История сушествования систем регистрации прав на недвижимое имушество и сделок с ним

Выводы, содержащиеся в нашем отчете, основаны на расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях, на деловых встречах, в ходе которых нами была получена определенная информация. Источники информации и методика расчетов и заключений приведены в соответствующих разделах отчета.

Нами не проводилась  как часть этой работы аудиторская  или иная проверка предоставленной информации по активам, используемой в настоящем отчете, и не в состоянии дать какое-либо заключение и в какой бы то ни было форме подтвердить надежность данной информации.

Настоящая оценка была произведена в соответствии с требованиями, определенными Кодексом Этики и Международными Стандартами, принятыми Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества (МКСОИ).

Благодарим  Вас за возможность оказать Вам услугу.

 

Оценщик:                                                                                              Аябекова Д.Н.

 

 

 

 

 

2.1. Общие сведения.

 

2.1.1.  Сведения о специалистах, принимавших участие в оценке.

2.1.2.Законы, нормативные акты и стандарты, использованные при проведении оценки.

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан
2. Закон Республики Казахстан от 30 ноября 2000 г. N 109-11 «Об оценочной деятельности 
   в Республике Казахстан» (с изменениями и дополнениями от 19.03.10г.)

 

3. Совместный приказ Министра юстиции Республики Казахстан от 29 ноября      2002 года 
   N 173. Министра финансов Республики Казахстан от 2 декабря 2002 года N 600. Министра 
   индустрии и торговли Республики Казахстан от 26 ноября 2002 года N 96 и Председателя 
   Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами от 29 ноября 2002 
   года N 90 «Об утверждении Правил по применению субъектами оценочной деятельности 
   требований к методам оценки недвижимого имущества (за исключением предприятий как 
   имущественных комплексов)»

4. Международные стандарты оценки МСО2005 (седьмое издание)

 
2.1.3. Сертификация оценки.

 

1) Приведенные в отчете анализ, мнения заключения и полученные выводы являются нашими персональными, непредвзятыми, профессиональными анализом, мнениями и выводами.

2) Нами осмотрен комплекс имущества, являющийся предметом данного отчета, факты, изложенные в отчете, верны и соответствуют действительности

3) Настоящая оценка произведена в соответствии и на условиях, определенных 
стандартами профессиональной практики Института Оценки и Палатой Профессиональных оценщиков Казахстана.

4. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

5. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования или третьими сторонами выводов и заключений , содержащихся в данном отчете.

 

2.2. Определение понятий оценки и условий, касательно допущений и ограничений.

 

2.2.1. Используемая терминология, методы и процесс оценки.

 

Согласно, Закону Республики Казахстан от 25 декабря 2000 г. N109-11 «Об оценочной деятельности в Республики Казахстан» (с изменениями и дополнениями от 19.03.10г.) и Государственных стандартов РК (Система оценки имущества РК. Термины и определения. Принципы оценки. СТ РК 1127-2002. СТ РК 1126-2002), а также Закона Республики Казахстан от 16. 04. 1997 г. №94-1 «О жилищных отношениях».

 

2.2.2.  Определение рыночной стоимости

 

Стандарты Международного комитета по стандартам оценки имущества  определяют рыночную стоимость, как  расчетную величину, равную денежкой сумме, за которую имущество должно перейти из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки, заключаемой между добровольным покупателем и добровольным продавцом после выставления имущества на продажу общепринятыми способами, при этом предполагается, что каждая из сторон действует компетентно, расчетливо и без принуждения.

Оценка - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Метод оценки - совокупность действий юридического, финансово- экономического и

организационно- технического характера, используемых для установления рыночной и иной стоимости объектов оценки.

Стандарты оценки - нормативный документ, разрабатываемый в соответствий с законодательством Республики Казахстан и утверждаемый уполномоченным государственным органом по стандартизации , метрологии и сертификации, в котором устанавливаются для всеобщего и многократного использования правила, принципы и характеристики в области оценочной деятельности.

Оценочная деятельность - предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной ценности на определённую дату, если иное не предусмотрено законами. Отчёт об оценке - передаваемое заказчику письменное сообщение оценщика о результатах работы по оценке по форме установленной уполномоченным органом, и соответствующее требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».

Оценщик - физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, или это мера того, что гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость.

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют, располагая всей доступной информацией об объекте сделки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, когда:

. одна из  сторон сделки не обязана отчуждать  объект оценки, и действует в  своих интересах;

. стороны  сделки хорошо осведомлены предметом сделки и действуют в своих интересах;

. цена сделки, представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было.

Цель оценочной деятельности - определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки.

