Контрольная работа по "Экономике"

2.3 Виды оценки недвижимости

Оценка недвижимости бывает массовая и индивидуальная.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с  использованием стандартных методик  и статистического анализа. При  этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов.

При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных  объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т. п.

Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Далее в учебном пособии будут рассматриваться механизмы индивидуальной оценки недвижимости.

Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости.

На этапе «Определение проблемы» осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить:

– объект оценки описывают  на основе соответствующих юридических  документов, подтверждающих права на недвижимость;

– проводится установление имущественных прав, связанных с  объектом;

– устанавливается дата проведения оценки – календарная  дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

– указываются цели оценки объекта;

– устанавливается вид  стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью;

– формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

На этапе «Предварительный осмотр и план оценки» определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются  источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком.

Договор не требует нотариального  удостоверения и должен содержать  основания заключения договора, вид  объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка объекта может  проводиться оценщиком только при  соблюдении требования к независимости  оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке.

На этапе «Сбор и  проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации:

– правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта  оценки правами иных лиц;

– данных бухгалтерского учета  и отчетности, относящихся к объекту  оценки;

– информации о технических  и эксплуатационных характеристиках  объекта оценки;

– информации, необходимой  для установления количественных и  качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Оценщик определяет и анализирует  рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру  и тенденции, а также аналоги  объекта оценки и обосновывает их выбор.

Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно  разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.

На следующем этапе  процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования  как уже застроенного, так и  предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.

Этап «Применение подходов к оценке» включает определение  стоимости объекта традиционными подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке.

Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке.

Затем проводится согласование полученных результатов. «Согласование  результата оценки» – это получение  итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта  величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

На заключительном этапе  выполняется составление отчета об оценке – документа, содержащего  обоснование мнения оценщика о стоимости  имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Итак, проведение оценки включает в себя несколько этапов:

– установление количественных и качественных характеристик объекта  оценки;

– анализ рынка, к которому относится объект оценки;

– выбор метода или методов  оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых  расчетов;

– обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

– составление и передача заказчику отчета об оценке.

При решении вопроса о  целесообразности финансирования инвестиций в недвижимость наиболее значимыми  считаются результаты, полученные на основе применения доходного подхода.

2.4 Подходы к  оценке недвижимости 

2.4.1. Сравнительный  подход

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении  объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен  быть уникальным.

2. Информация должна быть  исчерпывающей, включающей условия  совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на  стоимость сравниваемых аналогов  оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Основные требования к  аналогу:

– аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;

– сходные условия сделки.

Сравнительный подход базируется на принципах:

– замещения;

– сбалансированности;

– спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

– изучение рынка;

– сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

– сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

– корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

– установление стоимости  объекта оценки.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

 

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости  отражается мнение типичных продавцов  и покупателей.

2. В ценах продаж отражается  изменение финансовых условий  и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки  на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации  о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора  информации о специфических условиях  сделки.

4. Зависимость от активности  рынка.

5. Зависимость от стабильности  рынка.

6. Сложность согласования  данных о существенно различающихся  продажах.

2.4.2 Затратный  подход 

Затратный подход – это  совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых  для восстановления либо замещения  объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

 

При применении этого подхода  учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода  лежит принцип замещения.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

– уровень заработной платы;

– величина накладных расходов;

– затраты на оборудование;

– нормы прибыли строителей в данном регионе;

– рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

– расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз);

– расчет затрат на новое  строительство оцениваемых строений (Снс);

– расчет накопленного износа (Ин):

– физический износ –  износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

– функциональный износ  – износ из-за несоответствия современным  требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

– внешний износ –  износ в результате изменения  внешних экономических факторов;

– расчет стоимости улучшений  с учетом накопленного износа: Су=Снс-Си;

– определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.

Преимущества затратного подхода:

1. При оценке новых  объектов затратный подход является  наиболее надежным.

2. Данный подход является  целесообразным и/или единственно  возможным в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

– технико-экономический  анализ нового строительства и улучшений;

– оценка общественно-государственных  и специальных объектов;