История сушествования систем регистрации прав на недвижимое имушество и сделок с ним

3) Продажа  незаконно (путем мошенничества,  вымогательства или злоупотребления  служебным положением) присвоенных  объектов недвижимости.    Покупателю предлагают (очень часто по низкой цене) квартиру, против бывших владельцев которой были совершены насильственные действия (они выехали под угрозами, сильно удерживаются, пропали без вести или убиты). Конечно, такой вариант сначала проходит  «отмывку» (быстро переоформляется на абсолютно «чистого» и живого гражданина, вступившего в преступный сговор аферистами). Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.

  «Грязная» квартира или дом, предложенные Вам, могут быть отягощены юридическими запрещениями или неисполненными  обязательствами, как государственными (следственный, прокурорский или судебный арест), так и гражданскими (семейный, наследственный спор, залог, аренда, броня, нарушение прав несовершеннолетних, пожизненная рента, а также рядом других).  Иногда так поступают «загнанные в угол» собственники квартир. Информация о наложении ареста не всегда своевременно поступают в регистрирующий орган. Два – три дня после вынесения о наложении запрета вполне хватает, чтобы найти покупателя и навязать ему грязный объект за очень «смешную» цену.

4) Присвоение денежных средств без выполнения условий сделки. Уклонение от передачи недвижимости новому законному владельцу, отказ от переселения и выписки из проданного жилья.

Статья 147 ГК РК дает следующее понятие сделки: «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».

5) Преступное завладение денежными  средствами, предназначенными для  приобретения недвижимости.

6)Присвоение денежных средств до официального оформления сделки.

Афера по принципу «вечером деньги - утром стулья» имеет место  и на рынке недвижимости, она заключается  в получение авансов. Например, Вы даете «продавцу» квартиры аванс, а  потом тот благополучно скрывается, обобрав аналогично еще десяток покупателей.

 Другой вариант:  аванс будет Вам возвращен  через месяц – два после  его беспроцентной «прокрутки».

7) Присвоение одним из участников  всей суммы, полученной от сделки, вместо причитающейся ему доли

 8) Признание сделки недействительной и присвоение разницы между фактически выплаченной ценой и стоимостью недвижимости, указанной в договоре купли – продажи. При этом основанием для признания сделки недействительной может быть: ненадлежащее оформление сделки; использование оспоримых правоустанавливающих документов; продажа недвижимости потенциально состоящей в споре.

  По отношению к продавцу (собственнику) преступные действия проявляются в следующих формах:

  1) Вымогательство, т.е. требование передачи недвижимого имущества или прав на имущество или совершения каких – либо действий имущественного характера (подписание дарственной, договор купли – продажи и т.п.) под угрозой насилия над личностью собственника недвижимости.

  2) Разбой, т.е. нападение с целью завладения недвижимостью, соединенное с насилием, опасным для жизни, либо с угрозой применения такого насилия.

  3) Манипуляции  в процессе расчета с продавцом ( собственником) с целью завладения недвижимостью за минимальные средства ( использование фальшивых купюр).

Афера «куклы» используются при передачи наличных денег. Вместо таковых вам могут подсунуть  фальшивые купюры, подменить список переписанных купюр или папку  с документами.

4) Неполный расчет. В документах указывается одна цена, а реальная стоимость квартиры иногда в несколько раз превышает указанную в документе. На этом и стараются сыграть наиболее ушлые покупатели, оплачивая только сумму, стоящую в договоре.

Характерным элементом  любого мошенничества является доверие  жертвы независимо от того, кем она является – гражданином или юридическим лицом. В зарубежных исследованиях установлено, что на уровне хозяйствующих субъектов ущерб от мошенничества возрастал в тяжелые экономические периоды, в период роста финансовых затруднений или реорганизации предприятия, а также при осуществлении рискованных проектов. Поэтому на ближайшее будущее в связи с наличием в Казахстане практически всех обозначенных условий можно прогнозировать дальнейший рост мошенничества, учитывая, что те же исследования подтверждают печальную истину: в принципе мошенничество может совершать любой человек независимо от его общественного положения, образования, профессии, национальности, вероисповедания и других социально-психологических характеристик.

