Курсовая работа по «Экономике недвижимости»

 

4.2 Корректировка  цен продажи сопоставимых объектов  аналогов

   Цены продажи сопоставимых объектов аналогов подвергаются корректировке, так как они отличаются по своим характеристикам от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения объектов принимается 1 кв. м. полезной площади здания.

Корректировка цен продажи  сопоставимых объектов в расчете  на 1 кв. м. полезной площади осуществляется последовательно по каждому из учитываемых факторов (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному фактору и имеющие сходные иные характеристики. Разница в ценах выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному фактору. На эту величину цена каждого сопоставимого объекта либо уменьшается, либо увеличивается в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по данному фактору по сравнению с оцениваемым.

 Для корректировки  по времени продажи рассчитывается  рост цены за 1 месяц, а затем  определяются цены продажи сопоставимых  объектов на дату оценки.

  Результаты расчетов  приведены в таблице 4. Величина корректировки по каждому фактору и каждому объекту обозначается со знаком  (+), если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый, либо со знаком (-), если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый.

   Рассчитаем цену продажи в расчете на 1 кв. м. полезной площади здания для:              

1) объект А: 47250 / 3589 = 13,16, тыс. руб.;

2) объект Б: 19820 / 2089 = 9,48, тыс. руб.;

3) объект В: 35960 / 3289 = 11,0, тыс. руб.;

4) объект Г: 21730 / 1889 = 11,50 , тыс. руб.

   Рассчитаем величину корректировки показатели по величине продаж объектов Б и В: 11,0 – 9,48 = 1,52, тыс. руб.

                           1,52 / 2 = 0,76, тыс. руб. (за месяц)

                           0,76 * 3 = 2,28, тыс. руб. (за 3 месяца)

   Рассчитаем величину  корректировки по местоположению объектов А и Г: 15,44 – 12,26 = 3,18, тыс. руб.

   Рассчитаем величину  корректировки по состоянию объектов Г и В:              15,44 – 14,94 = 0,5, тыс. руб. Результаты расчетов приведены в таблице 4

Таблица 4 - Результаты расчетов

Показатели	Сопоставимые объекты
	А	Б	В	Г
Цена продажи в расчете  на 1 кв. м. полезной площади здания	13,16	9,48	11,0	11,50
Величина корректировки  по времени продаж	+ 2,28	+ 2, 28	+ 0,76	+ 0,76
Скорректированная по времени  продажи цена	15,44	11,76	11,76	12,26
Величина корректировки  по местоположению	0	+ 3,18	+ 3,18	+ 3,18
Скорректированная по местоположению цена	15,44	14,94	14,94	15,44
Величина корректировки  по состоянию объекта	- 0,5	0	0	- 0,5
Скорректированная по всем показателям цена	14,94	14,94	14,94	14,94

 

Стоимость оцениваемого здания (V_B) определяется по формуле:

                                               V_B = P_C * S_B,                                                        (7)

где: P_C – стоимость 1 кв. м. полезной площади оцениваемого здания, тыс. руб.;

S_B – полезная (арендная) площадь оцениваемого здания (без учета сдаваемой в аренду площади подвала), кв.м.

   V_B = 14,94* 3539 = 52872,66, тыс. руб.

 

4.  Определение общей стоимости оцениваемого объекта недвижимости

 Стоимость всего оцениваемого  объекта недвижимости сравнительным  подходом методом парных продаж (V_SC) определяется путем суммирования стоимости здания (V_B) и стоимости земельного участка (V_L), которая определена ранее по формуле (1).

                                               V_SC = V_B + V_L                                                    (8)

V_SC = 52872,66 + 8276,40 = 61149,06 тыс. руб.

 

 

 

 

5     ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

Для определения стоимости  объекта доходным подходом методом  дисконтирования денежных потоков прогнозируются доходы получаемые и расходы осуществляемые при эксплуатации объекта за весь период коммерческого использования здания.

