Жизненный цикл объектов недвижимости

Если рассматривать систему  как целеориентированную целостную  структуру, то получение выхода (результата функционирования) системы возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.

Целью управления производственной системой является обеспечение такого состояния  системы, при котором будет получен  максимально возможный выход  с требуемыми качественными параметрами  и необходимой экономической  надежностью. Основа управления - планирование, в процессе которого создается модель состояния системы на предстоящий временной период или на весь период ее жизненного цикла.

Методология (от др.-греч. «methodos» - способ действия и «logos» - учение, наука) - учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точками приложения, практическими проявлениями методологии являются:

постановка проблемы;

построение объекта и предмета исследования;

построение научной теории;

проверка полученного результата с точки зрения его истинности, т.е. соответствия объекту исследования.

Теория cервейинга представляет собой  форму организации научного знания, дающая целостное представление  о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию  и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла.

Сама разработка концепции Сервейинга как системы является предметом  метапланирования, включающего генеральное  целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению  и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Сложность экономических, организационных  и технических взаимосвязей между  элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при  исследования процесса функционирования Сервейинга как системы специфические  особенности недвижимости, а именно:

- во-первых, свойства системы не  являются простой суммой свойств  ее элементов, система обладает  и другими свойствами, возникающими  именно из-за наличия взаимосвязей  между ее элементами (закон эмерджентности);

- во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображающим лишь важнейшие с точки зрения конкретной задачи исследования свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

- в-третьих, Сервейинг как система  не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние.

Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном  взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.

 

3. Цели, задачи и инструменты  системы сервейинга

 

На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с одной  стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система (например, предприятие) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной продукции и т.п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, делает функционирование предприятия гораздо более предсказуемым, стабильным. Однако, одновременно на предприятие воздействуют «возмущающиеся» факторы, объективно побуждают предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т.д.).

Первые  из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы  в существующем виде. При этом более  высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массового строительства).

Вторые, факторы воздействующие на систему  являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.

Соотношение между свойствами сохраняемости  и изменчивости в каждой системе  должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением  необходимой экономической надежности.

Управление  определяется как процесс волеобразования  и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения  проблем по достижению поставленных целей. Важнейшими целями экономики  недвижимости являются:

- стоимостные  (денежные) цели - ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);

- потребительские  цели - достижение определенных материальных  целей посредством реализации  производственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.);

- социальные  цели - социальная обязанность субъекта  предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные особенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков и др.

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели и  прочие цели - действия.

Управление  недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и  в широком смысле может быть представлено, как процесс планирования со следующими последовательными этапами:

- анализ  и постановка проблемы;

- поиск  альтернатив решений;

- оценка  и принятие решений (экспертиза  решений).

В узком  смысле управление может быть представлено, как процесс реализации проекта, включающий этапы:

- проведение  в жизнь выбранной альтернативы;

- становление  и контроль;

- процесс  эксплуатации с этапами функционирования  и развития объекта недвижимости.

Планирование  в теории Сервейинга занимает центральное  место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности.

Реализация  есть часть процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.

Под управлением как деятельностью  понимается процесс решения проблем  в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации.

Заключение

 

Проанализировав данную работу можно  сделать следующий вывод: характер изменений (общая динамика) потребительной стоимости, общей стоимости и  стоимости в использовании на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными. Этот вывод можно сформулировать и по-другому: и потребительная стоимость, и общая стоимость, и стоимость в использовании изменяются под воздействием одного и того же фактора - времени, однако проявляется это воздействие для каждого из видов стоимости по-разному.

Задачу экономики недвижимости можно сформулировать, как экономическую  интерпретацию влияния всех существенных факторов на объект недвижимости в конкретный момент жизненного цикла.

Деятельность сюрвейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Список использованной литературы

 

Грабовый П.Г. Концепция сервейинг // Законодательство, №7, июль 2000

Кожухар В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность. – М., Издательство: Дашков и Ко, 2008

Черняк В.З. Управление недвижимостью. – М., 2007

Экономика и управление недвижимостью. – М., 2006

 

 

 

Жизненный цикл объекта недвижимости

Недвижимость  включает постоянную реализацию инвестиционно-строительного  проекта в виде объекта, связанного с землей, имеет свой срок жизни. Наиболее устойчивой во времени, состоящая из многих объектов недвижимости, является планировочная структура города, сформированная как результат градостроительной деятельности. Улицы старых городов 100 и даже 200 лет назад пролегали в тех же самых местах, а выходящая на них застройка успела обновиться несколько раз. В течение своего срока жизни здания несколько раз подвергаются капитальному ремонту. При планировании зданий или их капитального ремонта период до следующего ремонта составляет от 30 до 50 лет. Такой запланированный срок называется жизненным циклом строения (здания или сооружения). Жизненный цикл общественных зданий составляет 50—100 лет, жилых зданий 50 лет, а у промышленных и складских зданий — чаще всего ограничивается пределом в 30 лет.

