Институциональная трансформация рынка коммерческой недвижимости

Министерство Образования  и Науки РФ

Государственное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

«Санкт-Петербургский  государственный экономический  университет»

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа на тему:

«ИНСТИТУЦИОНАЛЬНАЯ ТРАНСФОРМАЦИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ»

 

 

 

 

 

 

Выполнил: Исаков Мстислав Андреевич 
студент 2 курса  
специальность: Экономика (без выд.проф.) 
группа Э6212, № зач.книжки ______________ 
Подпись:______________________________

Преподаватель: Спиридонова Наталья Валерьевна 
Оценка:________; Дата:___________ 
Подпись:_______________________

 

 

Санкт-Петербург 
2013

СОДЕРЖАНИЕ

 

1. Введение и общая характеристика работы.
1. Актуальность темы исследования
2. Степень изученности проблемы
3. Цель курсовой работы
2. Коммерческая недвижимость. Анализ и систематизация существующих форм и понятий.
1. Систематизация взглядов на понятие «недвижимость»
2. Раскрытие понятий «коммерческая недвижимость» и «рынок коммерческой недвижимости»
3. Раскрытие понятия «собственность» для объектов коммерческой недвижимости
3. Коммерческая недвижимость. Анализ факторов влияющих на развитие рынка.
1. Анализ макроэкономических показателей и индикаторов
2. Анализ влияния квазирынков
4. Заключение
5. Библиографический список.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ВВЕДЕНИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

 

1. Актуальность темы исследования

Важнейшие рыночные институты уже  функционируют в российской экономике, преодолен кризисный спад 90х годов (в значительной степени), но пока возможности стабильного экономического роста сильно ограничены даже после выхода из кризисной ситуации в связи с инородностью сформировавшихся социально-экономических институтов в РФ. Обусловлено все это, в основе своей, неэффективным импортом экономических институтов, которые функционируют в развитой открытой рыночной экономике западного мира. Данная специфика современной экономики траны в полной мере характеризует и институт недвижимости.

На текущее экономическое положение  в стране весомое влияние оказано слабой разработанностью теории и методологии основ недвижимости в системе экономических отношений. Изучение данной категории носило односторонний характер, в основном ограничиваясь оценкой рыночной стоимости объектов коммерческого недвижимого имущества.  Такой подход выявил огромные просчеты, выраженные в необоснованном ничем занижении стоимостных характеристик объектов коммерческой недвижимости, а это тем самым повлияло на финансовое состояние государства, выраженное в недополучении налогов от операций с коммерческой недвижимостью.

В виду отсутствия достаточно обоснованных экономически государственных механизмов формирования и регулирования рынка недвижимости, и в виду несовершенства законодательной базы, скрывающей в себе противоречия и несоответствия, мы не в состоянии развить и ускорить становление достаточно эффективной системы отношений на рынке недвижимого имущества.

Стоит отметить, что деформация институциональной среды отношений  по поводу реализации недвижимого имущества  связана не только с предшествуещим политико-экономическим строем страны, но и другим, более глубокими причинами, цивилизационными особенностями, которые сформировались исторически и воспроизводились длительное время на постсоветском пространстве, в его социально-культурной среде. Тестирование данных особенностей, определение связанных с возникновением и последующим распространением особенных политических, хозяйственных и правовых институтов, которые определили предшествующий вектор развития института недвижимого имущества, в особенносте института коммерческой недвижимости, являются важной проблемой современного экономического институционального анализа.       

1.2. Степень изученности проблемы

Вопросы, связанные с недвижимостью и отношениями по ее реализации в СССР и РФ не исследовались как самостоятельные. Общие методологические подходы рынка недвижимости лучше всего представлены в работах таких отечественных ученых, как Ю.Ольсевича, В.Радаева, Ф.Рыбакова, Е.Спиридоновой, С.Шарапова, Ю.Яковца, Л.Абалкина, Т.Игнатовой, Н.Колесова, В.Куликова, Д.Львова, В.Медведева, С.Максимова и др.

В иностранной экономической  литературе проблемам, связанным с институтом коммерческой недвижимости можно найти немало работ экономистов, в которых с разных позиций анализируется данный вопрос. Выделим таких ученых, как Дж. Фридман, Н.Ордуэй, Ч.Акерсон, Л.Элвуд, Г.Гаррисон, Д.Купер и др. Они анализируют недвижимость в первую очередь как объект оценки ее рыночной стоимости, а также с точки зрения методов и технологий, применяемых при ее оценке как объекта юридического права.