5.1 Потенциальный  валовой доход от аренды здания

Потенциальный валовой доход  от аренды здания  PGI определяется по формуле:

                                     PGI = (r_B * S_B + r_b * S_b) х m,                                       (9)

   где:

r_B – арендная плата за 1 кв. м. полезной площади здания в месяц, тыс. руб.;

S_B – полезная площадь здания, кв. м.;

r_b – арендная плата за 1 кв. м. полезной площади подвала месяц, тыс. руб.;

S_b – полезная площадь подвала, кв.м.;

m – количество месяцев получения арендной платы в анализируемом году.

   Ставка арендной платы за 1 кв. м. полезной площади здания составляет 689 руб. в месяц. Ставка арендной платы за 1 кв. м. площади подвала составляет 439 руб. в месяц. Полезная (арендная) площадь здания  – 3539 кв. м.; полезная (арендная) площадь подвала – 689 кв. м.

   Срок выполнения ремонтных работ – 3 месяца. В этот период здание закрывается на ремонт. Его эксплуатация в этот период доходов не приносит и текущих расходов не требует.  После ремонта помещение будет сдаваться в аренду. Типичный период коммерческого использования здания после ремонта по данным рынка аренды нежилых помещений составляет 5 лет.

   Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе арендная         плата – на 10,0 %.

1. год: PGI = ({0,689 * 3539} + {0,439 * 689}) * 9 = 24668,1, тыс. руб.;
2. год: PGI = ({0,758 * 3539} + {0,483 * 689}) * 12 = 36186, тыс. руб.;
3. год: PGI = ({0,834 * 3539} + {0,531 * 689}) * 12 = 39810, тыс. руб.;
4. год: PGI = ({0,917 * 3539} + {0,584 * 689}) * 12 = 43770, тыс. руб.;
5. год: PGI = ({1,009 * 3539} + {0,642 * 689}) * 12 = 48161,16 тыс. руб.

5.2  Действительный  валовой доход от аренды здания

   Действительный валовой  доход  от аренды  помещений  здания (EGI) определяется по формуле:

                                       EGI = PGI * k,                                                    (10)

где:

k – коэффициент заполняемости здания (доля сданных в аренду площадей);

PGI - потенциальный валовой доход от аренды здания, тыс. руб.

Ожидается, что в первый год будет сдано в аренду 60,0% площадей; во второй – 85,0 %; в третий 100,0 %; в четвёртый и пятый годы незанятых площадей не будет.

              1   год: EGI = 24668,1 * 0,60 = 14800,86, тыс. руб.;

2. год: EGI = 36186 * 0,85 = 30758,1, тыс. руб.;
3. год: EGI = 39810 * 1 = 39810, тыс. руб.;
4. год: EGI = 43770 * 1 = 43770, тыс. руб.;
5. год: EGI = 48161,16 * 1 = 48161,16, тыс. руб.

5.3 Текущие операционные  расходы по эксплуатации здания, налог на прибыль и налог на имущество

   Текущие операционные расходы (СОЕ) по эксплуатации здания определяются путём суммирования:

1. фонда оплаты труда персонала;
2. отчислений на социальные нужды персонала (единого социального налога);
3. платежей за коммунальные услуги;
4. прочих расходов;
5. амортизационных отчислений на полное восстановление здания.

   При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

   Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

   Основная и дополнительная заработная плата персонала (фонд оплаты труда – ФОТ) – 60 000 руб. в месяц; отчисления на социальные нужды персонала (единый социальный налог) – 30% от ФОТ; оплата коммунальных услуг – 70 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания;  прочие расходы  –  45 руб. в месяц на 1 кв. м. полезной площади здания; годовая норма амортизационных отчислений на полное восстановление здания составляет 1,0 % от его полной восстановительной стоимости.

   Анализ рынка показывает, что, начиная со второго года после ремонта здания, доходы и расходы будут ежегодно расти, в том числе:

• заработная плата персонала – на 5,0 %;
• коммунальные и прочие расходы – на 7,5 %

   При расчёте общей суммы платежей за коммунальные услуги и прочих расходов полезная площадь подвала не учитывается.

   Текущие операционные расходы по эксплуатации здания во время проведения его ремонта не начисляются.

   1 год: СОЕ = 540 + 162+ 2229,6 + 1433,3 + 2331,5 = 6696,4, тыс. руб.

