Институциональная трансформация рынка коммерческой недвижимости

Основные направления институциональной трансформации рынка коммерческой недвижимости: переход от импорта институтов к их проектированию на основе реализации приоритетных проектов; выработка механизмов предотвращения самовоспроизводства, даже в рамках ужесточающихся санкций, коррупции и других форм оппортунистического поведения чиновников как массовых институциональных практик; модернизация институциональной структуры на основе формирования так называемых гибридных институтов, синтезирующих элементы нескольких отраслей производства.

В этой связи доказано, что сложившаяся в силу этого  институциональная инерция на рынке  коммерческой недвижимости обусловливает  неэффективность проводимых рыночных преобразований. Примером квазирыночных  институтов на рынке коммерческой недвижимости может выступать институт тендера (аукциона) – конкурсная оферта, при которой конкурсы и тендеры на покупку объектов недвижимости объявляют, как правило, государственные учреждения.

Квазирынок, как специфический  механизм стимулирования конкуренции, в отличие от рыночных механизмов всегда является продуктом сознательного институционального проектирования государством конкурентного механизма, в котором значимое место занимают общественные (бюджетные, некоммерческие) институты, а спрос на услуги общественного сектора обеспечивается посредством бюджетного финансирования, либо иных механизмов перераспределения финансовых ресурсов, при организации потоков которых активную роль играет государство. Это обусловлено как природой общественных, смешанных, доверительных благ, так и совокупностью функций государства и природой общественных институтов, выступающих в качестве его агентов, в том числе и в рамках квазирыночных структур.

В экономической литературе выделяется несколько подходов, использующих категорию «квазирынок»: анализ макроэкономических систем, основанных на рыночном взаимодействии и доминирующей форме государства; переходных форм собственно рыночных механизмов, возникающих в ходе радикальных реформ. Этим и другим подходам присущи типологические черты институционального сходства различных моделей. Сюда относятся бюджетное финансирование спроса на разные виды общественных благ, целевая направленность на стимулирование конкуренции и экономической эффективности государством, взаимоприсутствие горизонтальных и вертикальных трансакций, агентская асимметрия сложившееся системы контроля со стороны государства, существование механизмов апелляции и мотивирования агентов, способствующих повышению эффективности и прозрачности квазирыночных механизмов, разгосударствление и расширение экономической самостоятельности, использование тендерных механизмов. При этом государство, занимая доминирующее положение среди субъектов квазирыночных трансакций, создает экономическую основу для их оппортунистического поведения. Иными словами, зачастую победителем тендера на покупку объекта недвижимости объявляется, как правило, тот, кто готов заплатить самую большую цену не только за сам объект недвижимости, но и устроителям тендера. В результате чего, тендеры и аукционы чаще всего выигрывают аффилированные бизнес-структуры крупных чиновников власти. Как следствие замедляются темпы реализации государственных интересов при распоряжении государственным имуществом, создаются трудности при формировании поступлений в бюджеты всех уровней от операций с недвижимостью, возникают барьеры для формирования благоприятного инвестиционного климата и успешной интеграции в международное экономическое сообщество.

 В этой связи обоснована необходимость участия государства в управлении и регулировании процессов создания и обращения объектов коммерческой недвижимости с целью повышения уровня цивилизованности и развития данного сектора экономики. Основными функциями государства в управлении и регулировании процессов институциональной трансформации рынка коммерческой недвижимости обоснованы следующие функции:

• формирование государственной политики в сфере развития рынка коммерческой недвижимости;
• разработка законопроектов, призванных упорядочить и регулировать оборот объектов коммерческой недвижимости и порядок взаимоотношений профессиональных участников рынка;
• определение лимитов застройки исторических центров городов объектами коммерческой недвижимости, определение зон и формирование  необходимой инфраструктуры под строительство;
• взаимодействие с российскими и ведущими иностранными торговыми сетями по вопросам вхождения на рынок и развитию сети на территории страны;
• взаимодействие с крупными инвестиционными фондами, международными компаниями – девелоперами,   зарубежными компаниями, иностранными  инвестиционными компаниями по вопросам инвестирования в российский рынок коммерческой недвижимости;
• создание единой базы предложений объектов недвижимости, находящих в государственной, муниципальной собственности с целью прозрачности  и уменьшения конфиденциальности.

