Анализ рынка в современной России

Второе обстоятельство связано с тем, что нотариальная пошлина на удостоверение сделки купли-продажи равна 10% от стоимости сделки, что приводит к массовому уклонению от декларации реальных цен и замене их остаточной балансовой стоимостью квартир. Подобный, почти нелегальный рынок жилья не устраивает прежде всего брокеров, так как сужает сферу законного бизнеса и не позволяет обеспечивать необходимую защищенность клиентов. Квартиры, предлагаемые на вторичном рынке, принадлежат в основном двум типам продавцов: а) уезжающим в эмиграцию; б) пытающимся улучшить свои жилищные условия (купив затем лучшую квартиру) или материальное положение (купив худшую квартиру). Третий источник продаж -  расселяемые коммунальные квартиры в центрах городов.

Оценить объем рынка квартир в настоящее время можно лишь весьма приблизительно. Последняя точка зрения обосновывается на следующем соображении: представлении о квартире как о значительной материальной ценности становится элементом массового сознания, поэтому те, кто склонен использовать жильё для улучшения своего финансового положения, начинают делать сознательный выбор в пользу сдачи квартир в аренду.

Выше обобщенный материал и перечисленные факты убеждают в том, что в сфере обмена, купли и продажи жилья в России начинают утверждаться определенные черты такого рынка.

 

1.4. Механизм регулирования рынка жилья. Жилищная и инвестиционная политика России.

Жилищная проблема является одной из самых острых социальных проблем больших городов. Например, в Москве 24% горожан до сих пор проживает в коммунальных квартирах, 27% в общежитиях, 20% жилого фонда составляют дома дореволюционной постройки, большая часть которой нуждается в капитальном ремонте. Решение проблемы требует проведения тщательно продуманной жилищной политики. Её основными способами регулирования должны стать:

· улучшение жилищных условий населения,

· повышение обеспеченностью жильём,

· реализация принципа – каждой семье отдельную квартиру.

При этом основополагающей является функция жилья, обеспечивающая развитие личности человека, влияющая на уровень его здоровья и физическое развитие, некоторые демографические показатели, культурный, образовательный и профессиональный уровень.

Особые свойства жилья требует проведения целенаправленной жилищной политики, социальная значимость его обуславливает необходимость государственного регулирования процессов строительства, распределения и обмена жилья. Жилищная политика при этом определяется в зависимости от того, какими ценностями руководствуются государственные и местные политики. Так, если они определяют жилье как общественное благо, акцентируют внимание на общественном интересе, на общественном контроле и равенстве, то политика может рассматриваться скорее как общественная, чем частная. Напротив, если жилье считается частным товаром, на первый план выдвигается частный интерес (частная собственность), не уделяется внимания общественному контролю и не предпринимается усилий по выравниванию, то политика может рассматриваться скорее как частная, а не общественная.

Государственная политика в сфере жилья представляет сложную совокупность различных видов социально-экономических факторов и видов воздействий на возможности удовлетворения граждан жилищно-коммунальными услугами.

Жилищная политика в большинстве случаев трактуется не как чисто экономическое, а большей частью как социально-экономическое направление воздействия и развития, и ее место в общей системе государственного регулирования определяется следующим образом. Прежде всего, жилищная политика представляет одно из направлений социальной политики, проводимой государством.

С переходом к рыночным условиям хозяйствования, возрастанием конкуренции на рынке жилья изменились подходы к организации строительства жилых домов и реализации квартир.

На рынке недвижимости предлагается достаточно жилой площади самого разного качества и архитектурно планировочного достоинства. У современного покупателя жилья имеется возможность выбирать то, что больше соответствует его вкусам и материальному достатку. Произошедшие изменения в региональной политике России коснулись, прежде всего, экономических отношений федерального центра с регионами. В прежней системе централизованное государственное управление осуществлялось в основном по отдельным отраслям региональной экономики. Теперь федеральный центр строит отношения с регионами как целостными экономическими субъектами, и эти отношения осуществляются главным образом в финансовой сфере (перечисления налогов межбюджетные трансферты, прямые расходы федерального бюджета в регионе и так далее).

