Контрольная работа по "Экономике"

– оценка объектов на малоактивных рынках;

– оценка для целей страхования  и налогообложения.

Недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда  эквивалентны рыночной стоимости.

2. Попытки достижения  более точного результата оценки  сопровождаются быстрым ростом затрат труда.

3. Несоответствие затрат  на приобретение оцениваемого  объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.

4. Проблематичность расчета  стоимости воспроизводства старых  строений.

5. Сложность определения  величины накопленного износа  старых строений и сооружений.

6. Отдельная оценка земельного  участка от строений.

7. Проблематичность оценки  земельных участков в России.

2.4.3 Доходный  подход 

Доходный подход основан  на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход – это  совокупность методов оценки стоимости  недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой расчета  стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов  от недвижимости в текущую стоимость  осуществляется капитализация дохода.

Капитализация дохода –  это процесс, определяющий взаимосвязь  будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Базовая формула доходного  подхода (IRV – формула):

V=I/R,

где V – стоимость недвижимости,

I – ожидаемый доход  от оцениваемой недвижимости. Под  доходом обычно подразумевается  чистый операционный доход, который  способна приносить недвижимость  за период,

R – норма дохода или  прибыли – это коэффициент  или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации  – норма дохода, отражающая взаимосвязь  между доходом и стоимостью объекта  оценки.

 

Различают два вида капитализации:

– прямая капитализация;

– капитализация дохода по норме отдачи на капитал.

При прямой капитализации  рассматривают две величины: годовой  доход и ставка капитализации.

Ставка капитализации  – это отношение рыночной стоимости  имущества к приносимому им чистому  доходу.

Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов  в течении периода владения недвижимостью.

Ставка дисконтирования  – норма сложного процента, которая  применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет суммы всех  возможных поступлений от объекта  оценки.

2. Расчет действительного  валового дохода.

3. Расчет расходов, связанных  с объектом оценки:

– условно-постоянные;

– условно-переменные (эксплуатационные);

– резервы.

4. Определение величины  чистого операционного дохода.

5. Преобразование ожидаемых  доходов в текущую стоимость.

 

 

Список литературы:

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002.
2. Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2001.
3. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая социально- экономическая реальность - СПб: МАИЭС, 1998.
4. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2003.
5. Экономика недвижимости Учебное пособие / Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2000.
6. Ардемасов Е.Б. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, I997.
7. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Финансы и статистика», 1996.
8. Балабанов И.Г. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2002.
9. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 1998.
10. Миронова Н.Н., Шутьков С.А. Экономика недвижимости. - Ростов н/Д: Феникс; М.: Национальный институт бизнеса, 2004.
11. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. - М.: «Дело», 1998.
12. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ. - СПб., 1997.
13. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов - н/Д: Феникс, 2002.