Государственное регулирование отношений по поводу оборота объектов коммерческой недвижимости создает гарантии инвесторам от непредвиденных рисков, создает поддержку в решении проблем, создает упрощенную систему входа и работы на рынке.

4. Заключение

По результатам  данного исследования становится очевидно, что вопросы коммерческой недвижимости все еще недостаточно исследованы в нашей стране. Данный вопрос должен привлечь внимание экономистов. Его изучение положительно скажется как на развитии предпринимательства в нашей стране, так и впоследствии экономики в ццелом. В условиях рыночной экономической системы (по мнению некоторых аналитиков – переходной) исследование вопросов недвижимости необходимо, прежде всего для повышения темпов развития. Все это, а также порожденные бюрократическим аппаратом государства искусственные формы рынка затрудняют развитие экономики. Государство, занимая доминирующее положение среди субъектов квазирыночных трансакций, создает экономическую основу для их оппортунистического поведения. Все это ведет к развитию коррупции и остальных криминальных форм, что сказывается на инвестиционном климате в стране, в том числе и в секторе коммерческой недвижимости. Решения в данных условиях должны приниматься не только экономического характера, но и правового, только тогда проблемы могут быть разрешены.

5. Библиографический список

1. Ахмеров М.Р. Оценка влияния мирового финансового кризиса на российский рынок недвижимости (на примере г. Москвы) / М.Р. Ахмеров // Проблемы  современной экономики. 2009. №2 (30). 0,75 п.л.
2. Ахмеров М.Р. Общая характеристика состояния рынка коммерческой недвижимости России на начало 2008 г. /М.Р. Ахмеров // Вестник экономики, права и социологии. 2008. №2. 0,75 п.л.
3. Ахмеров М.Р. Современные методы повышения доходности объектов коммерческой недвижимости / М.Р. Ахмеров // Экономика и финансы. 2009. №11 (164). 0,5 п.л.
4. Ахмеров  М.Р.  Проблемы и противоречия в системе законодательства рынка недвижимости / М.Р. Ахмеров // Журнал научных публикаций аспирантов и докторантов. 2009. 0,5 п.л.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изм. и доп. от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля, 20 апреля, 26 июня, 19, 24 июля, 2, 25 октября 2007 г. ) // «Российская газета» от 8 декабря 1994 г., «Российская газета» от 6, 7, 8 февраля 1996 г., «Российская газета» от 28 ноября 2001 г., «Российская газета» от 22 декабря 2006 г.
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (ЗК РФ) (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 28 февраля, 10 мая, 19 июня, 24 июля 2007 г.) // «Российская газета» от 30 октября 2001 г.
7. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (с изменениями от 31 декабря 2005 г., 18, 29 декабря 2006 г., 18 октября 2007 г.) // «Российская газета» от 12 января 2005 г.
8. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (с изменениями от 22 июля, 31 декабря 2005 г., 3 июня, 27 июля, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 10 мая, 24 июля 2007 г.) // «Российская газета» от 30 декабря 2004 г.
9. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М. 2006.
10. Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 4-е изд. 2010.
11. Рынок недвижимости и ипотека: Учебное пособие/ Г. А. Лигай; Каф. теории рыночной экономики и инвестирования. - М.: МЭСИ, 2010. - 328 с.
12. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.
13. Корытцев М. А. Квазирынки: институциональная структура и механизмы функционирования. - Ростов-н/Д.: Фонд Содействие – ХХI век, 2009. (15,8 п.л.).
14. Корытцев М. А. Эволюция теоретической концепции квазирынков в контексте реформирования общественного сектора национальной экономики   // Экономический вестник Ростовского государственного университета. (Terra economicus). 2009. Т. 7. № 1. (0,3 п.л.).
15. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие;рец.: Ю.Ф. Симонов, Каф. экономической теории Ростовского Гос. Строительного Ун-та, М-во образования и н.-Ростов н/Д: Феникс, 2010. - 343 с..-(Высшее образование)
16. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающися по направлению "Экономика";рец.: А.Л. Бобров, А.М. Озина, Б.Б. Хрусталев.-М.: КНОРУС, 2010.