Важную  роль на рынке ипотечного капитала играют ипотечные банки. Эти банки  предоставляют кредиты под залог  недвижимости. В развитых капиталистических  странах ипотечные банки играют большую роль в банковской системе. Некоторые банки дают ссуды под залог недвижимости государству.

     Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально  удостоверена и подлежит государственной  регистрации. Договор об ипотеке  вступает в силу с момента регистрации  закладной [3].

     Ипотека может быть установлена на:

• земельные участки;
• предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;
• жилые дома, квартиры;
• дачи, садовые дома, гараж и другие строения;
• иное недвижимое имущество.

     Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов. Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами.

     Важной  особенностью закладных листов является то, что ипотечный банк не меняет процент выплат по ним в течение  всего срока их действия, поэтому  он может своим заемщикам на этот срок устанавливать твердый процент выплаты кредита. Этим и отличаются кредиты, предоставляемые за счет продажи закладных листов, от кредитов сбербанков или других банковских учреждений [4].

     Виды  деятельности, которыми могут заниматься ипотечные банки наряду с основной, включают вложение средств в ценные бумаги под определенные проценты, выдачу ссуд под залог ценных бумаг, а также некоторые финансовые услуги.

     Ипотечному  банку запрещена побочная деятельность, связанная с риском. Например, банк может приобретать участки у  своих должников, только с целью предотвращению убытков, строительства административных зданий для своих нужд или жилья для своих сотрудников, спекуляцией земельными участками банку заниматься запрещено.

     Законодательное ограничение в интересах держателей закладных листов делают ипотечные банки специальными институтами, а не универсальными банками [2].  

      2.3.2 Роль ипотечных  банков в развитии  экономики

     Ипотечное кредитование имеет огромное значение для развития экономики. Главная  цель федеральных ипотечных учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы кредитовать сельское хозяйство и жилищное строительство, обеспечивая социально – экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, т.е. менее зажиточные слои населения. Зачастую ипотечные банки являются проводниками определенной целевой правительственной политики по укреплению различных секторов экономики.

     Благодаря своей долгосрочности (20 – 30 лет) ипотечные  кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата  процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами. Например, при финансировании строительства жилых домов под аренду погашение ипотечного займа возможно только из поступлений арендной платы. Это касается также и финансирования сельскохозяйственных предприятий с целью расширения земельных угодий (покупка дополнительных участков земли) или строительства жилых и подсобных помещений, так как прирост доходов в сельском хозяйстве относительно невысок [3].

     Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

     Ценные  бумаги, выпускаемые ипотечными банками, как правило, приобретают коммерческие и сберегательные банки, страховые компании и другие кредитно – финансовые институты. Это позволяет институтам ипотечного кредита получать необходимые источники и в последующем использовать их для ипотечного кредитования строительства для городского населения, фермеров и мелких предпринимателей.

     Кроме того, ипотечные банки являются посредниками между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных  листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким  образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов. 

     2.3.3 Активные и пассивные  операции ипотечных  банков

     Специфическая деятельность ипотечных банков обусловливает  формирование их пассивных и активных операции, которые существенно отличаются от операций коммерческих, сберегательных и инвестиционных банков, что подтверждает баланс ипотечного банка.

Таблица 1  Баланс частного и государственного ипотечного банка

     Более 50% пассивных операций составляет эмиссия  в виде долгосрочных облигаций, затем  идут привлеченные средства в виде долгосрочных займов и переходящих кредитов (государственные средства), а также собственные средства, включающие акционерный капитал, резервный фонд и нераспределенную прибыль.

     В активных операциях почти 85% составляют долгосрочные кредиты, которые выделяются различным клиентам на жилищное и промышленное строительство, затем следуют переходящие кредиты (государственные средства – около 3%, ценные бумаги – 0.5% и прочие – 1.5%) [4]. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      3 ПЕРСПЕКТИВЫ И  ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ  СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ  БАНКОВ В РФ

      3.1 Специализированные банки РФ

      В  конце 2001 года Правительством Российской Федерации и Банком России была принята  Стратегия развития банковского  сектора Российской Федерации, реализация которой рассчитана на среднесрочную  перспективу (5 лет).

      В соответствии с этой стратегией в целях решения специальных задач государственной экономической политики Правительством Российской Федерации созданы два специализированных государственных банка: Российский банк развития, Российский сельскохозяйственный банк [1].  

