Курсовая работа по «Экономике недвижимости»

• Текущее использование здания: здание сдается в аренду.
• Описание места расположения объекта, включая описание земельного участка, на котором здание находится: здание расположено в центральной части города на участке земли площадью 1089кв.м. с ровным рельефом. К участку подходит дорога с твёрдым покрытием. Имеется лёгкий доступ к центральным магистралям города. Ставка земельного налога для данного участка составляет 80 руб. за 1 кв.м.
• Описание прав собственности на объект: полное право собственности на здание с правом долгосрочной (50лет) аренды земли.

1.2  Цель оценки

Целью оценки является определение  рыночной стоимости полного права  собственности на объект недвижимости и права долгосрочной аренды земельного участка под ним для последующей продажи объекта.

1.3 Краткая характеристика рынка недвижимости

Цены на офисную недвижимость в начале 2013 года таковы: 

Офисы класса «С» демонстрируют наибольшую стабильность – цена на них остается постоянной с 2011 года. Это говорит о равновесии рынка: с одной стороны, спрос на недорогие офисы с минимальным набором благ цивилизации держится на достаточно высоком уровне, и собственникам нет нужды снижать арендные ставки. С другой стороны, потребность в офисах этого сегмента не настолько велика, чтобы спрос превысил предложение и цены пошли вверх. А если потребность в недорогих офисах все-таки превышает их реальное количество, то спрос уходит в смежный сегмент с аналогичной ценой – спальный стрит-ритейл.  На сегодня арендная ставка на офисы класса «С» составляет (600-800) рублей за квадратный метр.    

Офисы класса «В». Цены на них ведут себя довольно интересно: они растут скачками. Первый скачок цен зафиксирован в период с конца 2011 по начало 2012 года – тогда цены выросли на 12% и застыли на месте. В период со второго по третий квартал 2012 года цена аренды снова показала рост в 10% и снова застыла на квартал, достигнув отметки в (1000 – 1100) рублей за квадратный метр. А вот нового скачка в начале 2013 года не произошло. Скачки 2011-2012 гг. связаны с выходом на рынок новых объектов в условиях дефицита предложения. Естественно, что администрации новых офисных центров старались поставить цены чуть выше, чем в среднем по рынку. Но очередного скачка в начале 2013 года не было – это связано с тем, что конце 2012 года на рынок вышло очень большое количество офисов этого класса – рынок класса «В» временно перенасыщен. Чтобы «переварить» такое количество нового предложения, рынку понадобится время – как минимум год. Цены аренды  в сегменте «В» на сегодняшний день составляют, в среднем 1100 рублей за квадратный метр. 

Офисы класса «В+». Цены на них растут наиболее активно – этот сегмент пользуется наибольшей популярностью. В третьем квартале 2012 года офисы этого класса резко пошли вниз, однако уже в конце 2012 восстановили свои позиции. Сейчас цены на офисы «В+» примерно соответствуют нижней границе более высокого класса – класса «А». Они составляют, в среднем, 1300 рублей за квадратный метр. Но нужно помнить, что в феврале этого года в полку офисных центров класса «В+» прибыло: их ряды пополнили неудачливые претенденты на получение класса «А». В сегменте «В+» эти объекты являются очень сильными игроками, их несколько – конкуренция будет серьезной. Так что ждать дальнейшего повышения цен в этом сегменте, скорее всего, не стоит.

 Офисы класса «А» демонстрируют самый большой разброс цен: (1300 – 1500) рублей за квадратный метр. Роста в этом сегменте тоже не наблюдается, но средняя цена предложения постепенно смещается к верхней границе диапазона.             

В 2013 году продолжится выход  на рынок «докризисных» площадей – объектов, которые были заложены до 2009 года, заморожены на время кризиса и достроены в посткризисное время. Тем не менее, самые крупные проекты уже на рынке, а те, кто выходит туда в 2013 году могут похвастаться сравнительно небольшими площадями.

