водоснабжения составляют в среднем  по России 15% (3 339,2 млн м3/год), а в ряде городов – 30%.

     Более 50 млн м2 жилищного фонда находятся в ветхом состоянии. В домах этого фонда проживают около 2 млн чел./10/

     В этих условиях жилищно-коммунальные предприятия  не имеют серьезных экономических  стимулов оптимизации структуры  тарифов, снижения нерациональных затрат материально-технических ресурсов.

     В итоге затраты, например, электроэнергии на производство и реализацию 1 м3 воды на 30% выше среднеевропейского уровня. Численность персонала отечественных  предприятий в расчете на 1 000 обслуживаемых  жителей в 1,5 раза выше, чем аналогичных  европейских. Удельное потребление  воды на одного жителя в 1,5-2 раза выше, чем в западноевропейских странах.

     Все это свидетельствует о наличии  системного кризиса в отрасли, межотраслевом  характере возникших проблем, для  преодоления которых требуется  взаимосвязанная по направлениям и  по уровням программа действий.

     Начало  разрешению этого кризиса положила Концепция реформы ЖКХ на 1997–2003 гг., однако жизнь внесла коррективы: реформирование продлено до 2012 г.

     Федеральная целевая программа «Реформирование  и модернизация жилищно-коммунального  комплекса Российской Федерации  в составе Федеральной целевой  программы «Жилище»» содержит потребность  в объемах работ и затратах на модернизацию систем жизнеобеспечения ЖКХ на 2002-2012 годы. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  используемой литературы 
 

1. Организация и управление жилищно-коммунальным хозяйством :

учебное пособие  для студентов высших учебных  заведений / М. Н. Кондратьева. – Ульяновск : УлГТУ, 2009г. – 160 с.

2. Управление развитием жилищной сферы в условиях

реформирования  ЖКХ / В. С. Боголюбов, Н. В. Васильева. –  СПб. : СПбГИЭА,