Информация о развитии рынка торговой и складской недвижимости Беларуси за 2007-2009 годы

 

 

- 1-й торговый коридор;

- 2-й торговый коридор;

- 3-й торговый коридор;

- 4-й торговый коридор (перспективный);

- 5-й торговый коридор (перспективный);

 

В  2009 г. рынок торговой недвижимости развивался под влиянием кризисных явлений. В условиях, когда снижались реальные доходы, у покупателей сменились приоритеты в расходах, многие стали больше экономить и приобретать только предметы первой необходимости. Вследствие этого, так и не введены в эксплуатацию объекты, которые входят в категорию «фэшн центры». И наоборот высоким спросом со стороны потенциальных арендаторов и покупателей пользовались те объекты, которые пригодны или изначально предназначались для размещения продовольственных магазинов, в том числе ставших очень востребованных магазинов - дискаунтеров.

В тоже время наблюдается небольшой  рост цен на торговые площади в  жилых комплексах. С середины прошлого года они выросли с 600-750 долларов США/кв.м. до 1000-1100 долларов США/кв.м. Также  увеличились до 1200 долларов США/кв.м. и цены на отдельно-стоящие магазины. Эти объекты дорожают и будут  дорожать, потому что на продажу  почти не предлагаются, а спрос  на них высокий. Но речь идет о небольших  объектах – до 400-500 кв. м.

 

Иная ситуация складывается в центре города – там осталось всего лишь несколько свободных  участков земли, на которых сейчас активно  идет строительство (ТЦ «Славянский», «T-CENTRE», «Улица Торговая» и др.). Когда эти торговые площади будут распроданы, вакансий в центре практически не останется. Поэтому высокие цены за квадратный метр на центральных улицах столицы оправданы высоким спросом.

Кроме того, Минск испытывает сложности со свободными местами  в сегменте торговых центров современного формата. Строительство гипермаркетов  началось только в 2004 г. Первый гипермаркет  был открыт в Минске в 2005 году. Всего  на данный момент в Беларуси действует  только 5 гипермаркетов на 10 млн. человек (4 – в Минске и 1 – в Могилеве), в то время как в Чехии с  аналогичным населением количество гипермаркетов превышает 200.

В IV-м квартале 2009 были введены в эксплуатацию следующие объекты торговой недвижимости:

Наименование  проекта	Общая полезная площадь, тыс. кв.м.	Девелопер	Адрес
ProStore-2	6,2	Prostore-Market	Партизанский проспект
ТЦ	8,8	Эрнис	ул. Притыцкого, 101
Союз	30,5	-	ул. В.Хоружей

 

А вот сегмент рынков и  торговых центров с нарезкой павильонов под индивидуальных предпринимателей уже насыщен. Поэтому для арендодателей  будет весьма чувствительным уход с  рынка или временная приостановка деятельности даже 30% ИП.

Если индивидуальные предприниматели  уйдут с рынка, это вызовет  и большое социальное недовольство. Кроме того, неверно полагать, что  на смену ИП, удовлетворявших большую  часть потребностей населения, придут крупные торговые операторы уровня «Мега» или «IKEA». Емкость рынка потребительских товаров несравнима с Москвой, Санкт-Петербургом, а также с крупными российскими региональными центрами. До начала финансового кризиса крупные игроки только начинали присматриваться к нашей стране. А при возникших проблемах с ликвидностью они могут еще отложить свой приход в Беларусь.

В настоящее время рынок  коммерческой недвижимости региональных и областных центров Беларуси находится на раннем этапе развития, в связи с этим рынок интересен  с точки зрения высокого спроса и  роста привлекаемых иностранных  инвестиций в эту отрасль национальной экономики.

Конкуренция на рынке торговой недвижимости на данном этапе развития довольно слабая, единственными существующими крупными проектами являются «Алми», «Рублевский», «Соседи», «Вестерн».

По прогнозам экспертов, в 2010 гг. в столице планируется построить свыше 100 тыс. кв.м. торговой недвижимости. Крупнейшим центром из ныне строящихся станет «Престон Плаза» (застройщик «Арвитфуд») - 40 тыс. кв.м. В 2010-2011 годах ожидается появление объектов более современного формата - крупных торгово-развлекательных центров. Также получат развитие мультибрэндовые торговые центры, представляющие собой сосредоточение магазинов, специализирующихся на торговле товарами известных мировых марок и работающих на принципах франчайзинга. Например «Grand Fashion Mall» рядом с гипермаркетом «Корона».