 В итоге, дефицита на офисном рынке нет, но и большого перепроизводства тоже не наблюдается. Сейчас идет нормальный процесс наполнения недавно вышедших объектов. Для крупных проектов срок экспонирования составляет от двух до трех лет, для небольших офисных центров – год или полтора. Скорее всего, на ближайшие полтора-два года офисный рынок насыщен: выход крупных объектов не будет оправдан ни в одном из классов. А вот у небольших офисных центров есть шанс найти свою нишу.

1.4 Основные понятия,  используемые в работе

 

   Рыночная стоимость  объекта недвижимости – наиболее  вероятная цена продажи объекта недвижимости на открытом рынке, в условиях конкуренции при не влиянии внешних условий.

   Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта   недвижимости – это использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования.

   Подходы к оценке стоимости объекта недвижимости:

• Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
• Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.
• Рыночный (сравнительный) – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

   Наилучшим и наиболее эффективным использованием для оцениваемого объекта недвижимости является сдача в аренду здания после проведения ремонтных работ. При росте доходов и расходов ежегодно, включая арендную плату, чистый доход от кафе, заработную плату персонала, коммунальные и прочие расходы, ставка дисконтирования за весь период (5 лет)  сдачи здания в аренду будет составлять 90%. Это говорит о высокоэффективном использовании здания, с учетом прибыли, которая составит 90%.

1.6   Дата  оценки стоимости объекта

20.04.13

 

 

 

 

 

 

 

 

2      ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

   Стоимость земельного участка определяется на основе нормативной цены земли, которая принимается в размере 95-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка по формуле:

                                         V_L=95 * T_L * S_L,                                                                                              (1)

где: V_L – стоимость земельного участка, тыс. руб.;  

T_L – ставка земельного налога, руб./ кв. м.;  

S_L – площадь земельного участка,  кв. м.

 

   V_L= 95 * 0,08 * 1089 = 8276,40,  тыс. руб.

 

 

3      ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Оценка объекта затратным  подходом производится по следующим  пунктам:

3.1 Определение  полной восстановительной стоимости

Полная восстановительная  стоимость здания (V_R)определяется по формуле:

V_R=C_D+C_I+P,

  (2)  

где: C_D – прямые затраты, тыс. руб.;

С_I – косвенные затраты, тыс. руб.;

Р – предпринимательская прибыль застройщика, тыс. руб.

Прямые затраты (C_D) рассчитываются по формуле:

                                          ,                                                     (3)

    где: – прямые затраты на 1 куб. м. строительного объема типового проекта аналогичного здания в текущих ценах, тыс. руб.; 

_{B v} - строительный объем оцениваемого здания, куб. м.;

_K – коэффициент отличий оцениваемого здания от объекта аналога.

C_D = 3989 * 22089 * 1, 40 = 123358,22 тыс. руб.

Косвенные затраты  (C_I)составляют 40% от прямых затрат.

 С_I = 123358,22 * 0,40 = 49343,31 тыс.руб.

Предпринимательская прибыль застройщика (Р) рассчитывается на основе статистических данных  о рентабельности аналогичных инвестиции в отрасли. В настоящее время строительные проекты являются достаточно рентабельным бизнесом и приносят 30,0 – 40,0 % дохода на вложенный капитал. В связи с этим процент предпринимательской прибыли рекомендуется принять равным 35,0 % от суммы прямых и косвенных затрат.

   Р = (123358,22 + 49343,31) * 0,35 = 60445,53 тыс. руб.

   Таким  образом полная   восстановительная     стоимость здания (V_R) составляет:

    V_R = 123358,22 + 49343,31 + 60445,53 = 233146,86 тыс. руб.

3.2 Определение  накопленного износа здания

Накопленный износ  здания  (D) определяется по формуле:

                                                          D = D_P + D_F + D_E,                                                                                                              (4)

где: D_Р – физический износ здания, тыс. руб.;

D_F – функциональный износ здания, тыс. руб.;

D_E – внешний износ здания, тыс. руб.

