Анализ рынка в современной России

Содержание.

Введение………………………………………………………………….2-3

Глава 1. Российский рынок жилья.

1. Сущность рынка жилья…………………………………………..4-5
2. Специфические признаки рынка жилья и его структура……....5-6
3. Состояние рынка жилья…………………………………………..6-8
4. Механизм регулирования жилищного рынка. Жилищная и инвестиционная политика России…………………………………..9-18

Глава 2. Анализ рынка в современной России.

2.1. Оценка эффективности  функционирования рынка жилья………..18

2.2.Доступное жилье в  современной России……………………………26

    2.2.1. Исходные данные………………………………………………..27

    2.2.2. Краткая история  развития рынка………………………………27-30

    2.2.3. Программа  ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы……………...30-35

Заключение………………………………………………………………..36

Список литературы……………………………………………………….37

 

 

 

 

 

Введение.

Переход России к рыночной экономике породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Поэтому в каком-то смысле её было бы правильным назвать узловым пунктом экономических реформ, во всяком случае, в среднесрочной перспективе. 
В сфере жилищного хозяйства различия между советской командной и нормальной рыночной экономикой наиболее значительны. В одной системе - бесплатное жильё и минимальная стоимость аренды или коммунальных услуг. В другой - рыночная цена жилья или его аренды такова, что в бюджете средней семьи занимает до трети и более расходов. В одной жилищное строительство и жилищное хозяйство, по крайней мере в городах, является заметным бременем для бюджета государства, местных властей и предприятий. В другой - рынок недвижимости, прежде всего жилья, оказывается одним из самых стабильных и доходных. Жилые дома и квартиры при этом - одна из наиболее доступных форм частной собственности и товарного обмена, что позволяет обеспечить высокую мобильность рабочей силы и четкое функционирование рынка труда, приобретающего национальные, а зачастую и транснациональные масштабы. 
Переход к рыночной экономике вызывает объективную необходимость в проведении глубокой жилищной реформы, которая включает в себя создание рынка жилья; увеличение доли жилого фонда, принадлежащего гражданам на правах собственности; возможно более широкое использование средств населения при строительстве и эксплуатации жилья.

Целью данной курсовой работы является:

1.Изучить  рынок  жилья. Его сущность, специфические признаки, состояние.

2. Исследовать факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность рынка жилья.

3. Рассмотреть факторы, влияющие на уровень цен, и их динамику на рынке жилья.

4. Оценить эффективность  функционирования жилищного рынка.

5. Рассмотреть проблемы на рынке жилья и пути их решения.

В данной работе мне бы хотелось рассмотреть рынок жилья России с позиции проблем и перспектив его развития, сделав упор на социальную составляющую, то есть доступность жилья для населения. Поскольку основной проблемой нашего рынка, на мой взгляд, является неспособность обеспечить жильем основную часть населения.

 

 

Глава 1. Российский рынок жилья.

 

1.1.Сущность рынка жилья.

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства.

Общеизвестно, что недвижимость - основа благосостояния и стабильности. Особенно когда речь идет о жилье.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода.

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния).

Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство - источник косвенного дохода, который способствует и стимулирует развитие промышленности строительных материалов, проектной деятельности, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта и т.д.

На протяжении истории экономического развития России приоритетность жилья как блага и как источника дохода менялась. В советское время жилье как источник дохода не существовало. Оно находилось в полной государственной собственности и служило объектом социального потребления посредством государственного распределения и перераспределения.

«Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии и т.п.) в случае, если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложены на иное лицо. (Например, охрана объекта недвижимости - на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом банкрота - на конкурсного управляющего и т.д.)

Собственник также несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника с ними (например, по условиям конкретного арендного договора), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может нести опекун как доверительный управляющий объектом недвижимости собственника-подопечного, а также унитарное предприятие как субъект права хозяйственного ведения).

 

 

 

1.2. Специфические  признаки рынка жилья и его  структура.

 

Рынок жилья в отличии от других рынков товаров и услуг обладает специфическими признаками, так как на него поставляется единственный вид товара-жилье.

Выделяют пять характерных особенностей , отличающих жилье от других товаров:

1. Жилой фонд неоднороден: жилище отличаются по размерам, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделки и коммунальным удобствам.
2. Жилье является недвижимостью: перемещать его из одного места в другое непрактично.
3. Жилье долговечно: если содержать его в порядке, то оно может служить несколько десятилетий.
4. Высоки издержки его приобретения: чтобы приобрести жилье обычная семья должна либо долго копить, либо взять в заем денежные средства в крупном размере.
5. Высоки издержки переезда: денежные- стоимость собственно переезда и психологические, связанные с изменением привычного окружения.

 

Особое значение для жилищного рынка имеет месторасположение жилья. Покупатель приобретает вмести с ним и определенный набор характеристик местности:

• Доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая зависит от положения, может быть очень разной;
• Обеспеченность общественными услугами (школа, милиция, служба спасения и т.д.);
• Окружающая среда(качество воздуха, воды, уровень шума);
• Ландшафт, внешние характеристики  домов и участков.