Ввиду базисных изменений  в экономике страны, и началом  формирования системы отношений собственности (частной) как основы производственной и хозяйственной деятельности , недвижимость, как категория, приобретает реальную экономическую основу. Отношения, связанные с реализацией недвижимости и развитием рынка недвижимости существенно повлияли на благосостояние широких слоев населения, а недвижимость все чаще стала вовлекаться в рыночный оборот.

Формирование отношений  по поводу недвижимости, все большее расширение числа объектов недвижимости, которые вовлекаются в рыночный оборот, расширение числа и видов операций, осуществляемых с недвижимостью, появление новых видов предпринимательства ввиду этих событий – все это свидетельствует о том, что отношения на рынке постепенно интегрируются в структуру российской экономики и приобретают вектор развития, который характеризует страны с высокоразвитой рыночной экономикой.

Институциональная парадигма  в экономической науке, в методологических рамках которой выполнено данное исследование, вызывает интерес, который  все возрастает в связи с исследование некоторых феноменов социальной действительности общества ( социоэкономических, психологических и т.д.), которые обуславливают типичные особенности и основные характеристики экономического поведения акторов. Традиционно, данное направление экономической мысли (ее институциональное направление) представлено двумя направлениями. Первое – старый классический традиционный институционализм, который представлен различными учеными (Т.Веблен, Дж.Коммонс, У.Митчел, К.Аерс, Дж.Гелбрейт, Г.Мюрдаль), которые выявили место, роль институтов в экономической жизни общество и описали их влияние на ее развитие, а также определили специфику механизмов их влияния на экономическую систему.                                                Исследование данных проблем получило развитие в работах представителей этого направления, таких как: П.Мировски, У.Сэмюэлс, Дж.Ходжсон. Также в рамках неоинституционализма (М.Аоки, Р.Коуз, Р.Нельсон, Д.Норт, М.Олсон, Э. де Сото, С.Уинтер, О.Уильямсон) описаны теоретически формы взаимодействия экономических субъектов в контексте уже существующих институциональных (трансакционных) ограничений с учетом некоторых методологических изложений, сходных с аксиоматическими утверждениями, в рамках донминирующей экономической парадигмы – неоклассического экономикса. В рамках институциональной парадигмы, роль институтов в переходной экономике, вектор их развития и специфика формирования описаны в работах: В.Андрианова, В.Дементьева, В.Ефимова, Т.Игнатовой, О.Иншакова, Н.Лебедевой, С.Левина, Р.Капелюшникова, Н.Кузнецова, М.Курбатовой, В.Маевского.

Хотя внимание экономистов  к вопросам современного рынка коммерческой недвижимости становится все пристальнее, в трактовке содержания, форм проявления, классификации отношений, взаимосвязей с государственным регулированием и институциональной средой остается еще много спорных вопросов и противоречивых толкований, которые требуют дальнейшей аналитической работы. Большие отличия имеют методологические подходы к исследованию одних и тех же или смежных вопросов, что приводит к тому, что делается много противоречивых выводов.

Выбор данной темы для  курсовой работы, таким образом, определен  слабой теоретической и методологической разработанностью вопросов и проблем  коммерческой недвижимости в российской экономической науке, важностью их практической значимости в процессе институциональной трансформации в российской экономике. Вышесказанное дает возможность сделать вывод о том, что выбранная тема актуальна не только в теоретическом, но и в практическом смысле. Актуальность темы и неразработанность проблем коммерческой недвижимости в процессе становления рыночной экономической системы в нашей стране определили выбор темы, задачи и цели исследования.

1.3. Цель курсовой работы

Цель состоит в исследовании рынка коммерческой недвижимости в системе отношений в рыночной экономике, и в методологическом и теоретическом обосновании недвижимости как совокупности сопутствующих ей отношений и процессов, в анализе трансформации институциональной среды коммерческой недвижимости в отечественной экономике, исследование взаимосвязей ее реализации.

 

 

 

2. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. АНАЛИЗ И СИСТЕМАТИЗАЦИЯ СУЩЕСТВУЮЩИХ ФОРМ И ПОНЯТИЙ.

 

2.1. Систематизация взглядов на понятие «недвижимость».

В связи с переходом к рыночной экономике стали неизбежны изменения базисного характера в отношении к собственности. Это привело к тому, что в отечественной хозяйственной практике стали оперировать такой категорией, как недвижимость. Данная категория нуждается в глубоком, всестороннем изучении, потому что она недостаточно проработана в российской экономической науке.

