Институциональная трансформация рынка коммерческой недвижимости

2.2. Раскрытие понятий «коммерческая недвижимость» и «рынок коммерческой недвижимости»

Понятие “коммерческая недвижимость”  широко используется в научной экономической  литературе и деловом обиходе зарубежных стран. В России это понятие относительно новое. Современные словари не дают точной дефиниции понятия коммерческая недвижимость. Гражданский кодекс также дает лишь общее описание понятия недвижимость.

Термин “коммерческая  недвижимость” начал активно использоваться в научной среде и деловом мире России с начала 2000-х годов и применялся в основном к офисным и торговым объектам недвижимости. Причем среди профессиональных участников рынка и ученных не было единого видения структуры понятия и критериев отнесения к этому классу экономических объектов. Однако в последнее время, на основании многих научных работ, был определен критерий отнесения объекта недвижимости к категории «коммерческая недвижимость»: полноценное участие объекта недвижимости в рентных отношениях на постоянной основе. В соответствии с предлагаемым критерием, к коммерческой недвижимости относятся объекты различного функционального назначения, способные генерировать постоянный доход в виде арендных или лизинговых поступлений, то есть недвижимость становится коммерческой, если предполагается ее коммерческое использование с получением арендного дохода на постоянной основе. Таким образом, особенностью рынка коммерческой недвижимости является гибкость структуры. Так, объекты рынка недвижимости, относящиеся к различным сегментам рынка недвижимости (сектор жилой недвижимости, сектор земельных участков и т.д.) переходят в разряд объектов коммерческой недвижимости, если их владелец используют объект в коммерческих целях, сдавая его в аренду на постоянной основе, т.е. исполняя главный критерий отнесения объекта недвижимости к сегменту “коммерческая недвижимость”. 

Учитывая определения  понятий «коммерческая недвижимость», «рынок недвижимости», а также практику дефиниции понятия «рынок коммерческой недвижимости» в международной практике, считаем возможным дать следующее определение данному понятию:

Рынок коммерческой недвижимости - институциональная среда, включающая в себя совокупность объектов коммерческой недвижимости и систему отношений между участниками рынка по поводу реализации (оборота) объектов недвижимости.

Традиционными сегментами рынка коммерческой недвижимости являются офисный, торговый, складской и гостиничный секторы. Сектор жилой недвижимости в основной своей массе не подпадает под определение коммерческой недвижимости, так как используется конечными пользователями для удовлетворения потребности в жилье. Факторы спроса на коммерческую недвижимость и жилую - различны. Покупатели коммерческой недвижимости ориентируются на уровень инвестиционного дохода, и не будут приобретать объект, если ожидаемая норма прибыли окажется меньше желаемого уровня. Покупатели жилой недвижимости, наоборот, при принятии решения о покупке объекта жилой недвижимости исходят преимущественно из «остроты» степени потребности в нем. С этой точки зрения, подходы к ценообразованию коммерческой и жилой недвижимости существенно отличаются и, следовательно, эти две категории не могут быть тождественными. Однако если же жилье приобретается с целью сдачи в аренду или с целью последующей продажи, после ожидаемого роста цен на жилую недвижимость, то в этом случае объект переходит в разряд объектов коммерческой недвижимости.

На основании вышеизложенных положений, а также принимая во внимание критерий отнесения к сектору коммерческой недвижимости и следующую из этого гибкость структуры рынка недвижимости, считаем возможным предложить многоуровневую модель структуры рынка коммерческой недвижимости, включающую в себя три подгруппы: сегменты первого, второго и третьего порядка. Дифференциация на сегменты первого, второго и третьего уровня проводится по параметрам: объем ежегодного финансового оборота, уровень доходности, количественные и качественные оценки способности генерировать денежный поток, уровень исследованности и развития рынка, уровень открытости к доступу о ценах и сделках.

