Контрольная работа по "Экономике"

    Содержание:

1. Потенциальный валовой доход, действительный

 валовой доход…………….…………………………………………………стр. 3

    2. Факторы, влияющие на оценку недвижимости и инвестиции

 в недвижимости……………………………………………………………...стр. 7

Список литературы…………………………………………………..……..стр. 31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Потенциальный валовой доход, действительный валовой доход.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально  продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости —  совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (стоимость  объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость  объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Сущность доходного подхода  состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые  как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем  капитализации дохода.

Капитализация дохода —  это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

- сумму будущего дохода;

- время, когда должен  быть получен доход; 

- продолжительность получения  дохода.

Определение рыночной стоимости  недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:

- прогнозирование будущих  доходов; 

- капитализация будущих  доходов в настоящую стоимость. 

Прогнозирование будущих  доходов основано на использовании  финансовых отчетов собственника:

- упрощенного баланса; 

- отчета о движении  денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Результаты прогнозирования  сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто  используются сроки владения объектом.

Потенциальный валовой  доход (ПВД или PGI) — общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД равен сумме четырех составляющих:

- контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), PC - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете данного показателя необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов: такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для них прерывать договор, использование репутации здания и т. д.

 

- скользящий доход, PH — часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

- рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда), PM - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади и определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

- прочие доходы, PA - доходы, получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату. Представляют собой доходы от бизнеса, неразрывно связанным с объектом недвижимости, а также доходы от аренды земельных участков и каркаса здания, не основных помещений: вспомогательных и технических.

Следует отметить, что первые три составляющие, относятся к  использованию основных помещений здания, а четвертая — к свободной части земельного участка, а также к помещениям и элементам конструкций вспомогательного или технического назначения.

Потери  дохода (ПД или V&L) — потери, обусловленные недогрузкой — вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендатора и потерь, связанных с задержкой или прекращением очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Размеры потерь для прогнозируемого  года определяются на основании обработки  информации по местному рынку за предшествующие годы.

Для каждой составляющей ПВД  расчет потерь от недозагрузки или  неплатежей рекомендуется проводить обособленно:

 

Расчетное значение размера  коэффициента потерь дохода от недозагрузки Kv, K*v (в долях единицы) определяется на основе анализа коэффициента недогрузки (kj) объектов недвижимости данного типа в течение mj последних месяцев, следующим образом:

 

где kj - доля, n — общее число проанализированных объектов, Yj — весовой коэффициент, учитывающий отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки, при этом справедливо 

Расчетное значение размера коэффициента потерь дохода из-за неплатежей Kl, K*l (в долях единицы) определяется на основе анализа доли помещений (aj) объектов недвижимости данного типа и числу месяцев gj, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года следующим образом:

 

 

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или EGI) — предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы: 

Операционные расходы (ОР или OE) — это периодические расходы  для обеспечения нормального  функционирования объекта и воспроизводства  потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы  или издержки;

- условно-переменные расходы  или издержки;

- расходы на замещение  или резервы 

Условно-постоянные - расходы, размер которых не зависят от степени  эксплутационной загруженности объекта.

Условно-переменные - расходы, размер которых зависят от степени  эксплутационной загруженности объекта.

Расходы на замещение - расходы  на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения.

Доход от продажи объекта (реверсии) определяется как денежный поток, поступающий инвестору при  окончании проекта. Величина дохода от реверсии прогнозируется:

- непосредственным назначением  абсолютной величины реверсии;

- назначением относительного  изменения стоимости недвижимости  за период владения;

- назначением терминального  коэффициента капитализации (Rt).

При составлении реконструированного  отчета о доходах и расходах не учитываются:

- расходы, связанные с  бизнесом;

- бухгалтерская амортизация; 

- подоходные налоги владельца 

Капитализация будущих доходов  в настоящую стоимость осуществляется с использованием:

- метода прямой капитализации,  включающего в себя техники  мультипликаторов валового дохода, техники коэффициентов капитализации и техники остатка;

- метода капитализации  по норме отдачи, включающего  в себя техники непосредственного  дисконтирования, модельные техники  и техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Метод прямой капитализации  устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого  года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (Vo) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).

Метод включает в себя техники  мультипликаторов валового дохода, техники  коэффициентов капитализации и  техники остатка.

Техники мультипликаторов валового дохода

В основе определения стоимости  объекта недвижимости лежат следующие техники:

- техника мультипликаторов  ПВД; 

- техника мультипликаторов  ДВД. 

Процедура капитализации  для данных методов состоит в  умножении соответственно ПВД или ДВД на среднерыночные величины мультипликатора, характерные для оцениваемого типа объектов недвижимости.

Vo = PGI · M PGI

Vo = EGI · M EGI 

Мультипликаторы определяются на основании обработки рыночных данных о ценах продаж (Pj) и о величинах доходах соответственно PGIj или EGIj на конец года, следующего за датой продажи для конкретных объектов, с использованием Yj — весового коэффициента, учитывающего отличие качеств j-го объекта и управления им в сравнении с объектом оценки.

 

 

2. Факторы, влияющие  на оценку недвижимости и инвестиции  в недвижимости.

 

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность  отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость  не является характеристикой, которая  сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие  покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

2.1 Основные виды  стоимости недвижимости 

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов  стоимости.

Рыночная стоимость объекта  оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Рыночная стоимость недвижимости может быть определена только при наличии следующих условий равновесной сделки:

– рынок является конкурентным и предоставляет достаточный  выбор имущества для взаимодействия большого числа покупателей и  продавцов;

– покупатель и продавец свободны, независимы друг от друга, хорошо информированы о предмете сделки и действуют только в целях  максимального удовлетворения собственных интересов – увеличить доход или полнее удовлетворить потребности;

– срок экспозиции объекта  оценки.

Инвестиционная стоимость  является наивысшей ценой, которую  может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность, (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта. Инвестиционная и рыночная стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Ликвидационная стоимость  объекта оценки – стоимость объекта  оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных  объектов. Обычно рассчитывается при  вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая фактически может быть получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.