С начала 2000х бурными темпами  развиваются рыночные отношения, связанные  с оборотом прав на объекты недвижимости, это послужило предлогом к  формированию рынка недвижимости. В  процессе исследования недвижимости как экономической категории, был выявлен факт слишком сильного уклона на изучение правовых основ отношений недвижимости. Но в основе этого понятия развиваются не только правовые, но и институциональные, и экономические отношения. Аргументом в пользу данного положения может служить тот факт, что большинство правовых документов содержат пункты о собственности и доходах, получаемых от операций с ней (недвижимостью). Также отношения собственности на недвижимость не могут быть рассмотрены только как отношения обмена на рынке недвижимости. Производство первично, нежели обмен, поэтому должна, на наш взгляд, считаться наиболее важной природа недвижимости.

Более того, отношения недвижимости органически включают в себя все, что так или иначе связано  с организацией ее управления и управлением как таковым. Таким образом, анализ данной экономической категории позволил определить родовые признаки, по которым тот или иной объект относится к исследуемой категории: неподвижность объекта и его связь с землей; участие в процессе воспроизводства, или длительное существование как предмета личного потребления; сохранение объектом в течение всего жизненного цикла своей натурально-вещественной формы и потеря потребительной стоимости по мере износа.

В этой работе отношения недвижимости анализируются: в узком смысле - как отношения субъектов хозяйствования по поводу земли и имущества, созданного как результат процесса человеческой деятельности, обладающего свойством сохранения своей вещественной формы на протяжении длительного времени и неразрывно привязанного к земле, а в расширенном понимании – как отношения, возникающие по поводу участка земли, находящегося на нем недвижимого имущества, и также характеризуются юридическими правами на данный земельный участок и на недвижимость на его поверхности.

Категория «рынок невижимости является дискуссионной. Большинство ее определений рассматривают  совокупность объектов недвижимости с  позиции их отнесения к категории  реальных или финансовых активов. Однако, сущность недвижимости следует сводить к единству материальных, вещественных, институциональных и экономических форм. Поэтому среди множества определений сложно найти то, которое бы раскрывало всю суть рынка недвижимости.

Категория «рынок недвижимости» является дискуссионной. Большинство определений рынка недвижимости, встречающихся в экономической литературе, рассматривают объекты недвижимости с позиции отнесения их к категории реальных или финансовых активов.  Однако, как было определено в ходе исследования, сущность недвижимости сводится к единству материально-вещественных, экономических и институциональных форм. Поэтому ни одно из существующих определений не раскрывает всей сути рынка недвижимости. На основании вышесказанного, считаем возможным представить расширенную модель рынка недвижимости, на основании которой самостоятельными сегментами рынка считаются: рынок недвижимости культурно-развлекательного назначения; рынок недвижимости общественного питания; рынок недвижимости индустрии сервиса (рис.1).

Рис. 1. Структура рынка  недвижимости.

Также рынок недвижимости обладает своими специфическими свойствами, отличающими его от других рынков высокой степени организации:

1. Территориальный характер рынка. Это обусловлено рядом макроэкономических (уровень промышленного производства, уровень реальных доходов населения, уровень инвестиций в основной капитал и т.д.) и институциональных (политическая и социальная стабильность в регионе, правовые особенности, демографическая ситуация) показателей, которые в совокупности формируют спрос и предложение на рынке на локальном уровне.
2. Оборот недвижимости через оборот прав. Недвижимость является сложной субстанцией. Единство всех составляющих данную категорию частей, в том числе имущество и права на него, определяет единственный возможный способ рыночного оборота недвижимости – путем передачи прав, причем объектом в данных сделках может быть, как весь пакет прав собственности, так и отдельные правомочия.
3. Сделки носят закрытый характер. Специфика данного явления состоит в том, что информация об объекте часто носит неполный характер, и доступ к ней обычно затруднен. А вся информация, которая является открытой, не имеет системного представления, она ассиметрична, что, как правило, следствие уникальности каждого отдельного объекта недвижимости.
4. Неэластичность предложения по сравнению со спросом в краткосрочном периоде. Этот феномен явно проявляет себя на рынке недвижимости из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов на данном временном промежутке. При росте спроса, предложение, в краткосрочном периоде, будет оставаться на том же уровне. Также ограничено число земельных ресурсов. В связи с этими факторами, недвижимость считается относительно дефицитным товаром, что не может не сказываться на его стоимости.
5. Низкая ликвидность недвижимости как инвестиционного актива. Это связано, прежде всего, с высоким уровнем входа, сложностью и длительностью процесса совершения сделок, относительной ограниченностью информации на рынке недвижимости и часто длительным сроком реализации проекта.
6. Высокий уровень трансакционных издержек. Это связано с необходимостью проведения различных оценок, экспертиз, составления заключений государственных надзорных органов. Также оказывают влияние: процесс оформления различной документации, поиск и использование услуг профессионалов для приобретения или отчуждения прав собственности на недвижимость.