Основными фазами существования строения являются строительство, содержание недвижимости (эксплуатация) и снос.

Стадию строительства  можно разделить на стадию предварительного планирования проекта, стадию проектирования и стадию реализации проекта.

На стадии предварительного планирования дается обоснование целесообразности данного проекта, а также составляется его программа, определяющая основные количественные и качественные показатели будущего объекта, уровень затрат, с достаточной степенью точности, временные цели строительства объекта.

На стадии проектирования владелец объекта (девелопер) заказывает проектную документацию, с точным определением всех его параметров. В соответствии с проектной документацией производится строительство объекта — реализация проекта. Длительность этой стадии, в зависимости от вида объекта, обычно составляет 1—2 года. Крупный строительный проект, например, атомная станция, может осуществляться в течение десятков лет и больше, будучи разделена на отдельные строительные и технологические комплексы.

После завершения строительства объект эксплуатируется  в течение длительного времени. За ним организуется уход, текущий  и капитальный ремонты. Большинство  объектов на протяжении всего жизненного цикла сохраняют одно и то же назначение.

С того времени, как приносимый зданием доход (выгода) перестает покрывать затраты, требуемые на уход и содержание, здание должно быть снесено и на его месте построено новое. Если земельный участок не представляет собой большой ценности, а снос, наоборот, связан со значительными затратами, здание может оставаться без ухода и эксплуатации. Такие обветшавшие строения негативно влияют на окружающую среду и снижается имидж города. В крупных городах (Москва, Санкт-Петербург) промышленные окраины, застроенные много лет назад, в настоящее время оказались внутри города. Местные органы власти пытаются найти решения по новому использованию старых промышленных строений и территорий.

А. Экономика жизненного цикла. С точки зрения экономики жизненного цикла недвижимости решающим является эффективное обеспечение 50-летнего срока осуществления основной деятельности. Значение строительства и содержания объекта в течение всего жизненного цикла в общем составляет 15—20 %. Только при проживании значение строительства становится существенным.

В небольших жилых домах пользователи меняются в основном из-за смены поколений, тогда как в многоэтажных жилых зданиях жильцы сменяются намного чаще. Причина переезда — смена места работы, повышение доходов и качества жизни, увеличение семьи и др. Пользователь, расширяя свою деятельность в течение своего жизненного цикла много раз переезжает на новую недвижимость. Особенно это хорошо видно на примере промышленных предприятий. Новые линии по выпуску продукции, а также возросшее значение перевозок, заставляют предприятия перебираться на более выгодные места.

В квартирах многоэтажных зданий жильцы обычно меняются через 10-15 лет. Многоэтажный жилой дом, расположенный  в центре города на протяжении своего жизненного цикла может сменить  свое функциональное назначение на офисное здание, что потребует проведения реконструкции или модернизации объекта недвижимости. Коммерческое здание (например, универмаг), может в течении длительного времени сохранять свое назначение и даже своего владельца. Но в основном, во многих случаях пользователи торговой и офисной недвижимости меняются, их предприятия растут, им требуется большие помещения, либо предприятия закрываются и в их помещения въезжают новые предприниматели.

На протяжении жизненного цикла здания физическое и моральное  старение его помещений, систем и конструкций происходит с различной скоростью. Деятельность, происходящая в здании, со временем меняется, требуя изменений и самого строения. Каркас здания является наиболее прочной его частью. Он, как правило, не меняется в течение всего жизненного цикла. Несущие конструкции являются долговременными и поэтому не всегда возможно изменить пространственное решение здания. Трубы и приборы систем отопления, канализации и вентиляции требуют капитального ремонта, по крайней мере, один раз на протяжении всего жизненного цикла здания. Периодически требует более значительных изменений офисная автоматизация в офисных зданиях, устройства активного отдыха, а также развлечений и обслуживающие их системы, расположенные в общих помещениях жилых зданий. Правильная организация профилактики и текущего ремонта могут продлить жизненные циклы разных частей недвижимости. Экономический жизненный цикл здания может быть короче его технического жизненного цикла, например, из-за массовой миграции населения в другие регионы, появление промышленной зоны и прохождения скоростной автодороги и т. п. В Восточной Германии 20 % жилого фонда в многоэтажных жилых зданиях остается пустым, поскольку рабочие места, и вслед за ними люди, переместились в другие регионы, то же в странах СНГ (Казахстан, Армения, Россия и др.) из-за миграции населения рыночная цена квартир в несколько раз ниже их себестоимости.