Мошенничество на современном  этапе развития казахстанского общества становится все более серьезной национальной проблемой. Рынок недвижимости находится, пожалуй, на втором месте после сферы финансов по темпам роста и количеству преступлений, связанных с обманом клиентов.

 Все эти виды  преступлений и многие другие, здесь не упомянутые, за короткое время сделали рынок недвижимости очень опасной сферой деятельности. Причем наибольшей опасности подвергаются собственники недвижимости, так как недвижимость по стоимости является одним из самых дорогих товаров.

1.2.  Регистрация сделок.

 

 Согласно статье 1147 Гражданского кодекса Республики Казахстан «сделками признаются действие граждан и юридических лиц, направленные на установление или прекращение гражданских прав и обязанностей»

 Сделки с недвижимым имуществом должны совершаться только в письменной форме. Целесообразность письменной формы более достоверно подтверждает и наличие сделки, и ее содержание. Это может обеспечить более надежную защиту интересов участников сделки и более точную систему бухгалтерского учета.

 Правила о регистрации  сделок и соответствующих прав , установлено статьей 155 Гражданского  кодекса, сводится к тому, что  «сделки, подлежащие в соответсвии  с законодательными актами государственной  или иной регистрации, в том  числе сделки, создающие, изменяющие или прекращающие права, перечисленные в части первой пункта 2 статья 18 настоящего Кодекса, считаются совершенными после их регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами», т.е. сделки приобретают полную юридическую силу только после совершения такой регистрации.

 Регистрация  решает следующие проблемы:

• сделка приобретает полную юридическую силу:
• документ о регистрации достоверно подтверждает права субъекта, приобретенные по сделки:
• единая система регистрации позволяет наладить полный учет сделок, совершение которых приобретает не только частный, но и публичный интерес:
• -регистрация позволяет заинтересованным лицам ознакомиться с той или иной сделкой и правами, из нее вытекающими, если такое ознакомление законодательством не запрещено. Этим обеспечивается защита правомерных интересов тех лиц, которые намереваются заключать сделки с обладателями объектов регистрации путем получения информации о правах на такие объекты и об их обременениях.

 Несвоевременная регистрация прав на недвижимое имущество создает благоприятные условия для мошенников. Сделка, оформленная  в нотариате  и не зарегистрированная в Центре по недвижимости, не приобретает законную силу.

1.3.  Признание сделки недействительной.

 

Признание сделки недействительной - это самая интеллектуальная и изощренная афера, на языке аферистов она именуется «признанка» - совершение сделки с такими условиями, чтобы в дальнейшем признать через суд ее недействительной.

 Ситуации на редкость  однообразны. Некто Икс продал некоему Игреку квартиру, получил деньги, а потом подал в суд на признание сделки недействительной. По решению суда Иксу возвращается проданная им квартира, а Игреку -  уплаченные ранее деньги. Но фокус в том, что деньги возвращаются не все, а только обозначенные в договоре купли-продажи, а Игрек, желая уклониться от налогов, в договоре указал сумму намного меньше той, что заплатил в действительности. Статья 157-158 ГК РК дают определение ситуаций, при которых сделка признается недействительной.

 

«Статья 157. Недействительные сделки и последствия недействительности.

1. При нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, сделка может быть признана недействительной по иску заинтересованных лиц, надлежащего государственного органа либо прокурора.
2. Основания недействительности сделки, а также перечень лиц, имеющих право требовать признания ее недействительной, устанавливаются настоящим Кодексом, либо иными законодательными актами.
3. При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре - возместить стоимость в деньгах.
4. Если сделка направлена на достижение преступной цели, то при наличии умысла у обеих сторон все, полученное ими по сделке или предназначенное к получению, по решению или приговору суда подлежит конфискации. В случае исполнения такой сделки одной стороной у другой стороны подлежит конфискации все, полученное ею,  и все, причитающееся с нее по сделке первой стороне. Если ни одна из сторон не приступила к исполнению, конфискации подлежит все, предусмотренное сделкой к исполнению.
5. При наличии умысла на достижение преступной цели лишь у одно1 из сторон все, полученное ею по  сделке, подлежит возвращению другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей по сделке подлежит конфискации.
6. С учетом конкретных обстоятельств суд вправе не применять частично либо полностью последствий, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи, в части конфискации имущества, полученного либо подлежащего получению по недействительной сделке.
7. Помимо последствий, предусмотренных пунктами 3-6 настоящей статьи, суд может взыскать со стороны, виновной в совершении действий, вызвавших недействительность сделки, в пользу другой стороны понесенные последней убытки, связанные с признанием сделки недействительной.
8. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
9. Признавая сделку недействительной, суд вправе с учетом конкретных обстоятельств ограничиться запретом ее дальнейшего исполнения.

