Жизненный цикл объектов недвижимости

1.3. Жизненный  цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в течение всего периода своего существования они подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

• формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

• эксплуатация – функционирование и развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

• смена (возможно, неоднократная) собственника, владельца или пользователя;

• прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая  стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться всякий раз с новым обладателем вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Смена собственников  имущественных комплексов предприятий  в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается существенными, а порою и разрушительными изменениями организации, управления технологии и самих основных средств производства.

Для объектов – исторических памятников – большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владельца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами. Природные комплексы – памятники – могут существовать вечно. Прекращение существования таких объектов означает их включение в новые более обширные историко-культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона, экономический, физический, хронологический сроки и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический  срок жизни – это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся  срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономический  сроки жизни зданий имеют объективный  характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие (рис. 3).

Рис. 3. Срок жизни недвижимости

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником  для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Продолжительность физического срока  жизни, экономический и эффективный  возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих  процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.