1. фонд оплаты труда персонала: 60 * 9 = 540,0, тыс. руб.;
2. отчисления на социальные нужды персонала: 540,0 * 0,3 = 162, тыс. руб.;
3. платежи за коммунальные услуги: 0,07 * 3539 * 9 = 2229,6, тыс. руб.;
4. прочие расходы: 0,45 * 3539 * 9 = 1433,3, тыс. руб.;
5. амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

   2 год СОЕ  = 756 + 227 + 3195,71 + 2054,38+ 2331,5 = 8564,59, тыс. руб.

1. фонд оплаты труда персонала: ({60 * 12} * 0,05) = 756, тыс. руб.;
2. отчисления на социальные нужды персонала: 756 * 0,3 = 227, тыс. руб.;
3. платежи за коммунальные услуги: (0,07 * 3539 * 12) * 0,075 = 3195,71, тыс. руб.;
4. прочие расходы: (0,45 * 3539 * 12) * 0,075 = 2054,38, тыс. руб.;
5. амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

3 год: СОЕ = 793,80 + 238,14 + 3435,71 + 2208,4 + 2331,5 = 9007,55, тыс. руб.

1. фонд оплаты труда персонала: (756 * 0,05) + 756 = 793,80, тыс. руб.;
2. отчисления на социальные нужды персонала: 793,8 * 0,3 = 238,14, тыс. руб.;
3. платежи за коммунальные услуги: (319,71 * 0,075) + 3195,71 = 3435,71, тыс. руб.;
4. прочие расходы: (2054,38 * 0,075) + 2054,38 = 2208,4, тыс. руб.;
5. амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

4 год: СОЕ = 833,49 + 250,05 +  3693,71 + 2374,4 + 2331,5 = 9483,15, тыс.руб.

1. фонд оплаты труда персонала: (793,80 * 0,05) + 793,8 = 833,49 , тыс. руб.;
2. отчисления на социальные нужды персонала: 833,49 * 0,3 = 250,05, тыс. руб.;
3. платежи за коммунальные услуги: (3435,71 * 0,075) + 3435,71 = 3693,71, тыс. руб.;
4. прочие расходы: (2208,4 * 0,075) + 2208,4 = 2374,4, тыс. руб.;
5. амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

5 год: СОЕ = 875,16 + 262,54 +3970,71 + 2552,4 + 2331,5 = 9992,31, тыс. руб.

1. фонд оплаты труда персонала: (833,49 * 0,05) + 833,49 = 875,16, тыс. руб.;
2. отчисления на социальные нужды персонала: 875,16 * 0,3 = 262,54, тыс. руб.;
3. платежи за коммунальные услуги: (3693,71 * 0,075) + 3693,71 = 3970,71, тыс. руб.;
4. прочие расходы: (2374,4 * 0,075) + 2374,4 = 2552,4, тыс. руб.;
5. амортизационные отчисления на полное восстановление здания: 233146,86 * 0,01 = 2331,5, тыс. руб.

Налог на имущество (NI) определяется в размере 1,0 % от остаточной стоимости здания в каждом прогнозируемом году:

                                                                                        (11)

   Остаточная стоимость здания ( ) в каждом прогнозируемом году, начиная со второго рассчитывается по формуле:

                                                                                        (12)

где: – остаточная стоимость здания в предыдущем году тыс. руб.;

 – амортизационные отчисления  на полное восстановление здания  в прогнозируемом году, тыс. руб.

1 год:  = 194956,22, тыс. руб.4

2 год:  = 194956,22 – 2331,5 = 192624,72, тыс. руб.;

3 год:  = 192624,72 – 2331,5 = 190293,22, тыс. руб.;

4 год:  = 190293,22 – 2331,5 = 187961,72, тыс. руб.;

5 год:  = 187961,72 – 2331,5 = 185630,22, тыс. руб.

   Для расчета  налога на имущество (NI) подставляем найденные значения остаточной стоимости здания ( ) в формулу 11.

   Получаем:

1 год: NI = 194956,22 * 0,01 = 1949,56, тыс. руб.;

2 год: NI = 192624,72 * 0,01 = 1926,24, тыс. руб.;

3 год: NI = 190293,22* 0,01 = 1903, тыс. руб.;