 

Таблица. Объекты торговой недвижимости, запланированные к  строительству в 2009-2011 гг.

 

Наименование  проекта	Предполагаемая  дата окончания строительства	Общая полезная площадь, кв.м.	Девелопер	Состояние
Европа, фаза 2	2009	6,500	Rubirous International	Строится
Славянский	2009	15,000	Parking-M	Строится
Палас	2009	6,000	Ernis	Строится
Гиппо-2	2009	18,300	BelWillesden	Строится
Гиппо-3	2010	10,045	BelWillesden	В проекте
ProsStore-3	2010	20000	Prostore-Market	В проекте
Preston Plaza	2010	38,000	Arvitfood	Строится
Всего:		141,909

 

Согласно прогнозам за период с 2008 по 2011 количество индивидуальных предпринимателей сократится, и процент неорганизованной торговли упадет с  35% до 15-20% от объема продаж. Эта свободная ниша будет занята цивилизованными формами розничной торговли, что приведет к росту спроса на торговые помещения небольшой площади. По причине существующих препятствий на рынке строительства, уровень цен увеличится на 15-30% и останется высоким до 2011-2012 гг.

В отношении площадей, занимаемых крупными (якорными) операторами, из существенных изменений, можно ожидать снижения арендных ставок. Однако наблюдаться указанная тенденция начнет не ранее прекращения действия негативных последствий мирового финансового и экономического кризиса, отразившегося на рынке недвижимости Республики Беларусь.

 

Краткая характеристика рынка предложения регионов Беларуси.

2.1.1. Брестская область

Общая сеть объектов  розничной  торговли Брестской области составляла 16043 объекта площадью 981 тыс. кв.м. (IV кв. 2009 г.). Торговая сеть магазинов представлена 5579 объектами площадью 741,4 тыс. кв.м, большинство из которых являются продовольственными (1724).

В 2009 г. торговая недвижимость Бреста пополнилась качественными  объектами street-retail: завершилась реконструкция ул. Советской, которой придали вид торговой пешеходной улицы. В рамках данного проекта выделяется административно-торговый комплекс «Гасцiны двор» площадью 8 тыс. кв.м. 

Знаменательным событием на рынке торговой недвижимости Брестской  области в 2009 г. стало открытие в  г. Бресте ТЦ «Корона» общей площадью 22 тыс. кв. м, в т.ч. торговой– 8,5 тыс. кв.м.

В IV-м квартале 2009 в Брестской области были введены в эксплуатацию следующие объекты торговой недвижимости:

Наименование  проекта	Общая полезная площадь, тыс. кв.м.	Девелопер	Населенный  пункт
ТЦ «Корона»	22	ООО«Табак-Инвест»	Брест
Супермаркет «БУМ»	2,7	ОАО «Надзея»	Кобрин
ТЦ «Радужный»	5,2	«Кабельные технологии»	Барановичи

 

В 2010 г. компания Алсем, владеющая розничной сетью «Алми», планирует приступить к реконструкции торгового комплекса ОАО «Брест-Юбилейный», пакет акций которого она приобрела в декабре 2009 г. Кроме того, планируется реализовать проект ТЦ, представляющего собой трехуровневое здание (72 тыс.кв.м); ТЦ «Брест» площадью 33 тыс. кв.м.

2.1.2. Гродненская  область

Крупнейшими торговыми объектами  в г. Гродно в настоящий момент является ТЦ «Алми» площадью 15,5 тыс. кв.м и ТЦ «Корона» (16,2 тыс.кв.м). В конце 2009 г. якорный арендатор компания «Алсем» завершила строительство и ввела в эксплуатацию новый супермаркет (4,2 тыс.кв.м.) в МФК на ул. Пушкина в г. Гродно.  

В 2010 г. планируется ввести в эксплуатацию крупный торгово-развлекательный  центр в г. Лида общей площадью порядка 30 тыс. кв.м.  Кроме этого  стадии строительства находится  еще один торговый центр компании «Алсем», который будет расположен на улице Советских пограничников в г. Гродно. Компания «Тринити Инвест» планирует в 2010 г. возвести еще один объект торгового назначения (72 тыс. кв. м) на пр. Купалы. Предполагается, что торговый центр станет самым большим гипермаркетом на территории Беларуси - площадь арендуемой земли выросла с 8,9 гектара до 10,48 гектара. Строительство трехуровнего здания будет проходить в два этапа. После первого этапа строительства откроется салон мебели, гипермаркет на площади более 6 тысяч кв.м, небольшой ледовый каток, два кафе (на 140 и 40 мест), сок-бар, пиццерия, кафе-мороженое, кофейный бар и суши-бар. По завершению второго этапа строительства гипермаркет прирастет бутиками, боулингом и кинотеатром, в котором обещают никак не меньше пяти кинозалов.

