История сушествования систем регистрации прав на недвижимое имушество и сделок с ним

 

1.5.  Передача денежных средств.

 

Расписка в получении  денег, а также любой документ, в котором указаны суммы в валюте (будь то доллары, тенге или другая валюта), документом как таковым с юридической точки зрения не является и доказательной силы в суде не имеет.

Передача денег должна правильно оформляться договором  в простой письменной форме в соответствии со ст. 152 ГК РК.

«Статья 152. Письменная форма сделки.

1. В письменной форме должны совершаться сделки

• осуществляемые в процессе предпринимательской деятельности, кроме сделок, исполняемых при самом их совершении, если для отдельных видов сделок иное специально не предусмотрено законодательством или не вытекает из обычаев делового оборота;
• на сумму свыше ста расчетных показателей, за исключением сделок, исполняемых при самом их совершении;
• в иных случаях, предусмотренных законодательством или соглашением сторон.

2. Сделка, совершенная в письменной форме, должна быть подписана сторонами или их представителями, если иное не вытекает из обычаев делового оборота.

Допускается при совершении сделки использование средств факсимильного  копирования подписи, если это не противоречит законодательству или требованию одного из участников.

3. Двусторонние сделки могут совершаться путем обмена документами, каждый из которых подписывается стороной, от которой он исходит.

К совершению сделки в письменной форме приравниваются, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон, обмен письмами, телеграммами, телефонограммами, телетайпограммами, факсами или иными документами, определяющими субъектов и содержание их волеизъявления.

Законодательством и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки, в частности, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

4. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего, если иное не предусмотрено законодательством, должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.

5. Сторона, исполнившая сделку, совершенную в письменной форме, вправе требовать от другой стороны документ, подтверждающий исполнение. Такое же право имеет сторона, исполнившая устную предпринимательскую сделку, кроме сделок, исполняемых при самом их совершении».

При передаче валюты возможно указание сумм в долларах, но с обязательной подпиской, что составляет в тенге по курсу Национального Банка Республики Казахстан. Такая формулировка не противоречит п. 1 ст. 282 ГК РК, которая гласит:

«1. Денежные обязательства на территории Республики Казахстан должны быть выражены в тенге (статья 27 настоящего Кодекса).

Использование иностранной  валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении  расчетов по обязательствам на территории Республики Казахстан допускается  в случаях и на условиях, определенных законодательными актами Республики Казахстан или в установленном ими порядке. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в тенге в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае подлежащая уплате в тенге сумма определяется по официальному курсу Национального Банка, установленному для соответствующей иностранной валюты на день платежа, либо по иному курсу, установленному соглашением сторон».

Процесс передачи денег  является ответственным моментом при сделке. Нужно в данном случае найти такой компромисс, который устроит всех участников сделки.

Советы по безопасной передаче денег:

1. При наличных расчетах передавайте или получайте деньги в банках. Не рекомендуется делать это в офисе, на квартире, у нотариуса, в риэлтерской фирме или в других неподходящих местах.

2. Вы несете ответственность и охраняете только собственные деньги. Ни в коем случае не соглашайтесь на пре5дложения партнеров «помочь довезти», «посторожить» или «быть гарантом» чужих денег.

3. Чем меньше лиц  знают о сумме, времени и  месте транспортировки денег,  тем безопаснее.

4. На любую, даже незначительную, передачу денег должны оформляться документы в простой письменной форме, которые имеют доказательную силу в суде. Расписки в получении таковыми не являются. Единственно приемлемые документы система договоров займа с особыми условиями.

5. Двух свидетелей, необходимых для подписания договоров займа, надо приглашать из числа независимых, но хорошо знакомых Вам лиц.

6. При оформлении сделки в договор должна быть внесена полная стоимость объекта недвижимости с учетом ваших накладных расходов на оформление сделки.

1.6. Рекомендации при покупке, обмене, залоге недвижимости.

 

Процесс продажи  недвижимого имущества условно  можно разбить на семь этапов:

• оценка недвижимого имущества, определение рыночной стоимости;
• рекламная компания по варианту;
• показ объекта, выбор покупателя, торг;
• получение задатка и переговоры о передаче денег;
• оформление сделки;
• безопасное получение денег;
• фактическое освобождение жилплощади.

