Жизненный цикл объектов недвижимости

Задачей объектов недвижимости является обеспечение протекающей  в них производственной, культурной деятельности, а также создание необходимых условия для проживания граждан. Как отмечалось ранее, основной целью недвижимости является повышение человеческого благосостояния и уровня качества проживания.

Человек, как потребитель  приобретет себе различные блага  — жилищные и образовательные, медицинские и развлекательные, а также объекты ежедневного потребления — продукты питания, одежд предметы домашнего обихода, бытовую технику и др. В рамках свои экономических возможностей потребители производят оценку различных предметов потребления. Например, они сравнивают ценность или выгоду, которую дает им жилище с расходами, которые оно требует.

Б. Доходы. Владелец недвижимости, сдающий ее арендаторам, стремится получить высокий арендный доход. Этот доход должен быть гарантирован собственнику на все время его владения своей недвижимостью.

Доход от продажи  недвижимости появляется у строительного  предприятия, когда оно продает  построенную недвижимость новым  пользователям. Доход у владельца  появляется от продажи объекта недвижимости на любом этапе жизненного цикла или в его конце.

Принимая решение об инвестициях, будущий владелец должен оценить  как доход от аренды, так и возрастание  ценности своего объекта. Инвестор или  девелопер должен оценить доходы на протяжении всего жизненного цикла, либо того периода времени, в течение которого он собирается владеть своим объектом. При этом учитывается общая рыночная ситуация (арендные ставки в период низкой конъюнктуры и в период высокой активности рынка), а также риск невостребованности объекта. Риском можно управлять, например, заключая с арендаторами долгосрочные договоры аренды.

В. Выгоды. Объекты, основное назначение которых удовлетворение общественных потребностей (больницы, школы, вузы) оцениваются по уровню их функциональной пригодности. Методы количественного измерения приносимых ими выгод в настоящее время практически не разработаны.

Оценки выгод, приносимых объектами образования  и здравоохранения, должны быть разработаны  с целью обоснования инвестиционных решений, принимаемых городскими властями. При этом необходимо разработать и принять определенные критерии качества, оценить по этим критериям предложенные архитектурные решения, и в конце сравнить оценку качества и приносимой выгоды с оценкой расходов, появляющихся на всем протяжении жизненного цикла объекта.

Г. Ценности. Жилищные услуги, предоставляемые собственной квартирой жильца можно измерить в виде определенной ценности.

При этом он сравнивает преимущества своей квартиры с другими  возможными вариантами, имеющимися на рынке. С другой стороны, он может рассматривать жилищную услугу в качестве дохода, который он получил бы, предоставляя квартиру в аренду другому жильцу.

Определение ценности является типичной проблемой жильца. Если он является арендатором, это снижает  его риски, поскольку он в любое время может попытаться найти на рынке более выгодный для себя вариант, если его прежнее жилье по каким-то причинам перестало его устраивать. При покупке жилья в собственность риск существенно выше. При этом требуется тщательный анализ ценности, в ходе которого нужно оценить ее полезность как объекта недвижимости с учетом местоположения реального объекта, расположения квартиры, размера квартиры и ее качества, сравнив эти позиции с оценкой затрат на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости.

Как отмечалось ранее, затраты, связанные с управлением недвижимостью, состоят из затрат на строительство, затрат на уход, на профилактику и текущий ремонт, на капитальный ремонт, затрат на основную деятельность, и, наконец, затрат на снос.

Д. Затраты на содержание. Основными статьями затрат на уход за зданием является: отопление, плата за воду, зарплата обслуживающего персонала, оплата домоуправления и руководства работами по уходу, текущий и капитальный ремонт.

Затраты на профилактику и текущий ремонт объекта недвижимости связаны с ежегодным проведением  на нем определенных мероприятий  и связанными с ними расходами.

Качество нового строительства постоянно возрастает. Старое здание с течением лет эксплуатации уже не соответствует требованиям рынка, поэтому в нем должен быть проведен капитальный ремонт. Основными объектами ремонта являются телесистемы, электротехнические и инженерные коммуникации, замена отделочных материалов на более современные, а также замена сантехнического оборудования. Кроме того, растущий уровень легкового автотранспорта требует устройства наружных или подземных автостоянок.

При сравнении  различных объектов недвижимости, требуется  учесть то влияние, которое выбранное  решение окажет на затраты, связанные с основной деятельностью.

В завершении жизненного цикла объекта недвижимости появляются затраты на его снос. На промышленных участках возможно значительное загрязнение  почвы. В этом случае пользователь участка  отвечает за ее очистку и несет  соответствующие расходы.

Как правило, стоимость  удачно расположенной городской  недвижимости растет с течением времени. При этом стоимость продажи покрывает как затраты на снос, так и на очистку территории.

Расчет затрат является сметным расчетом. Сметный  расчет делается, на основании имеющихся данных о затратах на реализованных объектах с максимально подробным расчетом и оценкой будущих расходов.