 

Следует отметить взаимосвязь рынка жилья с другими характеристиками города: особенностями населения, социального и психологического микроклимата. Например в рыночной экономике, в условиях финансовой автономии уровни местных налогов в разных городах(муниципальных образованиях), разные.

Все эти факторы существенно влияют не только на цену жилья, но и в целом на выбор покупателем места жительства. Так же далеко не последнюю роль в выборе места жительства играют и характеристики соседства: национальные, культурные, психологические, криминогенные.

 

Структура рынка жилья включает:

1. Жилищный фонд как собственность на жилье(строения дома квартиры);
2. Функционирование жилья, т. е. жилищные услуги(пользование жильем).

Размеры жилищного фонда на конкретный период всегда определены  и не могут быть изменены  в одночасье, т.е. предложение жилья как товара остается относительно стабильным.

Каждая единица жилищного фонда может производить ряд потребительских услуг: служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Все это называют жилищными услугами. Каждая действующая единица жилищного фонда производит непрерывный поток жилищных услуг. Именно эта сторона понятия «жилья» имеется в виду при изучении рынка жилья, сдаваемого в наем, так как на этом рынке продают-покупают  не строения(собственность), а жилищные услуги, поставляемые этими строениями. Квартирная плата, или  рента, устанавливаемая на рынке жилищных услуг связана не столько с капитальными затратами на строительство зданий, сколько с количеством и качеством услуг и другими факторами, лежащими за пределами рынка капиталов. Поэтому довольно часто цены на жилые здания движутся в одном направлении. А цены на создаваемые ими услуги – в противоположном.

Вместе с тем рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг напрямую связаны как элементы единого рынка жилья. Наглядно это проявляется, когда домовладелец сам живет в собственном доме, тогда не приходится говорить о двух отдельных рынках: приобретение жилища как предмета собственности и приобретение жилищных услуг отражаются в одном решении.

 

 

 

 

1.3.Состояние рынка  жилья.

Нынешнее состояние рынка жилья характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

В настоящее время новые основы федеральной жилищной политики представляют “обеспечение права каждому гражданину свободно ... в соответствии с потребностями и возможностями семьи приобретать в собственность или получать в пользование благоустроенное жилище” подчеркивает намерение государства действовать уже не непосредственно, а через правовой механизм: органы власти (и местного самоуправления) будут теперь гарантировать гражданам не само жильё, а лишь право его приобретения (займа, аренды или покупки). Поэтому на первое место в списке мероприятий, обеспечивающих проведение реформы, поставлено преобразование системы законодательных и правовых норм в целях формирования рынка жилья.

К настоящему времени основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом “О собственности в РФ” для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом “О приватизации жилищного фонда в РФ” для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Частная собственность физических и юридических лиц на целые здания независимо от их функционального назначения допускается Законом “О собственности в РФ”.

Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок. Быстрее всего растёт число фирм, легально посредничающих в операциях с жильём (брокерских). Появляются юристы, специализирующиеся на операциях с жильём. В России уже существует несколько банков, в названии которых фигурирует слово “ипотечный”, хотя самой системы долгосрочного ипотечного кредитования пока нет.

Принципиальным отличием нынешней российской инфраструктуры рынка жилья от имеющейся в развитой рыночной системе является отсутствие должной специализации. Некоторые посредничающие (брокерские) фирмы по мере роста капитала включаются в инвестиционную деятельность: выступают в роли застройщиков или покупают и перепродают жильё, делают инвестиции в коммерческую недвижимость.

Вслед за рождением инфраструктуры рынка жилья начинается процесс институализации профессиональной деятельности. Создана Российская гильдия риэлторов, вступить в которую могут фирмы, работающие с жильём. На следующей волне самоорганизации рынка жилья будут возникать, видимо, более демократичные образования, ориентированные на персональное членство и, возможно, на активное внедрение западных профессиональных и этических стандартов. В качестве примера такой организации можно назвать недавно зарегистрированное общество оценщиков.

Рынок жилья на базе существующего жилищного фонда раньше других стал располагать законодательной базой для своего развития и является наиболее массовым. Тем не менее, считать его полностью легальным нельзя. Дело в том, что подавляющее число продаж квартир, во всяком случае, в Москве и С-Петербурге (не менее 80%) производится за валюту, что является незаконным для российских граждан и юридических лиц. Основа рублевой продажи квартир была окончательно подорвана весной 1993г., когда полученный от таких сделок доход стал облагаться подоходным налогом, что при нынешних ценах на жильё и ставках подоходного налога приводит к изъятию около половины дохода.

Арендный рынок квартир тоже в значительной степени является валютным, то есть незаконным по форме оплаты, особенно в крупных городах. Так, в Москве и С-Петербурге на валютную аренду приходится, по оценкам экспертов РАН от 60 до 70%