Считаем возможным также  представить модель структуры рынка коммерческой недвижимости, соответствующую вышепредставленному делению (рис.2). К базовому сегменту рынка коммерческой недвижимости, согласно разработанной структуры, относятся классические офисный, торговый, складской и гостиничный секторы. Вышеперечисленную группу основных сегментов рынка коммерческой недвижимости дополняют сегменты второго порядка: конференц-центры (конгресс-центры), многофункциональные концертные залы, выставочные центры (экспоцентры), земельные участки под застройку - земли населенных пунктов, наземные и подземные паркинги. Заканчивается данная модель рынка коммерческой недвижимости сегментом третьего порядка: объекты жилой недвижимости, сдаваемые в аренду на постоянной основе, нежилые помещения свободного назначения, помещения первых этажей жилых домов, переведенные в нежилой фонд, гаражи, производственные помещения.

Рис. 2. Структура рынка коммерческой недвижимости.

 

2.3. Раскрытие понятия «собственность» для объектов коммерческой недвижимости

Исследование экономических  основ недвижимости обусловливает  анализ ее взаимосвязи с отношениями  собственности. Анализируя практику развития этих отношений, целесообразно выделить то особенное, что присуще отношениям собственности. Собственником недвижимости может стать любое лицо: физическое и юридическое.

Субъектами собственности являются частные лица (физические или юридические), государство (РФ или субъекты РФ), местное самоуправление (муниципальное образование). Однако отношения собственности на объекты недвижимости различаются не только по субъектам, но и по значимости самих объектов.

Несмотря на то, что здания и сооружения являются недвижимым имуществом, соединенным с землей, их правовой режим, в особенности, когда собственник здания и собственник земли не совпадают в одном лице, в российском гражданском законодательстве определяется, как главенство здания по отношению к земельному участку, на котором оно расположено.

Гражданский кодекс РФ (ст. 271, 552, 652) предусматривает, что собственник  или арендатор здания, который  не является собственником земельного участка под этим зданием, все  равно обладает правом пользования землей, а в случае продажи недвижимого имущества (здания, сооружения), если в тектсте договора не определено передаваемое покупателю право на участок земли, покупатель также приобретает и право пользования землей под объектом. Т.е. в гражданском законодательстве приоритет интересов собственника объекта недвижимого имущества выше, стоит над интересами собственника земельного участка. При этом, такой институт, как право застройки на чужой земле не получил фактически никакого развития в нем. Это связано с тем, что здания активно и быстро могут быть включены в рыночный оборот, а в отношении земли это медленный и длительный процесс.

Также следует отметить, что в некоторых случаях приоритет  прав собственника земли фиксируется. Например, срочное право застройки или долгосрочный договор аренды земель под застройку чаще всего приводят к переходу здания по окончании определенного срока в собственность землевладельца, а не застройщика. В иных случаях законодатель отдает приоритет интересам собственника недвижимости, расположенной на участке, не являющемся собственностью.

Отношения собственности  на объекты недвижимости выражаются и в отношениях аренды, получивших широкое распространение на современном  и фактически охватывающих почти  все объекты недвижимости. Данный тип отношений достаточно динамичен и часто предполагает дальнейшее приобретение объекта недвижимости арендатором. Наиболее распространнеными в РФ считаются договоры купли-продажи и аренды недвижимости. Традиционно для нашей страны, договор дарения имеет широкое распространение. Развиваются такие виды, как договор доверительного управления, согласно которому имущество передается в управление доверенному лицу в интересах учредителя управления или иного, указанного им лица.

Отношения собственности с точки зрения ее субъекта следует анализировать, на наш взгляд, с позиции тех отношений, которые возникают между различными субъектами частной и государственной собственности по поводу владения, распоряжения и пользования объектами недвижимости. Это становится необходимым, когда земля и объекты, находящиеся на ней, находятся у разных собственников, и неизбежно возникает проблема согласования экономических и социальных интересов. Отношения собственности на объекты недвижимости обусловливают также и распределение дохода, получаемого от использования недвижимости, как между различными физическими, так и юридическими лицами. В этом случае также могут возникать противоречия, и право призвано находить способы их разрешения.