Механизм регулирования рынка жилья смещается в большей мере в сторону управления инвестиционными потоками. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и, зачастую, незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инвестиционные проекты, направленные на получение постоянных денежных поступлений. Остальное жилье строится исключительно на деньги заказчиков, то есть конкретных покупателей, по мере строительства вносящих свои взносы. Подобным образом строится и как достаточно ординарное, так и элитное и полуэлитное жилье, которое в большей степени преобладает.

Что касается механизма регулирования инвестиционных потоков в целях формирования рынка жилья в городах областного подчинения и сельской местности, тот роль его достаточно ограничена, так как строительство в них ведется лишь выборочно, причем в очень малых объемах.

При этом происходит изменение соотношения между функциями управления и функциями регулирования в условиях рыночных отношений повышается значимость государственного регулирования. Приоритетное значение приобретают функции формирования государством благоприятной экономической среды осуществления инвестиционной деятельности взамен функций административного управления. На данном этапе рыночной экономики в связи с изменением структуры жилищного строительства по источникам финансирования сформированы следующие виды жилищ:

· социальное, возводимое для социально-защищаемых слоев населения;

· социально-частное, возводимое для части населения способного участвовать в решении собственных жилищных проблем;

· частное, осуществляемое за счет собственных средств застройщиков;

· коммерческое (рыночное), возводимое строительными фирмами или частными лицами для продажи.

Социальное жилье строится из средств республиканского бюджета, это форма оказания обществом помощи менее обеспеченным своим членам; социально-частное

– за счет аккумулирования государственных и частных средств. За счет государственных капитальных вложений строятся многоэтажные жилые дома сравнительно низкого качества. Для частного, социально-частного коммерческого жилья предназначены дома комфортные, перспективные и элитарные. Частные застройщики, способные возвести или приобрести дом, составляют незначительную часть населения.

В настоящее время сформировались следующие методы и инструменты реализации государственной жилищной политики:

· регулирование;

· прямая и косвенная финансовая помощь;

· государственное строительство жилья.

Политика государственного регулирования жилищных условий сводится к минимальному государственному вмешательству, к использованию методов и инструментов регулирования рынка жилья.

Наиболее важными факторами, обуславливающими успехи региона в конкурентной борьбе за привлечение инвестиций, является развитая социальная инфраструктура, высокий уровень урбанизации в регионе, наличие платежеспособного спроса, наличие высокого потенциала развития, постоянно проводящаяся властями политика привлечения внешних инвесторов при стабильно благожелательном климате для бизнеса

Несмотря на высокие темпы строительства в последние годы, объёмы вводимого в эксплуатацию жилья не соответствуют потребности в нем. Основной причиной, сдерживающей рост строительного производства является недостаточность инвестиций, которая обусловлена нестабильностью политической ситуации, высокой инфляцией, высокими налогами и рисками, сложностью и дороговизной получения кредита и прочими факторами, характеризующими инвестиционный климат как неблагоприятный.

Стимулирование инвестиционной активности признано правительством РФ одним из приоритетных направлений государственной политики при этом основные усилия государства в этой области должны быть направлены на:

· стимулирование инвестиционного спроса;

· обеспечение гарантий стабильности осуществления инвестиционной деятельности;

· обеспечение свободного оборота земли;

· упрощение процедуры согласования инвестиционной документации;

· устранение избыточных административных ограничений и налогового пресса;

· привлечение иностранного капитала и инвестиционных ресурсов с мировых рынков;

· развитие национального рынка ссудного капитала, стабилизацию уровня финансового риска.

К факторам, способствующим инвестиционному росту можно отнести: относительную политическую стабильность, стабильность и прозрачность городского бюджета, наличие развитой инфраструктуры и информационно-консалтингового обслуживания инвесторов, а также законодательную базу. Основными направлениями инвестиционной деятельности в жилищном строительстве можно выделить следующие (см. табл. 1).

В настоящее время наблюдается устойчивая тенденция концентрации инвестиций в небольшом числе регионов.

