Анализ рынка в современной России

наличие государственной поддержки;

o внебюджетные – муниципальные облигационные займы, долевое строительство по схеме дольщик –банк – застройщик.

2. По способу организации: долевое строительство, система стройсбережений и выпуск ценных муниципальных бумаг.

3. По степени охвата предполагаемых  инвесторов:

o для населения с высокими доходами (долевое строительство по схеме дольщик – банк – застройщик);

o для населения с низкими доходами (государственное

долевое строительство, ЖСК и т.д.).

У нас в настоящее время отсутствуют организационные формы работы предприятий жилищного домостроения для граждан со средним и низким достатком.

Жилье строится в основном для тех, кто единовременно может оплатить расходы на строительство. А доля таких людей в настоящее время невелика. Отсутствие достаточных финансовых ресурсов относительно слабое развитие ипотеки и одновременно рост жилищных потребностей диктуют необходимость реконструкции жилья.

В рыночной экономике совокупность политических, социально-экономических, финансовых, социокультурных, организационно-правовых и географических факторов, присущих тому или иному региону, привлекающих или отталкивающих инвесторов, принято называть инвестиционным климатом.

В России, к сожалению, до сих пор отсутствует система оценки инвестиционного климата страны и ее отдельных регионов. Необходимы очень серьезные изменения в инвестиционной политике.

Эффективность регулирования инвестиционного процесса в значительной степени зависит от совокупности воздействия социально-экономических факторов.

На уровне регионов должны быть разработаны такие регулирующие меры, которые позволили бы вести строительство жилья в массовом порядке. В этой связи региональные органы власти и управления по вопросам жилищного строительства принимают самостоятельные правовые акты, позволяющие не только продолжать жилищное строительство, но и использовать новые формы для поисков его дополнительного финансирования.

Стратегической целью государственной жилищной политики в России является:

· создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего жилищные потребности основной части населения;

· создание механизмов участия государства в поддержке развития и функционирования этого рынка;

· обеспечение доступа на жилищный рынок различных групп населения, нуждающихся в такой поддержке;

· включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания граждан России в число приоритетных национальных проектов.

На сегодняшний день ситуация в жилищной сфере:

· создана институциональная база рынка жилья: более 70% жилья находится в частной собственности; более 90% строительных организаций являются частными компаниями;

· существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства, его доля в общем объеме жилья составила 45%.

Вместе с тем, несмотря на положительные тенденции:

· в очереди на улучшение жилищных условий стоят около 5 млн. семей;

· среднее время ожидания в очереди 15-20 лет;

· 2/3 россиян не удовлетворены жилищными условиями.

В настоящее время сформирована законодательная база в жилищной сфере. Созданы правовые условия для:

· развития механизма долгосрочного жилищного кредитования;

· увеличения объемов жилищного строительства;

· повышения эффективности функционирования рынка жилья.

Целью государственной жилищной политики является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан России.

Для достижения поставленной цели деятельность всех ветвей власти должна быть сконцентрирована на решении следующих основных задач:

· увеличение объемов строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры, развитие финансово-кредитных механизмов;

· приведение существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества;

· обеспечение доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом и социальными стандартами.

Главным организационно-финансовым механизмом проекта является федеральная целевая программа «Жилище». Важной особенностью новой Программы является ее сбалансированность с точки зрения федеральной поддержки и стимулирования спроса и предложения на рынке жилья. Основной целью программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, комфортные условия проживания.

Для достижения этой цели основные задачи Программы, которые необходимо решить в рамках ее реализации до 2010 года. Решение указанных задач будет обеспечено путем реализации комплекса нормативно-правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий, предусматривающих четыре основные направления:

· развитие жилищного строительства;

· совершенствование жилищно-коммунального комплекса;

· предоставление социального жилья и исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

· развитие ипотечного жилищного кредитования населения.

Совершенствование коммунальной инфраструктуры –цель – повышение качества и надежности предоставления коммунальных услуг населению, улучшение экологической ситуации в регионах, создание устойчивых и эффективных механизмов привлечения частных инвестиций для модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Для создания благоприятных условий привлечения средств частных инвесторов предусмотрено создание в 2007 году фонда, который  оказывает поддержку муниципальным и коммунальным предприятиям в осуществлении заимствований для целей модернизации и развития коммунальной инфраструктуры. Уставный фонд данной организации будет создан за счет средств федерального бюджета в размере 1 млрд. рублей с возможным увеличением за счет средств федерального, региональных и муниципальных бюджетов частных инвесторов и международных финансовых организаций.

В рамках программы будут осуществлены мероприятия по реализации Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России. Наиболее важными являются: разработка, и принятие нормативных правовых документов в части регулирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг, страхования ипотечных кредитов, жилищно-накопительных кооперативов, защиты прав.

Итогами реализации проекта являются следующие результаты:

· увеличение объемов жилищного строительства;

· увеличение объемов выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов,

· снижение среднего времени нахождения в очереди до 7 лет;

· увеличение доли семей, которым доступно приобретение жилья.

Государственная поддержка развития рынка доступного жилья осуществляется не только за счет бюджетных ассигнований, но и путем совершенствования нормативной правовой и методической базы.

 

 

 

 

 

 

    Глава 2. Анализ рынка жилья в России.

 

1. Оценка эффективности функционирования рынка жилья.

Подавляющее большинство исследователей рынка жилья к основным направлениям решения проблем рынка относят: мониторинг и оценку рынка, доведение научных гипотез, принятие управленческих решений и разработку программ реформирования жилищной сферы.