Дата оценки - день или период времени, на который определяется возможная рыночная или иная стоимость объекта оценки.

Недвижимость — (объект недвижимости, недвижимое имущество) определяется как физический участок и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения.

Общая площадь  жилого дома (жилого здания) - сумма полезных площадей всех жилых помещений, а также площадей частей жилого дома, являющихся общим имуществом.

 Жилая площадь - сумма площадей жилых комнат (спальни, гостиной, детской, домашнего кабинета и т.п.) в жилище (квартире) исчисляемая в квадратных метрах.

 

2.2.3. Порядок проведения оценки

 

Проведение  оценки осуществляется в следующем  порядке:

1)3аключения  договора на проведение оценки между оценщиком и заказчиком, являющееся основанием для проведения оценочных работ, в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

2)Обследование объекта  недвижимости с выездом на  место расположения. Это этап  сбора данных, который обычно включает физический осмотр (инспектирование), инвентаризацию и описание оцениваемого объекта.

3)Сбор, обработка  и анализ документов, иных сведений  об объекте недвижимости. Процесс сбора необходимой информации, которая должна быть использована в процессе оценки с применением существующих методов оценки. В основном, в этот период происходит изучение рыночных данных по сравнимым объектам, связываются с производителями интересующего вида имущества, а также изучаются финансовые отчёты клиента, если это не обходимо. Эта информация анализируется, проверяется и сопоставляется.

4)Выбор подходов  и методов оценки, выполнение расчётов по установлению рыночной или иной стоимости объекта недвижимости.

5)Обобщение  результатов, полученных на основе  применения методов оценки и определение итоговой стоимости объекта недвижимости. На этом этапе констатируется весь оценочный процесс, включая определение проблемы, информация, лежащая в основе оценки, используемая методология и, наконец, решение проблемы.

6)оформление  и передача заказчику отчёта об оценке.

Оценка объектов содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект перейдет из рук в руки по указанной стоимости.

2.2.4. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

Оценка объектов содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект перейдет из рук в руки по указанной стоимости.

Сделанные допущения  и ограничивающие условия:

1. Оценщик    не    несет    ответственность    за    юридическое    описание    права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается на основании     информации,     представленной     Заказчиком.     Оцениваемые     права собственности   рассматриваются    свободными    от   каких-либо    претензий    или ограничений.
2. При   проведении   оценки   предполагалось   отсутствие   каких-либо   скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случаях обнаружения) подобных факторов.
3. Исходные данные, использованные оценщиком, были получены из надежных источников   и   считаются   достоверными.   Тем   не   менее,   оценщик   не   может гарантировать их абсолютную точность.
4. Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки.  Оценщик не  принимает на себя ответственность за последующее 
   изменение   социальных,   экономических,   юридических   и   природных   условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

5.   Публикация отчета целиком, частями или отдельные ссылки на отчет, данные, содержащиеся в отчете, имени и профессиональной принадлежности оценщика запрещается без его письменного согласия.

Общие условия выполнения оценки

На основании  договоренностей, допущений и ограничений, подразумевается их полное однозначное понимание СТОРОНАМИ, которые не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих сторон.

Конфиденциальность

Оценщик обязуется сохранить конфиденциальность в отношениях информации, представленной Заказчиком.

Положение об ответственности

Оценщик не принимает  на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, связанную с объектами оценки. Ответственность за такую рода отчетность, относящуюся к исследованным нами объектам, несет владелец объектов оценки. В своих действиях Оценщик выступает как независимый исполнитель, размер вознаграждения которого не связан с выводами о стоимости оцениваемого объекта.

Заказчик  принимает условия освободить и обезопасить Оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщику, вследствие легального использования третьими сторонами данного отчета, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были средствами мошенничества и умышлено неправомочными действий со стороны Оценщика в процессе составления данного отчета.

 

2.2.5. Функции и цель оценки

Заказчик  использует результаты данной оценки для определения стоимости имущества для залога. Цель настоящей оценки - определение наиболее вероятной рыночной стоимости имущества путём анализа экономических, технических и иных показателей исследуемого объекта.

2.2.6. Согласование результатов. Итоговая оценка стоимости

В основе теоретических  разработок по оценке лежит применение всех трёх доходов. В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трёх доходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющиеся информации и степени её достоверности. Для определения итоговой величины используется метод средневзвешенной стоимости, а также субъективное мнение Оценщика.

Описание  подходов к оценке

Затратный подход. Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в обозримый период без существенных задержек.

Данный метод  оценки может привести к объективным  результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный подход показывает оценку восстановительной  стоимости здания за вычетом физического, функционального и внешнего износа.