Витебская торговая сеть ОАО  «Веста» на пересечении ул. Кобяка и Индурского шоссе в г. Гродно планирует строительство ТЦ, в котором выступит в качестве якорного арендатора с супермаркетом «Веста».

2.1.3. Витебская область

Витебск относится к городам  с хорошей инвестиционной активностью  в области торговой недвижимости. В данный момент интерес к этому  городу проявляют многие операторы  и инвесторы, известные своими проектами  в столице: «БелВиллесден» (Гиппо),  «Табак-Инвест» (Корона). Последний в 2010 г. планирует возвести ТЦ площадью свыше 20 тыс. кв.м.

На данный момент крупнейшими  объектами торговой недвижимости г. Витебска являются «Каскад» и «Континент». В Витебской области хорошо развиты сети продовольственных магазинов, регион в этом плане может даже поспорить со столицей: «Веста», «Ника», «Витебские продукты», «Эконом», «Mothercare».

Кроме того, ряд крупных  проектов находится на стадии обдумывания  и разработки: МФК компании «Содружество»  в строящемся районе Билево (40 тыс. кв.м.), например.

2.1.4. Гомельская  область

В Гомеле в течение 2009 г. заполнялись  вакантные площади торговых объектов, введенных в эксплуатацию в 2008 г.: «Секрет» (29,5 тыс. кв.м), ТЦ «Галерея» (5 тыс.кв.м).  Сеть «Евроопт» в течение 2009 г. открыла 2 дискаунтера в г. Гомеле на ул. Хмельницкого и Владимирова.

В 2010 г. компании «Грин» и  «БелВиллесден» планируют ввести в эксплуатацию в Гомеле собственные объекты торгового назначения.

2.1.5. Могилевская  область

Общая сеть объектов розничной  торговли Могилевской области составляет 11477 объектов площадью 639,8 тыс.кв.м., в  т.ч. торговой – 271,6 тыс. кв.м. Торговая сеть магазинов составляет 3570 объектов.

Крупнейшими арендаторами продовольственных  сетей являются «Арма», «Восход». Наиболее важные и крупномасштабные объекты города – ТЦ «Понорама» (6,3 тыс.кв.м), ТЦ «Гиппо» (10,6 тыс. кв.м), ТЦ «Магнит», ТЦ «Максимус» (4,6 тыс.кв.м).

В настоящий момент в г. Могилеве ведется строительство ряда новых объектов:

• Гипермаркет «Ома» на ул. Габровская;
• Мебельный магазин компании «Домовой РП» на ул. Габровская;
• ТЦ на ул. Каштановая, жилых районах Фатина и Казимировка.

Таким образом, несмотря на кризисные явления в экономике  страны, рынок торговой недвижимости Минска и региональных центров, тем  не менее, развивался и отмечался  появлением новых крупных объектов, которые на данный момент занимают значительную ношу в данном сегменте недвижимости.

В г. Бобруйске компанией ООО «Ситистройцентр» запланировано возведение ТЦ, который станет самым крупным объектом в республике для городов, не относящихся к областным центрам (25 тыс.кв.м). Помимо небольших торговых помещений для бутиков в ТЦ будут размещаться супермаркет, фуд-корт, боулинг и другие объекты досуга.

 

2.2. СПРОС.

В первые шесть месяцев 2007 года  на Минском рынке торговой недвижимости было отмечено устойчивое повышение спроса на объекты со стороны покупателей. С начала года количество заявок, ежемесячно поступающих от потенциальных покупателей, увеличилось примерно в 2,5 раза. Причем основной рост пришелся на февраль - март (почти двукратное увеличение), в апреле не произошло никаких изменений, в мае прирост спроса составил около 50% по отношению к январю. В июне активность покупателей оставалась примерно такой же, как в предыдущем месяце.

Наиболее значимое изменение  в структуре спроса в течение  последних лет – увеличение спроса на торговые помещения с площадью более 100 кв.м. Так продовольственные  торговые сети и магазины ищут помещения  с площадью 200-250 кв. м. Развитие франчайзинга в Минске привело к тому, что возрос спрос на торговые помещения площадью 250 кв. м. и более. Магазины мебели ищут помещения с площадью от 40 до 300 кв.м. Магазины строительных материалов ищут торговые площади 400-1.500 кв.м.