Информация о развитии рынка торговой и складской недвижимости Беларуси за 2007-2009 годы

 

 

 

 

 

 

Информация  о развитии рынка ТОРГОВОЙ И СКЛАДСКОЙ недвижимости БЕЛАРУСИ ЗА 2007-2009 ГГ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

1. Общий обзор рынка Республики Беларусь………………………………….………..3
1. Геополитическая характеристика
2. Макроэкономические показатели

 

2. Анализ рынка торговой недвижимости Беларуси………………………………….12
1. Предложение
2. Спрос
3. Арендные ставки и уровень вакансий

 

3. Анализ рынка складской недвижимости г. Минска………………………………..26

 

4. Фокусное исследование по проекту строительства торгового центра…………....29
1. Арендная политика
2. Инвестиционный план
5. Экономическая модель проекта……………………………………………….……..35

 

Приложение №1: Примерный  план функционального зонирования  торгового центра

Приложение №2: Сводный  бюджет строительства торгового  центра

Приложение №3: График строительства  торгового центра

Приложение №4: Примерный  денежный поток (сценарный анализ)

Приложение №5: Сравнение денежных потоков при различных сценариях

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ОБЩИЙ Обзор рынка Республики Беларусь

 

Ключевые  показатели:

• Площадь – 207 600 кв. км;
• Население (на 1.06.2009) - 9 663 500 чел.;
• Столица - Минск;
• ВВП (на душу населения 2008 г) – 6256 USD;
• Членство в международных организациях: ООН, НАТО, СНГ, ОДКБ, ЕврАзЭС, Союзное государство Беларуси и России.

 

1.1.  ГЕОПОЛИТИЧЕСКАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА.

Республика Беларусь –  страна, расположенная в восточной  части Европы. На западе она граничит с Польшей, на северо-западе – с  Литвой, на севере – с Латвией, северо-востоке  – Россией и на юге – с  Украиной. В основном, в Беларуси равнинный рельеф без значительных природных барьеров, что способствует строительству транспортных коммуникаций и развитию  экономических связей (общая протяженность страны – 2,969 км). Территория республики находится  на пересечении важных транспортных европейских путей, что способствует развитию тесных связей с Россией  и другими странами Европы и Балтики. Расстояние от Минска до столиц стран-соседей следующее:  215 км до Вильнюса, 470 км - Риги, 550 км - Варшавы, 580 км – Киева, 700 км – Москвы, 1060 км – Берлина.

Республика Беларуси  – небольшая страна (общая территория - 207,6 тыс. км2). Она включает в себя 6 областей, которые названы в честь городов, являющихся их административными центрами. Страна имеет наибольшую протяженность с запада на восток (650 км) и с севера на юг (560 км). По размеру территории республика занимает 13-ое место среди стран Европы и 6-ое – среди стран СНГ. Территория Беларуси немного уступает территории Британии и Румынии, и более чем в 2,2 раза превышает территорию Португалии и Венгрии. Леса занимают около 40% территории страны. Беларусь называют озерной страной, огромное количество  рек и озер (11 000) расположено на ее территории. Главные реки страны – Неман, Припять и Днепр.

Крупнейшие города РБ
Название	Население, тыс.
Минск	1 750
Гомель	486,3
Могилев	371,3
Витебск	346,9
Гродно	332
Брест	316,4
Бобруйск	230

В Белоруссии равнинный рельеф, кое-где есть возвышенности, имеются  также и низины (наиболее низкая точка – 160 м над уровнем моря); колебания высот на территории страны незначительны. Равнинная территория создает благоприятные условия  для строительства жилых поселений, развития с6ельского хозяйства, промышленности, транспортной сети, сектора услуг, туризма и отдыха.

Население республики составляет 9,689 млн. человек. Свыше 24 % населения  городов проживает в белорусской  столице. Беларусь – сравнительно густонаселенная  страна. Средняя плотность – 47 человек  на 1 кв.м. Территория страны заселена неравномерно, наиболее высокая плотность населения  – в центральных районах страны.

 

2. МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ  ПОКАЗАТЕЛИ.