Для определения  физического износа (D_Р) определяется восстановительная стоимость конструктивных элементов здания, а затем рассчитывается их износ методом срока жизни. Необходимые для расчётов данные приведены в таблице 2.

 

Таблица 2 - Расчет физического износа оцениваемого здания

Наименование конструктивных элементов здания	Доля  в восстановительной стоимости всего здания, %	Восстановительная стоимость  элемента, тыс. руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа (гр.4/гр.5)	Сумма износа, тыс. руб. (гр.3 *гр.6)
1	2	3	4	5	6	7
Фундамент	7	16320,3	7	100	0,07	1142,42
Наружные стены	16	37303,52	7	100	0,07	2611,24
Перекрытия	14	32640,6	7	100	0,07	2284,84
Кровля	8	18651,1	7	50	0,14	2611,25
Перегородки	8	18651,1	7	80	0,09	1678,65
Внутренняя отделка	6	13988,82	2	5	0,40	5595,52
Наружная отделка	3	6994,41	7	30	0,23	1608,71
Система водоснабжения и канализации	10	23314,70	7	50	0,14	3264,05
Система электроснабжения	7	16320,3	7	40	0,18	2937,65
Система отопления	9	20983,23	7	50	0,14	2937,65
Система вентиляции	2	4662,94	7	40	0,18	839,32
Система пожаротушения	3	6994,41	7	50	0,14	979,21
Система телефонизации	2	4662,94	7	40	0,18	839,33
Лифты	5	11657,35	7	30	0,23	2681,19
Всего	100	233145,72			2,58	32011,03

 

Функциональный износ (D_F) здания составляет 120,0% от полной восстановительной стоимости системы телефонизации здания.

D_F = 4662,94 * 1,2 = 5595,53 тыс. руб.

Внешний износ (D_E) здания составляет 0,25% от полной восстановительной стоимости (V_R) здания.

D_E = 233145,72 * 0,0025 =582,9 тыс. руб.

Таким образом накопленный износ здания (D) составляет:

D =32011,03 + 5595,53 + 582,9 = 38189,5 тыс. руб.

3.3 Определение  остаточной стоимости здания

Остаточная стоимость  здания (V_rem) определяется путем вычитания из полной восстановительной стоимости здания  величины накопленного его износа:

                                                 V_rem = V_R – D                                                         (5)

   где: V_R – полная восстановительная стоимость здания, тыс. руб;                            

           D – величина накопленного износа, тыс. руб.

V_rem = 233145,72 – 38189,5 = 194956,22 тыс. руб.

3.4 Определение  общей стоимости оцениваемого  объекта недвижимости

Общая стоимость оцениваемого объекта недвижимости затратным  подходом (V_CA) определяется как сумма остаточной стоимости здания и стоимости земельного участка, рассчитанной по формуле (1)

 

                                              V_CA = V_rem + V_L                                                          (6)

   где: V_rem – остаточная стоимость здания, тыс. руб;

           V_L – стоимость земельного участка, тыс. руб.

V_CA = 194956,22 + 8276,40 = 203232,4 тыс. руб.

 

 

4      ОЦЕНКА ОБЪЕКТА РЫНОЧНЫМ ПОДХОДОМ

Стоимость объекта по рыночному  подходу (сравнительному подходу) методом  парных продаж определяется в приведенной  ниже последовательности.

4.1 Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Таблица 3 -  Характеристики сопоставимых объектов аналогов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи, тыс. руб.	47250	19820	35960	21730
Полезная площадь здания, кв. м.	3589	2089	3289	1889
Время продажи, месяцы	3	3	1	1
Местоположение  объекта (хуже, лучше, аналог)	аналог	хуже	хуже	Хуже
Состояние объекта (хуже, лучше, аналог)	лучше	аналог	аналог	лучше