Инвестиционный климат в целом по России остаётся относительно неблагоприятным. Основными причинами такого положения дел на протяжении всего периода реформирования российской экономики, по нашему мнению, являются:

· тяжёлое финансовое положение большинства промышленных предприятий; наличие неплатежей и задолженностей за выполненные работы, в том числе и федерального бюджета, усугубляли ситуацию;

· отсутствие чёткого механизма долгосрочного кредитования капвложений, системы гарантий и правового обеспечения частных инвесторов;

· использование созданных налоговых и таможенных льгот для инвесторов (например, в рамках свободных экономических зон) для получения преимущественно краткосрочных выгод;

· наличие высоких темпов инфляции и рисков, вследствие чего вложения в развитие отраслей промышленного комплекса были не выгодны, и инвесторы предпочитали участвовать в более выгодных спекулятивных операциях на финансовом рынке;

· создание высокодоходного и низкорискованного рынка государственных ценных бумаг, через который государство финансировало свои потребности, что привело к отвлечению финансовых средств из реального сектора экономики;

· отсутствие системы привлечения и трансформации значительных средств населения в прямые инвестиции;

· несовершенство законодательства, политическая нестабильность и криминализация экономики, что препятствовало притоку иностранных инвестиций в реальный секторроссийской экономики;

· недофинансирование федеральной инвестиционной программы (государственные инвестиции не были профинансированы и наполовину), как следствие кризиса бюджетов всех предыдущих лет.

Понятие инвестиционного климата очень ёмкое и отличается сложностью и комплектностью. Оно включает в себя всё то, что принимает в расчёт инвестор при оценке условий для вложения капитала и может рассматриваться как на макро - так и не микроуровне. На макроуровне инвестиционный климат определяется показателями политической (включая законодательство),экономической и социальной среды для инвестиций.

На микроуровне инвестиционный климат проявляет себя через двусторонние отношения инвестора (частного или юридического лица) и конкретных государственных органов, хозяйственных субъектов-поставщиков, клиентов банков, небанковских финансовых структур, а также профсоюзов и трудовых коллективов предприятий, государства (региона)- реципиента инвестиций.

Под инвестиционным климатом следует понимать совокупность экономических, социально-политических, административно-правовых и других условий для инвестора, определяющих целесообразность инвестирования в отдельные отрасли или проекты на данной территории.

Для потенциальных инвесторов при анализе инвестиционного климата решающую роль (причинами ограниченного притока инвестиций в российскую экономику), играют следующие факторы:

· уровень развития правового обеспечения инвестиционной деятельности (совершенство законодательно-нормативной базы);

· политика государства в отношении инвесторов (гарантии со стороны федеральных органов, меры защиты прав инвесторов);

· состояние экономики страны и отдельных регионов;

· положение в финансовой и кредитной системах;

· таможенный и налоговый режимы;

· возможность страхования рисков и эффективного сотрудничества с субъектами отечественного рынка.

Существенное влияние на инвестиционную активность оказывают политическая ситуация в стране и общее состояние её экономики. Как известно, инвестиции привлекает стабильно растущая экономика. За последние годы в России отмечается рост экономических показателей. Инвестиции в основной капитал – главный показатель деловой активности в экономике.

Под инвестиционной привлекательностью территории (региона, города) предлагается понимать совокупность ее характеристик, которые связаны с экономическими, политическими, культурными, социальными и технологическими факторами, определяют желание и готовность частных и институциональных инвесторов участвовать в реализации инвестиционных проектов, осуществляемых или планируемых на данной территории.

Инвестиционный потенциал региона складывается из следующих основных частных потенциалов (каждый из которых, в свою очередь, характеризуется целой группой показателей): трудовой; потребительский; инфраструктурный; институциональный; природно-ресурсный. Потенциального инвестора интересует не просто оценка потенциала и риска региона, а некая его совокупная оценка, которая получила название инвестиционного рейтинга региона.

 

Все формы привлечения инвестиций в жилищное строительство можно условно классифицировать следующим образом:

1. По источникам привлечения:

o бюджетные – ЖКХ, программа минимальных частей (концерн «Минскстрой», государственное долевое строительство). Их отличительной чертой является