1. При осмотре объекта  сделки необходимо зафиксировать номера

дома, корпуса, подъезда и квартиры.

В последнее время  участились случаи продажи квартир  с так называемыми поддельными адресами. Предлагается квартира, явно не пользующаяся спросом. Но при осмотре покупателю показывают ни эту квартиру, а снятую на время по соседству, более престижную и комфортабельную. Для того чтобы покупатель ничего не заподозрил, меняют даже таблички с номерами домов и квартир. Когда же сделка совершается, новые хозяева неожиданно для себя выясняют, что им продали совсем не то, что показывали. Поэтому прежде чем подписывать договор и отдавать деньги, желательно проверить со специалистами все документы, не фальшивые ли они, да и на адрес предлагаемой квартиры стоит обратить внимание.

2. Особую настороженность  должна вызывать ситуация, когда  жилье предлагается по ценам  ниже среднерыночных в данном  районе.

3. Если для  оформления сделки используются копии документов. Вы должны быть очень осторожны, в данном случае могут быть двойные сделки ,и что в случае возникновения спора приоритетность отдается зарегистрированной сделке.

4. Ни в коем  случае не передавайте оригиналы  документов посторонним лицам или фирмам (только ксерокопии).

5. В случае  утери или хищения документов  немедленно поставьте в известность  регистрирующий орган.

6. До принятия  окончательного решения о сделке  нужно лично ознакомиться с  комплектом правоустанавливающих  документов на предлагаемое жилье и при малейших подозрениях постараться проверить содержащиеся в них сведения и подлинность подписей и печатей, также полезно переговорить с жильцами соседних квартир.

7. В случае  если предлагаемая квартира несколько раз за последнее

время сменила хозяев, требуется специальное расследование причин этого явления. Эту работу лучше получит риэлтерской фирме, так как ее специалисты знают, как это грамотно и быстро сделать, и несут за это ответственность в соответствии с договором.

8. Особого внимания и осторожности требует сделка, которая совершается по доверенности от собственника жилья. Важно знать, что действие доверенности прекращается в соответствии со ст. 170 ГК РК:

«1. Действие доверенности прекращается вследствие:

истечения срока  доверенности;

• осуществления действий, предусмотренных доверенностью;
• отмены доверенности, лицом выдавшим ее;
• отказа лица, которому выдана доверенность;
• прекращения юридического лица, от имени которого выдана доверенность;
• ликвидации юридического лица, на имя которого выдана доверенность;
• смерти лица, выдавшего доверенность, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
• смерти гражданина, которому выдана доверенность, признания его недееспособным, ограничено дееспособным или безвестно отсутствующим.

1. Лицо, выдавшее доверенность, может в любое время отменить доверенность или передоверие, а лицо, которому выдана доверенность, отказаться от нее. Соглашение об отказе от этого права недействительно».

9. Передача  задатка и основной суммы при окончательном расчете должна производиться прежнему владельцу при свидетелях.

10. При расчетах  целесообразно пользоваться не  наличными деньгами, а своим расчетным  счетом в сберкассе или банке. Если расчет идет наличными, то позаботьтесь о надежной подстраховке.

11. Если покупатель  предложит вам, не торгуясь, большую  сумму – будьте настороже. 

12. При сделках с недвижимостью, где зарегистрированы несовершеннолетние и граждане «группы риска», бывает очень сложно получить разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок. Эти вопросы должны регулировать продавцы.

13. Проверка  юридических запрещений производится  в регистрирующем органе. Юридические запрещения могут в лучшем случае расстроить ее, а в худшем - привести к ее признанию в судебном порядке недействительной.

14. Проверка  лицензии у нотариуса.

15. Своевременная  регистрация прав на недвижимое  имущество  после сделки в  регистрирующем органе Министерства  Юстиции.

16. Пользоваться  услугами профессиональных оценщиков,  имеющих лицензию на право осуществления этого вида деятельности. В договоре о сделке должна быть отражена реальная  рыночная стоимость объекта. В случае признания сделки незаконной Вам будет выплачена реальная сумма денежных средств.

17. До оформления  сделки Вам следует поинтересоваться оплатой за коммунальные услуги, телефон.

18. Пользоваться услугами известных, солидных риэлтерских фирм.