Осуществляя основную деятельность, пользователь или владелец недвижимости пытается сравнить выгоду и доход, предлагаемый недвижимостью, со всей совокупностью затрат. Именно на этом уровне принимаются основные решения в части экономики недвижимости, а именно, решения о ее размещении или приобретении.

Решения, принимаемые  на уровне здания, в основном относятся  к его площади, помещениям различного размера и качеству.

Ж. Требование к доходности. Принятие решения об управлении недвижимостью, как правило, имеет долгосрочные последствия и должно быть экономически обосновано.

Целью девелоперской  компании (владельца) является получение требуемого уровня чистого прибыли либо иной выгоды, приносимой объектом в последующие годы, который превышал бы затраты, сделанные при его строительстве. При продаже недвижимости ее собственник получает доход от продажи с учетом установленного реального значения доходности.

Риски всегда сопутствуют  экономической деятельности. Владелец объекта рассчитывает продать или  сдать свою собственность в аренду пользователю и на основе изучения рынка прогнозирует уровень цены продажи или арендной платы. Реальная цена продажи или платы может оказаться меньше прогнозируемой, арендатор обанкротиться, на расходы может повлиять необходимость неожиданного ремонта, либо рост цен на энергию увеличит затраты на отопление. При принятии экономических решений всегда должна присутствовать оценка совокупных рисков.

Величина дохода зависит от требований, установленных  собственником, однако, она должна быть реалистичной. Если будущий владелец недвижимости оценивает, что, построив свой объект, он может получить доход, превышающий его минимальные требования, он решает строить или приобретать недвижимость.

 

 

 

 

 

 

 

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

Санкт-Петербургский  Торгово-Экономический Институт

 
 
 
 
 
 
 
 

Реферат

По дисциплине «Экономика недвижимости»

Тема

« Особенности  и жизненный цикл объекта недвижимости»

 
 

Выполнила: Андреянова Е.В

Гр. 1410, факультет  ТЭФ, 4 курс

Научный руководитель

Пирогова О.Е

 
 
 
 
 
 
 

Санкт-Петербург, 2010

Содержание

 

Введение

Глава 1. Понятие  недвижимости и ее объекта

.1 Определение  понятия недвижимости

.2 Объект недвижимого  имущества

Глава 2. Особенности  и жизненный цикл объекта недвижимости

.1 Особенности  объекта недвижимости

.2 Жизненный  цикл недвижимости как физического  объекта

.3 Жизненный  цикл недвижимости как экономического объекта

.4 Жизненный  цикл недвижимости предприятия  как имущественного комплекса

Заключение

Список используемой литературы

Приложения

 
 

Введение

 

Объекты недвижимости занимают особое место в системе  общественных отношений, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные отношения людей во всех сферах их деятельности.

Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном системы рыночной экономики страны. И это понятно - объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности.

Экономика недвижимости представляет собой систему отношений, возникающих в процессе операций с недвижимостью.

Знания дисциплины необходимы при подготовке современных  специалистов, так как любой профессионал в настоящее время сталкивается в практической деятельности с процессами, происходящими на рынке недвижимости.

Главная цель методических указаний - освоение студентами знаний о сущности объектов недвижимости, правовых аспектах экономики недвижимости, основных операциях и подходах к оценке объектов недвижимости, особенностях рынка недвижимости и видах предпринимательской деятельности на нем.

 
 

1. Понятие недвижимости  и ее объекта

 

.1 Определение  понятия недвижимости

 

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия - «имущество».

Имущество - совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в  которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее  какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

·актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве  собственности или в силу иного  вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

·пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё  со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Современная российская юридическая практика установила ряд  признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

·прочная связь  с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта  без несоразмерного ущерба его назначению);

·законченность  с точки зрения возможности использования  по целевому назначению;

·удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику - государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

·возможность  физического обособления объекта  недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

·функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

·наличие (или  отсутствие) сервитутов и иных ограничений  прав пользования.

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

 

.2 Объект недвижимого  имущества

 

«Объект недвижимости»  содержит в себе две основы - физическую и юридическую. Физическая основа этого  понятия опирается на вещественную составляющую недвижимости, а именно: здания, сооружения, земельные участки, недра и т.д. Все то, что «является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».

Юридическая часть  пролегает в области реализации прав, возникающих при операциях с недвижимостью и ее использовании.

Благодаря износу, объект недвижимости теряет свою ликвидность - «возможность осуществления любого способа превращения недвижимости в деньги» - это юридическая составляющая понятия. 
Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер, к нему применяется процесс именуемый « инвентаризация объекта недвижимости». Он характеризуется «инвентарным делом» - историей возникновения и изменения объекта недвижимости. Все вышеперечисленное относится к правовой части определения недвижимости.  
К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

 
 

2. Особенности  и жизненный цикл объекта недвижимости