Информация о развитии рынка торговой и складской недвижимости Беларуси за 2007-2009 годы

Особенностью развития рынка  торговых помещений является медленная  эволюция торговых операторов. Сегодня  более 30% розничного рынка занимают индивидуальные предприниматели. Они  же являются основными операторами  в действующих торговых центрах. Для белорусского ритейла (розничная торговля) характерна низкая доля сетевых операторов в розничном товарообороте. Размер сети среднего ритейлера составлял до недавнего времени 5-10 магазинов, крупнейших - до 20 магазинов.

Еще одним фактором, повлиявшим на рынок, стало закрепление в Беларуси российских торговых сетей. В РБ на рынке промтоваров уже работает несколько российских компаний - например, «Спортмастер», «Gloria Jeans», «Евросеть», «Sela». Большую заинтересованность у российских ритейлеров вызывает продовольственный сектор (Торговая сеть «ProStore» принадлежит российскому ритейлеру «Седьмой континент», торговая сеть «Рублевский» принадлежит российской группе «Виктория» и другие).

Согласно текущему тренду развития торговой недвижимости в Беларуси, доля «сетей» в розничном товарообороте в перспективе приблизится к 30%, а доля малого бизнеса (индивидуальные предприниматели и мелкие фирмы) уменьшится до 15-20%. Оценить временной ресурс, необходимый для достижения названных показателей, в текущих условиях не представляется возможным.

Наиболее активные группы арендаторов это:

• Мелкие продавцы непродовольственных товаров
• Торговые сети продовольственных и непродовольственных товаров (Электротовары, одежда, обувь, товары для спорта)
• Аптеки и магазины косметики и парфюмерии
• Салоны-магазины (мебель, цветы и т.д.)
• Помещения банков и офисы мобильных операторов (МТС, Velcom, Best)
• Организации, предоставляющие различные услуги (парикмахерские, салоны красоты и т.д.)

2.3. АРЕНДНЫЕ СТАВКИ  И УРОВЕНЬ ВАКАНСИЙ.

В течение последнего полугодия, как и в течение последних  нескольких лет арендные ставки были достаточно стабильными и зависели от вида арендаторов и местоположения помещений. Для якорных арендаторов применялась ставка аренды 7-10 евро за кв.м., для средних арендаторов (150-300 кв.м.) 25-40 евро за 1 кв.м., для мелких арендаторов (до 150 кв.м.) 40-60 евро за кв.м. В центре города арендные ставки могут достигать 100 евро за кв.м. В торговых коридорах арендные ставки составляют около 30-80 евро за кв.м.

В 2007 году арендные ставки выросли  на 12-16%. В 2008 году арендные ставки выросли  еще на 10-14%.

С начала 2009 арендная ставка уменьшилась на 3-11 %, однако в 3-ем квартале был отмечен небольшой рост.

Согласно прогнозам, после  прохождения «дна кризиса» арендные ставки к 2011 году вырастут на 8-12% от сегодняшнего уровня.

Таблица. Арендные ставки по типам арендаторов.

Как и ожидалось в первой половине года, появились вакантные  площади на уличных рынках и торговых центрах формата способного вместить индивидуальных предпринимателей, которые  используют небольшие боксы по 6-10 кв.м. Предложение  торговых площадей для больших магазинов остается несопоставимым с уровнем спроса, что объясняет почему остается  значительная нехватка свободных торговых площадей.

Однако некоторые торговые помещения, расположенные вдали  от центра, заполняются не очень  активно. К примеру, ТЦ «Глобо» на проспекте Дзержинского за более чем год работы так и не смог заполнить вакантные торговые места, интерес к нему со стороны арендаторов не очень высок, несмотря на современный формат. Стоит отметить, что во всем мире цена квадратного метра торговой площади в трогово-развлекательном центре на 30-50 % выше, чем в обычных торговых центрах с лабиринтом мини-маркетов.