Статья 158. Недействительность сделки, содержание которой не соответствует требованиям  законодательства.

1. Недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

2. Лицо, умышленно заключившее сделку, которая нарушает требования законодательства, устава юридического лица либо компетенцию его органов, не вправе требовать признания сделки недействительной, если такое требование вызвано корыстными мотивами или намерением уклониться от ответственности.

3. В случае, если один из участников сделки совершает ее с намерением уклониться от исполнения обязательства или от  ответственности перед третьим лицом либо государством, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении, заинтересованное лицо (государство) вправе требовать признания сделки недействительной».

1.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением.

 

Статья 535 ГК РК дает следующее  определение договора пожизненного содержания с иждивением:

«1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин  передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица».

Заключение подобных договоров позволяет обеспечить безбедную старость. Содержание с иждивением может включать потребности в жилище, в питании и одежде, уходе и необходимой помощи. В договоре должна быть определена стоимость общего объема содержания с иждивением. При этом общий объем содержания в месяц не может быть менее двух размеров минимальной заработной платы, установленной законодательными актами.

Обычно берут на себя эту роль родственники или близкие  знакомые, но в последнее время  в газетах стали появляться объявления следующего содержания: «Я стар и одинок. Живу в трехкомнатной квартире. Оставлю все тому, кто возьмет на себя заботу о моей старости». Если пожилые люди попадают в руки авантюристов, то могут безвременно закончить свою жизнь. Но бывает и так, что пенсионеры становятся мошенниками.

  Основания признания сделок с недвижимостью недействительными.

 

Схема признания	Основания
1	2
1.Недееспособность или  ограниченная дееспособность лица, совершившего сделку	п.5 ст.159 ГК РК
2. Нарушение прав несовершеннолетних	п.12 ст.159 ГК РК
3.Совершение сделки  в состоянии алкогольного, наркотического  или токсического опъянения, в  болезненном состоянии	п.7 ст.159 ГК РК
4.Совершение сделки  под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение	п.8 ст.159 ГК РК
5. Совершение сделки  неуполномоченным лицом (лжедоверенность)	Ст.165 ГК РК
6.Переоформление недвижимости  на подставное лицо с целью  уклонения от ареста имущества	п.3 ст.158 ГК РК
7.Подделка правоустанавливающих документов по сделке или изготовление фальшивых	Ст.325 УК РК
8.Нарушение преимущественного  права покупки	п.3 ст.216 ГК РК
9.Совершение сделки  под влиянием обмана, насилия,  угрозы	п.9 ст.159 ГК РК
10.Нарушение процедуры  принятия наследства	п.2 ст.1056 ГК РК
11.Совершение уголовно  наказуемых деяний с целью  завладения недвижимостью	Ст. ст. 176, 177 УК РК
12. Отсутствие согласия  супруга на совершение распорядительных  действий по совместно нажитому  имуществу	п.3 ст.223, ст.304 ГК РК
13.Неадекватный уход и содержание при заключении договоров ренты	п.2 ст.539 ГК РК
14.Совершение сделки  юридическим лицом вне пределов  его правоспособности или неуполномоченным  представителем	п.11 ст.159 ГК РК
15.Кабальная сделка (совершенная  под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях)	п.9 ст.159 ГК РК
16.Удостоверение сделки  нотариусом, не имеющим соответствующих  полномочий	п.1 ст. ст.6, 46 Закон РК «О нотариате»