      3.1.1 Российский банк развития

      Пример  всех развитых рыночных экономик показывает, что двухуровневая финансовая система  не позволяет решать задачи долгосрочного  финансирования сферы материального  производства. Для этого создаются  специальные кредитные институты, обеспечивающие реструктуризацию предприятий, финансирование проектов и программ народнохозяйственной значимости, финансовую поддержку создания широкого слоя жизнеспособных малых и средних предприятий. К таким финансовым институтам относятся национальные банки развития, основной функцией которых является реализация государственной инвестиционной политики, в том числе и через инструменты рынка ценных бумаг.

      В «Мерах Правительства Российской Федерации  и ЦБ РФ по стабилизации социально-экономического положения в стране» предусмотрено финансовое обеспечение государственной инвестиционной политики на основе Бюджета развития РФ.

      В целях аккумулирования средств  и кредитования организаций реального  сектора экономики, а также высокоэффективных  инвестиционных проектов был создан Российский банк развития (РБР). При этом в качестве основного направления использования привлекаемых средств банка было определено кредитование.

      Помимо  этого, РБР должен сыграть определяющую роль в восстановлении и развитии отечественного рынка ценных бумаг.

      Истинное  назначение рынка ценных бумаг - не спекуляции, не покрытие дефицита бюджета, а создание финансового механизма  для запуска частных инвестиций, для выживания и обновления промышленности.  Эти функции он выполняет во всех странах с развитыми рыночными отношениями и в странах Восточной Европы.

      Основная  цель восстановления отечественного рынка  ценных бумаг - в создании фондового  рынка, стимулирующего экономический  рост.

      Ясно, что такой фондовый рынок может  возникнуть только при реализации на практике ряда макроэкономических условий. В том числе это: рост монетизации ВВП при ее постепенном наращивании и удержании умеренной инфляции, стимулирующей рост; стимулирование инвестиций отечественных и международных финансовых институтов в реальный сектор; законодательная поддержка выпуска государственных проектных долговых ценных бумаг под конкретные инвестиционные проекты с сохранением налоговых льгот по тем из них, средства от размещения которых используются на капитальные вложения, финансирование науки и перспективных технологий; поощрение долгосрочных иностранных инвестиций, в том числе в корпоративные ценные бумаги.

      Перечень  этих мер может быть значительно  расширен, но и указанные меры при  правильном законодательном оформлении могут обеспечить восстановление российского фондового рынка и дать импульс к его развитию.

      Для того чтобы банк развития удовлетворительно  выполнил две свои основные функции - кредитование реального сектора  и поддержку национального рынка  капиталов, - необходимо учитывать при его формировании следующие особенности:

1. Главной задачей банка является финансирование реального сектора экономики, что не всегда является доходным и высокоэффективным бизнесом. Поэтому банк развития не может быть коммерческим, чья деятельность строится только в целях получения прибыли.
2. Банк развития должен обладать выдающейся репутацией на отечественном и международном финансовых рынках, чему могут способствовать не только высочайшие требования к профессионализму его менеджмента, но и те условия, которые ему обеспечит государство: госгарантии по обязательствам, средства фонда развития могут быть переданы РБР в форме субординированного кредита, освобождение от налога на прибыль при условии реинвестирования всей получаемой банком прибыли.
3. Банк развития должен выступать на рынке ценных бумаг как в роли инвестора, так и в роли эмитента. Как эмитент банк должен максимально использовать выпуск собственных долговых ценных бумаг (имеющих за счет гарантий государства высокий рейтинг) и размещать их и на внутреннем, и на международных рынках капиталов, расширяя тем самым свою ресурсную базу и не ограничиваясь средствами фонда развития.

      Следуя  государственным интересам возврата кредитных ресурсов и восстановления фондового рынка, банк должен развивать  услуги предприятиям в области корпоративного финансирования: эмиссии ценных бумаг под крупные инвестиционные проекты, содействие в их размещении, исполнение роли андеррайтера.

      Банк  развития может сыграть важную роль и в первичном размещении государственных  ценных бумаг (прежде всего облигаций), выпускаемых под конкретные инвестиционные проекты (например, под строительство дорог, жилищное строительство, энергосбережение), с последующим реинвестированием получаемых от их размещения средств. В сочетании с налоговыми льготами по этим государственным бумагам такая политика государства значительно улучшит инвестиционную обстановку в стране и вызовет приток отечественных и зарубежных частных инвестиций.