Цены на торговую недвижимость в 2009 году по сравнению с годом 2008 упали. Первая волна снижения цен  наблюдалась на рынке  еще в  IV квартале 2008 года, но, в основном, пик снижения цен пришелся на первую половину 2009 года. Существенное влияние на средний уровень арендой ставки оказала сдача в аренду в одном из торговых центров помещений больших площадей по ставке 8,5 евро за 1 кв.м. Эта ставка, как правило, является достаточно низкой для уровня г. Минска. Второе полугодие 2009 г. – период устоявшихся и более и менее стабильных цен. Правда это касается, как уже было сказано выше, только торговых и торгово-выставочных центров. Менее «форматные» объекты, которые еще полгода назад могли быть проданы по цене 1800-4000 долларов США/кв. м, в конце года предлагаются по цене 1200-2000 долларов США за кв.м.

Статика цен второй половины 2009 г. свидетельствует о сохранении неоднородности рынка: цены реальных сделок купли-продажи в Минске, например, варьировались от 800 до 6000 долл. за 1 кв.м. Что касается аренды торговых помещений, то ставки арендной платы, которые начали снижаться еще в конце 2008 года, продолжали падать весь 2009 год. Во второй половине уровень снижения был не так заметен, но даже в самом конце года были случаи сдачи площадей по ставкам, значительно ниже среднего уровня для конкретного торгового центра. Наибольшее снижение ставок произошло в объектах, ориентированных на размещение небольших павильонов, ставки на площади для размещения универсамов или супермаркетов, а также street-retail, остаются более стабильными. Арендные ставки в незаполненных центрах старых форматов были на уровне 10-18 евро за 1 м кв., в «проходных» – 40-80, в объектах street-retail – 40-80.

В регионах также было замечено снижение арендной ставки. В Витебске, например, в 2009 году самые высокие ставки достигали уровня 17 евро, тогда как в 2008 г. они варьировались на уровне 20-25 евро за 1 кв.м.

Уровень предложения торговых помещений в настоящий момент в г. Минске остается высоким, однако в IV квартале 2009 г. он несколько снизился.

Однако, существуют объекты, которые были сданы в эксплуатацию, однако до сих пор не заполнены  арендаторами, соответственно не начали функционировать.

Уровень вакантных площадей в 2009 году возрос до 6-7% (3% в 2008 г.). Такие  торговые центры, как «Глобо», «Праздник», «Магнит», так и не были заполнены на 100%. В качестве удачных примеров заполнения вакантных площадей можно привести ТЦ компании «Мир-Продукт» на ул. Маяковского, МФК «Титан».

3. Анализ рынка складской недвижимости г. Минска

Особую роль в привлечении  иностранных инвестиции в коммерческую недвижимость Беларуси аналитики и  специалисты уделяют складским и логистическим центрам, так как существует ряд неоспоримых преимуществ их создания на территории Беларуси:

1. Выгодное экономико-геграфическое положение Республики Беларусь
2. Наличие различных транспортных коммуникаций, находящихся в хорошем состоянии по сравнению с Россией, Украиной и даже некоторыми Прибалтийскими странами.
3. Вложение государственных инвестиций в дорожное строительство, обустройство погранично-пропускных пунктов и развитие придорожного сервиса.
4. Неразвитость сегмента складской недвижимости в Беларуси.
5. Перегруженность транспортно-логистических центров Москвы, Варшавы и Прибалтики.
6. Наличие потенциальных арендаторов.

На сегодняшний день в  Минске нет качественных предложений  специализированных складских и  помещений, которые могли бы отвечать всем современным требованиям логистики. На продажу, а также в аренду выставляются, как правило, производственно-складские  помещения или офисно-складские помещения, построенные еще в советский период и которые можно отнести лишь к классу «С». Приблизительная площадь складов, существующих в Минске, составляет порядка 600 тыс. кв.м. Острый дефицит складских помещений вызвал с 2006 года существенный рост ставок арендной платы. Так в период с 2007 года по настоящий момент аренда складов подорожала примерно на 80%. На сегодня арендные ставки колеблются от 5 до 12 евро за 1 кв.м.

В Москве на тысячу жителей приходится около 120 квадратных метров складов класса А и класса В; в Будапеште — в 3 раза больше, в Варшаве и Праге — в 6 раз. В Беларуси же такой показатель приближается к нулю. Поэтому потенциал для развития этого рынка в республике огромный.