Риэлтеры получают вознаграждение в виде процента от суммы состоявшейся сделки. Следовательно, им выгодно, чтобы  она была удачной и надежной. Работая с клиентами, солидные фирмы стараются объяснить им, что у них есть выбор и для проверки чистоты сделки нужно время. Мелкие маклеры обещают провести сделку чуть ли не за сутки. Это нереально, хотя и возможно. Стремясь выиграть тысячу другую долларов, люди рискуют потерять всю сумму да  к тому же, возможно, и жизнь. Таких любителей рискнуть ждет, как правило, только длительная нервотрепка, потеря времени, здоровья, денег и судебные проволочки.

19. Подписывая  договоры, убедитесь, что ваши  требования четко изложены. Внимательно изучите разделы, где говорится о ваших обязанностях.

20. Не совершайте  сделки втайне от родственников. Наоборот, чем больше родных и близких будут об этом знать, тем вам спокойнее. Познакомьте покупателя с ними.

21. Если у  вас есть родственники – любители выпить, пожилые, больные и т.п., проживающие в своих квартирах одни, помните, что рано или поздно они могут попасть в поле зрения преступников, поэтому делайте соответствующие выводы.

Вышеизложенное  должно стать серьезным предостережением для тех, кто решил продать или приобрести недвижимость: только внимание и  осторожность в выборе партнера по сделке в сочетании с юридически обоснованным подходом уберегут имущество и жизнь граждан от преступных посягательств.

 

 

 

Глава 2. Отчет об оценке объекта недвижимости.

 

ЖЫЛЖЫМАИТЫН МҮЛІК ОБЪЕКТІСІН БАҒАЛАУ БОЙЫНША

1 № ЕСЕП

ОТЧЕТ № 1

ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА  НЕДВИЖИМОСТИ

Шарт№001   2012ж. 18.12. Договор №001 от18.12.2012г. Тапсырыс бepyшi

Заказчик  Тулеубаева Г.С.

Кекшетау к., Карцевич к-ci., 215 уй, 36 пәтер

г.Кокшетау, ул. Капцевича, д.215 кв.36

 

ОБЪЕКТІНІҢ  АТАУЫ – НАИМЕНОВАНИЕ ОБЪЕКТА	Yш бөлмелі  жабдықталған пәтер         Трехкомнатная благоустроенная квартира
ОБЪЕКТІНІҢ ОРНАЛАСКАН ЖЕРІ МЕСТОНАХОЖДЕНИЯ ОБЪЕКТА	Көкшетау к., Капцевич к-сі 215 үй, 36 пәтер Г.Кокшетау ул.Капцевич, д.215, кв.36
ЕСЕПТ1 ЖАСАУ KYHI ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ  ОТЧЕТА	2012ж. 20.12.
БЕЛГІЛЕНГЕН КҰННЫҢ TYPI ВИД ОПРЕДЕЛЯЕМОЙ СТОИМОСТИ	рыночная стоимость
БӨЛ1М БАСТЫҒЫ НАЧАЛЬНИК ОТДЕЛА ( Руководитель практики)	Преподаватель 1 категории, магистр экономики Негмеджанова Г.М.
ОРЫНДАУШЫ ИСПОЛНИТЕЛЬ (ФИО учащегося)	Учащаяся гр. 36 «О» Аябекова Д.Н.

 

 

 

20.12.2012ж/г

20.12.2012ж/г 

Гражданке Тулеубаевой Г.С.

04 декабря 2012 года

Уважаемая Гаухар Смагуловна!

В соответствии с Вашим заявлением, мы провели оценку трехкомнатной благоустроенной квартиры, находящейся по адресу: г.Кокшетау, ул. Капцевича, д.215, кв.36

Акмолинская область, с  целью определения рыночной стоимости.

Оценка проведена по состоянию на 20декабря 2012 г.

Развернутая характеристика объектов оценки представлена в отчете об ценке. Отдельные части настоящей оценки не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом прилагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся в нем допущения и ограничения. Проведенные исследования и анализ позволяют сделать следующий вывод: по нашему мнению, рыночная стоимость на 01 августа 2011 г. составила: 5 546 000 (пять миллионов пятьсот сорок шесть тысяч) тенге.