Так как Беларусь граничит с восточной частью Европейского союза, она может служить базой  для иностранных инвесторов, желающих получить доступ на рынки стран СНГ. Этому способствует хорошо-развитая сеть автомагистралей и железных дорог, соединяющих страны СНГ и  ЕС.  Единая таможенная зона с Россией  обеспечивает иностранному инвестору  свободный доступ к российскому  рынку.

Форма собственности 51.2% белорусских  компаний - государственная, 47.4% - частная (в том числе 5.7% - совместно с  иностранным капиталом) и 1.4% полностью  принадлежат  иностранным инвесторам.

Экономика Республики по своей структуре, масштабам производства является экспорто-ориентированной. Беларусь, сегодня дает 30% мирового производства большегрузных автомобилей, 15% минеральных удобрений, 6% – тракторов.  
Перспективы своей экономики страна связывает с инновационным развитием и мобилизацией информационных ресурсов. В Беларуси создается Парк высоких технологий для разработки программного обеспечения, информационно-коммуникационных и других технологий, направленных на повышение конкурентоспособности национальной экономики, привлечения в эту сферу отечественных и иностранных инвестиций. Резиденты парка будут иметь ряд преференций, в том числе, освобождение от налога на прибыль, налога на добавленную стоимость.

В последние годы в республике наблюдалось  стабильное развитие экономики. Период с 2001 г. отмечен ростом такого фактора, как валовой внутренний продукт (GDP). В 2008 г. он составил 7,8%, однако в 2009 году в результате мирового экономического кризиса рост ВВП Беларуси значительно сократился.

Несмотря на снижение роста  реального ВВП в 2008 году, рост данного  показателя с 2004 по 2008 год составлял  более 8% ежегодно. В 2009 году ВВП увеличился по сравнению с 2008 на 0,2%. Однако в  соответствии с прогнозом социально-экономического развития Беларуси прирост ВВП за 2009 год должен был составить 10-12%.

Несмотря на это, международные  организации отмечают позитивные явления  и направления экономического развития.

Ежегодно стабильная политическая ситуация в стране, низкий уровень  преступности и коррупции, отсутствие конфликтов на национальной или религиозной  почве и вышеупомянутый рост ВВП  привлекают все больше и больше инвесторов.

Приток  прямых  инвестиций  в  январе-сентябре 2009 года в форме  акционерного  капитала составил 787,6 млн. долларов (46,7 % общего объема поступивших прямых инвестиций). В том числе в уставные фонды белорусских банков поступило 11,1 млн. долларов за счет инвестиций из Кипра и  Германии.

Наибольшие валовые объемы иностранного капитала в форме прямых иностранных инвестиций за январь–сентябрь 2009 г. поступили из Российской Федерации  в размере 890,9  млн.  долларов (52,8 %  всего  валового  объема),  что  в свою очередь может объясняться  поступлением в бюджет средств от продажи акций ОАО «Белтрансгаз».  Наиболее привлекательными отраслями для привлечения ПИИ в 2009 году являлись  транспорт,  торговля  и  общественное  питание.

В настоящий момент около  третьей части ВВП производится в промышленности. Беларуськалий (завод калийных удобрений), Минский тракторный завод, Минский автомобильный завод, Белорусский автомобильный завод, Белорусский металлургический завод, Гомсельмаш и другие крупные предприятия являются символа национального производственного прогресса Республики Беларусь. Их продукция широко известна за пределами страны.

Удельный вес в ВВП  добавленной стоимости промышленности составил 25,3%, сельского хозяйства - 7,8%, строительства - 10,7%, транспорта и  связи - 8,9%, торговли и общественного  питания - 10,7%.

Основные страны-инвесторы (2009 год)

Россия – 52,8%

Швейцария – 20,7%

Германия -2,5%

Кипр -10,5%

Великобритания

Нидерланды

Латвия

США

Австрия

Динамика экономического развития Беларуси схожа со странами-соседями (СНГ, Восточная Европа). Начиная  с 2001 ВВП на душу населения увеличился более чем в 3,5 раза.