Институциональный анализ собственности на объекты коммерческой недвижимости предполагает исследование формальных правил и неформальных ограничений, которым соответствуют определенные механизмы инфорсмента (принуждения). Система прав собственности – это фактически действующая в обществе система исключений из доступа к ограниченным благам, задающая матрицу взаимодействий между теми, у кого нет доступа к ресурсу, и теми, кому он открыт. Следует выделять два уровня прав собственности: абсолютные, формирующие институциональную среду, которые задают общие ограничения для всех, а также относительные – контрактные соглашения между собственниками, вступающих в кооперацию или конкуренцию друг с другом. Согласно этому, понятие собственности на объекты коммерческой недвижимости следует формулировать так: это институт, поддерживающий и гарантирующий права и нормы поведения экономических агентов в процессе использования, а также в процессе передачи прав собственности на объекты коммерческой недвижимости, и содержащий установленные со стороны государства и общества правила контроля и поведения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. АНАЛИЗ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА.

 

3.1. Анализ макроэкономических  показателей и индикаторов

 

В ходе анализа российского рынка коммерческой недвижимости была произведена выборка основных макроэкономических показателей за период с 1996 по первое полугодие 2009 года (данные за последующие годы пока носят неполный характер).  Полученные данные сведены в таблицу общестрановых макроэкономических показателей России (таблица 1). 

На основании данных, представленных в таблице общестрановых макроэкономических показателей, построены следующие графики.

В ходе исследования также произведена выборка основных индикаторов рынка коммерческой недвижимости, данные которой были сведены в таблицу (таблица 2).                                                                                                                                                                                                                                                     Динамика основных индикаторов рынка коммерческой недвижимости на примере сегмента офисной недвижимости.

 

На основании данных, представленных в таблице индикаторов рынка недвижимости, были также построены графики (рис.3-6).

Рис. 3. Годовое предложение и прирост офисных площадей класса А по г. Москва, тыс. кв. м.

 

 

Рис. 4. Годовое предложение и прирост офисных площадей класса В по г. Москва, тыс. кв. м.

Рис. 5. Динамика уровня арендных ставок рынка офисной недвижимости по классам А и В.

 

Рис. 6. Динамика уровня вакантных площадей в сегменте офисной недвижимости по классам А и В.

В ходе сопоставительного  анализа динамики основных общестрановых  макроэкономических показателей и  индикаторов рынка недвижимости можно проследить прямую зависимость между состоянием рынка коммерческой недвижимости и уровнем развития национальной экономики.

Рост и стагнация  в экономике неуклонно вели к росту и стагнации рынка недвижимости, росту и падению объемов ввода в эксплуатацию всех видов недвижимости, притоку и оттоку российских и иностранных инвестиций из сектора недвижимости, росту и падению цен и уровня арендных ставок на объекты недвижимости, увеличению и уменьшению уровня доходности объектов коммерческой недвижимости, увеличению и уменьшению сроков окупаемости проектов на рынке недвижимости и т.п.

           По результатам исследования можно также проследить циклический характер развития рынка недвижимости, что напрямую связано с тем, что капиталистическая экономическая система носит такой же циклический характер. К этому выводу мы пришли из заключения, сделанного в предыдущем абзаце.

 

 

3.2. Анализ влияния  квазирынков

Специфика хозяйственного развития экономики России определяется особенностями исторически сформировавшихся базовых институтов. Сложившаяся в силу этого институциональная инерция на рынке коммерческой недвижимости обусловливает неэффективность проводимых рыночных преобразований. Институциональный экономический анализ рынка коммерческой недвижимости состоит в теоретическом обосновании экономической природы и направлений институциональной модернизации особого типа экономических структур – квазирынков, выделении их специфических признаков и характерной институциональной структуры как гибридной, искусственно созданной с целью стимулирования конкуренции хозяйственной среды функционирования сектора недвижимости в рыночной экономике, сочетающего принципы рыночного и государственного регулирования. Выявление общих типологических свойств квазирыночных структур и наложение смоделированной институциональной матрицы на сложившиеся системы тендерных закупок позволяет идентифицировать рынок коммерческой недвижимости в этой части как квазирыночную структуру с учетом сложившихся институциональных особенностей национального хозяйства, что объективно обусловливает присущие ему специфические характеристики: регулируемый характер, высокую степень коррумпированности, несоответствие полезности (в силу оппортунистического поведения чиновников) объектов недвижимости потребностям конечных потребителей. Выявленная на основе институционального анализа специфика формируемых квазирыночных моделей рынка коммерческой недвижимости обусловливает нарастающую институциональную инерцию, препятствующую эффективному импорту институтов, и требует существенной трансформации и соответствующей адаптации импортируемых образцов.