Лишь одна десятая часть  складских помещений, расположенных  в Минске и Минском районе, относительно соответствует требованиям современной  складской инфраструктуры.

В последние годы некоторые  компании построили небольшие современные  склады (в среднем по 2-3 тыс. кв. м) для собственных нужд — это  Coca-Cola, McDonalds, Prostor’e, "Виталюр", "Евроопт". Из современных складов, где предлагаются в аренду складские площади, можно назвать только реконструированные склады компании "Хартия" (12 тыс. кв. м) и вновь построенные компанией JVDominik склады площадью 2,7 тыс. кв. м.

Примерами современной складской инфраструктуры могут быть склад типа "В" (14,2 тыс. кв.м) городской товарной станции "Степянка" (Минск), складские помещения грузового двора станции "Центролит" (Гомель): цех механический ангарного типа (8,5 тыс. кв. м) — склад типа "А", склад грузовой прирельсовый площадью 2,8 тыс. кв. м — типа "В"; склады типа "В" Гомельского, Гродненского и Брестского филиалов РУП "Белтаможсервис" (18,4, 3,2 и 23,2 тыс. кв. м соответственно); склад типа "В" ОАО "Брестская областная база "Бакалея" (21,9 тыс. кв.м). В Минске большинство складских помещений расположены в промзонах Шабаны, Колядичи, Курасовщина, Масюковщина, Степянка. В 30-километровой зоне цены значительно ниже среднего уровня (5-15 евро) и составляют 1-3 евро за 1 кв. м.

Cпрос на логистические центры очень велик, как со стороны местных компаний (запрашиваемые площади 2000-5000 м2), так и со стороны крупных иностранных логистических операторов и корпораций.

В ближайшее в Минске и  Минском районе запланировано создание следующих логистических центров и складов:

• Складской комплекс «Новинки» - логистический терминал класса «А», общей площадью 7300 кв.м., располагается в п. Новинки, в черте города, в 1 км. от МКАД.
• Складской комплекс в районе ул. Ваупшасова (реконструкция)
• Транспортно-логистический центр в СЭЗ «Минск» в районе Национального аэропорта, сроки реализации 2009-2014 гг., инвестор бельгийская логистическая компания. Центр включает в себя: гостиничный комплекс (15 тыс.кв.м.), склады класса «А», терминалы (автомобильный, авиационный, железнодорожный), производственные помещения, бизнес-центр, информационно-логистический центр, центр международной торговли (100 тыс.кв.м.), международный выставочный комплекс (25 тыс.кв.м.), скоростную монорельсовую железную дорогу от Минска до транспортно-логистического центра и аэропорта. Объем инвестиций более 250 млн. USD.
• Транспортно-логистический центр «Прилесье», инвестор – иранская компания Кейсон. Предполагается разместить на его территории гостиницу, ресторан, торгово-выстовачный комплекс, заправочную станцию, мойку и СТО.
• Современный логистический центр в Воложинском районе Минской области, площадь участка 10 га, срок сдачи 2010 год, инвестор – совместное белорусско-литовское предприятие «Белвингеслогистик». Предполагаемый объем инвестиций – 30 млн. USD.

В конце августа 2009 г. Правительство утвердило Программу развития логистической системы в Беларуси на период до 2015 г. (Постановлением №1249). Согласно данному Постановлению при Правительстве создана Межведомственная комиссия, основной задачей которой является обеспечение взаимодействия госорганов в области строительства логистических объектов. Данная Комиссия рассматривает предложения юридических лиц, подавших заявки на участие в строительстве логистических центров, бизнес-планы инвестиционных проектов и дает согласие на строительство в том или ином месте.

В перспективе в Беларуси планируется создать Национальное агентство по развитию логистической системы. Этот орган будет объединить интересы различных министерств и организовать своего рода "одно окно" для инвесторов.

Согласно Постановлению  в Беларуси в зависимости от отраслевой направленности будут создаваться многофункциональные логистические комплексы, а также транспортно-логистические и оптово-логистические (торговые) центры.

Транспортно-логистические центры представляют собой помещения для обработки транзитного грузопотока, а также разработки, организации и реализации рациональных схем движения товаров по территории РБ и других государств.