Экономический прогресс в  первую очередь связан с инновационным  развитием и мобилизацией информационных ресурсов. Создание Парка высоких  технологий, которое предполагает развитие программного обеспечения, информационных коммуникаций и других технологий нацелено на повышение конкурентоспособности, и привлечение национальных и  иностранных инвесторов в этот сектор. Так, например, резиденты Парка будут пользоваться большим количеством преференций, в том числе будут освобождены от подоходного налога и НДС.

Два международных агентства  присвоили Беларуси суверенный кредитный  рейтинг: Moody’s and Standard&Poor’s.

Таблица 1. Суверенные кредитные рейтинги Беларуси

	Standard&Poor’s	Moody’s
Долгосрочный кредит в  иностранной валюте	B+
Краткосрочный кредит в иностранной  валюте	B
Долгосрочный кредит в  национальной валюте	BB
Краткосрочный кредит в национальной валюте	B
Рейтинг долговых обязательств правительства РБ в иностранной и национальной валюте		B1
Страновый рейтинг в иностранной валюте		Ba2
Рейтинг по банковским депозитам  в иностранной валюте		B2
Рейтинг по банковским депозитам  в национальной валюте		Ba3

 

Агентство Standard&Poor’s выделило ключевые факторы, влияющие на рейтинг: интенсивный экономический рост, низкий уровень внешнего долга, значительный экономический потенциал страны, успешная борьба с инфляцией, высокий уровень жизни по сравнению со странами СНГ, квалифицированная рабочая сила.

Standard & Poor's отмечают, что позитивное влияние на рейтинги оказывают умеренный уровень внешнего долга страны и низкая долговая нагрузка правительства. 
В компании заявляют, что резкое ухудшение условий торговли страны и сократившийся спрос со стороны ключевых импортеров привели к ухудшению внешнеторговых показателей Беларуси.

Все это подтверждает, что  экономика Беларуси является одной  из наиболее развитых стран с рейтингом  B+. В июле 2009 г. агентство подтвердило этот рейтинг.

Таблица 2. Экономические  показатели

	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009(январь-сентябрь)
Население
Население (тыс.)	9951	9899	9849	9800	9751	9714	9690	9671	9663,5
Уровень безработицы(%)	2,3	3,0	3,1	1,9	1,5	1,2	1,1	1	0,9
Экономические показатели
ВВП в текущих ценах, млрд. USD	12,49	14,67	17,51	21,33	29,6	37,0	44,67	60, 34	60,46
Прирост ВВП (реальный), %	4,7	5,0	7,0	11,4	9,4	9,9	8,1	8	0,2
ВВП на душу населения, млрд. USD	1252,82	1478,11	1773,22	2176,53	3025	3809	4610	6058,4	6256,5
Финансовые показатели
Дефицит бюджета	-1,7	-0,3	-1,3	-0,1	-0,2	1,2	+3,2	-	+0,12
Цены и инфляция
Индекс цен (потребительские  товары)	46,1	34,8	25,4	14	8,0	6,6	12,1	13,3	8,3
Денежная политика
BYR/USD (конец периода)	1580	1920	2156	2160	2154	2140	2150	2150	2863
Ставка рефинансирования, %	60,0	49,2	32,9	21,3	13,6	10,7	10,0	14	13,5
Резервы в иностранной  валюте, млн USD	359,4	456,6	473,5	516,24	1105,6	1155,2	3866,2	2600	2519.9
Депозиты в национальной валюте, млн USD (конец периода)	44,23	65,27	105,35	173,83	3041	3102	3162	-	-
Депозиты в иностранной  валюте, млн USD (конец периода)	85,66	100,17	125,98	120	1791,8	2360,2	1800	10204	-
Платежный баланс
Экспорт товаров, млн USD	7451	8021	9946	13774	15979	19739	24800	33043	19106.9
Импорт товаров, млн USD	8286	9092	11558	16491	16708	22323	27000	39154	25206.0
Текущий счет, % of ВВП	-3,2	-2,1	-2,9	-2,7	1,4	-4,1	-7,0	-8.374	-8.098
Кредитные потоки
Долгосрочный долг правительства(% of ВВП)	9,3	9,9	8,1	4,8	5,3	5,7	10,36	14,4	32,3
Краткосрочный долг правительства (% of ВВП)	15,1	17,0	15,6	16,6	13,1	11,8	17,6	14,7	29,4