С точки зрения ключевых параметров рынка жилья для оценки эффективности его функционирования применяют следующие методы: анализ емкости и объема рынка жилья; исследование тенденций изменения спроса и предложения, их структуры и соотношения; исследование доли основных игроков рынка; анализ стоимости жилья, ценовой сегментации рынка; анализ доступности жилья; анализ инновационного потенциала рынка жилья.

Оценку эффективности функционирования рынка жилья определяют, применяя абсолютные и относительные показатели. К абсолютным показателям относятся: цена, площадь жилья, объем спроса и предложения, количество договоров купли-продажи и т.п.. А темпы прироста абсолютных показателей − к относительным.

С точки зрения обеспечения населения жильем выделяют следующие три группы показателей:

• изменения объема жилья;

• изменения стоимости жилья;

• доступности жилья .

Показатели изменения объема жилья включают: введенное в эксплуатацию жилую площадь; количество введенных домов, квартир (их площадь, структура); структуру жилищного фонда (городское или сельское, индивидуальное или многоквартирное); количество кв.м. жилья на одного человека (показатель обеспеченности жильем).

В состав показателей изменения стоимости жилья входят: индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье), индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье) и индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье). Данные показатели являются основными при анализе цен, однако эта группа может включать большее количество показателей (как абсолютных, так и относительных).

Индекс стоимости жилой недвижимости не отражает цены конкретной квартиры, а определяет величину единицы измерения на рынке жилья. Например, умножение индекса на полное число квадратных метров в городе показывает полную стоимость жилого фонда; умножения индекса на годовой объем продаж квадратных метров отражает оборот квартирного рынка.

При этом следует отметить, что более важное значение имеет не величина индекса стоимости жилой недвижимости, а его изменение, которое является показателем рыночных тенденций к повышению или снижению цен. Кроме мониторинга текущего уровня цен, индекс стоимости жилья может рассматриваться в качестве инструмента для изучения механизмов функционирования рынка и для корректного прогнозирования динамики цен.

Индекс ценового ожидания позволяет прогнозировать динамику рынка жилой недвижимости в будущем.

Индекс доходности жилой недвижимости рассчитывают на основании определения потенциальной ставки доходности от владения квартирой. Она зависит от величины арендных платежей при условии предоставления квартиры в аренду и изменения стоимости самой квартиры в течение времени. Для определения индекса доходности жилья следует найти соотношение между потенциальной ставкой и средней ставке доходности.

Приобретение жилья является экономически выгодным, если цена предложения меньше стоимости, рассчитанной доходным методом. Если же банковские проценты или доходность другого финансового актива превышают величину арендных платежей за квартиру аналогичной стоимости, то экономически выгоднее жить в собственном, а не в арендованном жилье.

Применение индекса доходности жилья позволит, с одной стороны, провести мониторинг доходности вложений в жилую недвижимость, а с другой − оценивать уровень доходности на рынке жилой недвижимости в целом.

В основе значительного количества показателей, которые используют ученые при исследовании рынка жилья, лежат ценовые характеристики жилья. Их можно классифицировать как показатели, которые отражают отдачу вложенного капитала и фиксируют динамику конъюнктуры рынка.

При этом первая группа показателей определяет инвестиционную привлекательность, позволяет сравнить альтернативные варианты вложения средств, их применяют при разработке инвестиционных проектов, бизнес-планов и девелопменте. Однако они не позволяют дать оценку емкости рынка, зависят от специфики позиционирования жилья, не отвечают на вопрос о возможной реакции на перепроизводство жилья.

Вторая группа показателей, фиксирует динамику рыночной конъюнкту-ры, позволяет определить не только текущее состояние рынка жилья, но и его возможное развитие, прогнозы, основываясь ожидания потребителей относительно будущих доходов и потребности жилья в будущем. При этом прогнозы существенно зависят от специфики выборки респондентов.

Анализ практики использования показателей, характеризующих состояние жилищной сферы, позволяют систематизировать их по функции воспроизводства, использования и перераспределения.

Согласно функции воспроизведения выделяют следующие показатели состояния жилищной сферы: капитальные вложения в жилищное строительство (общие, предельные); ввод в действие жилых домов (всего, по источникам финансирования, по формам собственности, на 1 тыс. человек); средний размер построенных квартир; объем незавершенного строительства в жилищном фонде; число семей, получивших субсидии на строительство (реконструкцию); средний размер субсидий на строительство (реконструкцию) в расчете на одну семью; объем выданных льготных кредитов.

По функции эксплуатации: стоимость жилищного фонда; объем жилищного фонда (всего, по формам собственности, качеству, размерам и местонахождению); количество жилых зданий или квартир (всего, по формам собственности); количество жилых домов, введенных в эксплуатацию после реконструкции; уровень благоустройства жилищного фонда; качество жилья (в баллах); уровень технического и санитарного состава жилищного фонда; качество коммунальных услуг населению; обеспеченность населения жилищным фондом; степень снижения расходов бюджета на поддержку ЖКХ.

По функции перераспределения: структура жилого фонда (по количеству комнат, категориям собственников, форме собственности, местонахождению); структура жилищного фонда по обеспеченности населения жильем; среднее количество человек, проживающих в одной комнате; количество приватизированных квартир на начало отчетного периода; уровень приватизации; средняя расчетная продолжительность пребывания граждан на квартирном учете.